Zelené certifikáty – efektivní marketingový nástroj

To jsou hlavní závěry studie poradenské společnosti CBRE, jež vycházela ze vzorku 58 milionů metrů čtverečních kancelářských ploch a 44 500 nájemních smluv. Analýza proběhla v 18 evropských zemích a 38 městech (kromě ČR bylo zahrnuto také Dánsko, Finsko, Francie, Itálie, Maďarsko, Německo, Nizozemsko, Norsko, Polsko, Portugalsko, Rakousko, Rumunsko, Slovensko, Srbsko, Španělsko, Švédsko a Velká Británie), přičemž vycházela z nájemních smluv uzavřených od roku 2019 do 1. pololetí 2022. Nejrozšířenějším systémem pro posuzování udržitelné výstavby a pro certifikaci budov v těchto zemích je BREEAM, následují LEED, DGNB, HQE a WELL.

Rozdíl dvou procent

Míra neobsazenosti, respektive nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou, se v sektoru komerčních nemovitostí považuje za jeden z nejdůležitějších faktorů, který odráží reálnou situaci na trhu a mimo jiné ovlivňuje výši nájemného. „Hlavním kritériem při výběru nových kanceláří pro většinu společností i nadále zůstává lokalita. Z naší analýzy, která sleduje více než tříletý vývoj, nicméně jasně vyplývá nižší míra neobsazenosti u certifikovaných kancelářských budov. Konkrétně ke konci prvního pololetí letošního roku činila průměrná neobsazenost certifikovaných staveb napříč Evropou 6,1 %, zatímco u necertifikovaných dosahovala 7,9 %,” komentuje výsledky zmíněné analýzy Jiří Stránský z CBRE.

Rumunští rekordmani

Největší propast ve výkonnosti těchto dvou typů nemovitostí je patrná v Rumunsku, kde bylo možné pozorovat rozdíl mezi neobsazeností certifikovaných a necertifikovaných budov ve výši až 20 % ve prospěch těch prvních. Následoval Londýn a Lisabon, kde tato diference představovala 9 %. „Praha je v tomto směru vyrovnanější, nicméně i tak zde certifikované nemovitosti dosahují lepší úrovně obsazenosti o zhruba 3 %,“ uvádí Jiří Stránský a vysvětluje: „Tuzemská metropole má jeden z nejvyšších podílů udržitelných budov na starém kontinentu. Podobně jako v Bratislavě, Varšavě, Amsterdamu či Stockholmu zde zaujímají i přes 40 % trhu, zatímco evropský standard je kolem 20 %.“ ´

Důvodů, proč se středoevropský region řadí k premiantům udržitelnosti (například Berlín, Kodaň, Lisabon či Řím nedosahují ani 10% podílu objektů s ekologickým certifikátem) je více. Především se jedná o poměrně mladé trhy, kde moderní kancelářská výstavba začala teprve před několika dekádami. Navíc developerská aktivita a s tím související konkurence je zde poměrně silná a vlastníci nemovitostí jsou proto ochotni dodatečně certifikovat již existující objekty. „Každopádně v globálu lze očekávat, že společně s rostoucí mírou společenské odpovědnosti firem a snahou o snižování energetické náročnosti budov dojde k dalšímu zvětšování rozdílu mezi mírou neobsazenosti certifikovaných a necertifikovaných staveb,“ předvídá J. Stránský.

Pražská ekologická marže – 18 %

Vzorek citované studie společnosti CBRE tvořilo 7 500 nájemních smluv v budovách s certifikací a 37 000 smluv v objektech bez certifikace – to představuje dosud nejrozsáhlejší průzkum zaměřený na kancelářské pronájmy na evropském kontinentu. Po důkladné analýze, během které byly brány v potaz veškeré proměnné jako velikost nemovitosti a její stáří či lokalita, se prokázalo, že průměrné nájemné v udržitelných budovách je o 5,5 % vyšší než u budov bez certifikátu. Nejvíce přitom vlastníci prémiových nemovitostí oproti průměru vyberou v rumunských městech Temešvár (+ 22,5 %) a Kluž (+ 22 %), ovšem hned za nimi následuje Praha s 18 %. Nad hranicí +15 % se drží také Madrid, Aarhus, Bukurešť či Jasy (2. největší město Rumunska).

„U certifikovaných kancelářských budov vzniká přirážka k nájemnému vždy bez ohledu na rok výstavby. To představuje silný argument pro certifikaci stávajících budov,“ komentuje J. Stránský a uzavírá: „Motivy nájemců platit vyšší nájemné v udržitelných budovách jsou v zásadě dva. Za prvé, nájemci si plně uvědomují, že vyšší nájem jim budou částečně kompenzovat nižší provozní náklady – ať už jde o spotřebu vody, či energie. A za druhé, na trhu čím dál tím víc přibývá společností, které mají udržitelnost a principy ESG jako součást své firemní kultury, a tudíž jsou ochotny si za ni připlatit.“

SF/pb