Vlastnit nebo pronajímat?

První panel konference zahájil Jan Vitvera ze společnosti Home Portal svou prezentací o dynamice pražského rezidenčního trhu. Zdůraznil rostoucí poptávku po rezidenčním bydlení, kterou přinesla 1. polovina roku 2024. „Trhu se začíná zase věřit,” poznamenal. S rostoucí poptávkou nicméně roste i zájem o dostupné bydlení. V České republice je potřeba skoro dvanáct ročních platů na koupi bytu – jaké jsou k vlastnickému bydlení alternativy?

Jan Schneider z Ministerstva pro místní rozvoj ČR (MMR) sdělil, že podpora MMR směřuje primárně k dostupnému nájemnímu bydlení. Tomu se věnuje i Česká spořitelna, konkrétně v dceřiné společnosti Dostupné bydlení České spořitelny. Manažer této společnosti, Michal Němec, představil konkrétní záměry firmy. „Naším cílem je investovat do portfolia dostupných nájemních bytů. Na rozdíl od vládní definice dostupného bydlení se chceme zaměřit výlučně na zaměstnance, kteří vykonávají podporované profese převážně ve veřejném sektoru – učitelé, zdravotníci, apod. Chceme spolupracovat s municipalitami a poskytovat dostupné nájemní bydlení, které jsme v Praze schopni poskytnout se slevou zhruba 20 %.”

Diskuzi o vlastnickém a dostupném bydlení nahradila diskuse o bydlení nájemním. „Otázku vlastnického a nájemního bydlení řídí sentiment. Lidé si myslí, že je lepší bydlet ve vlastním, protože mají špatné zkušenosti s nájemním bydlením,” řekl Tomáš Běhounek z bnt attorneys in CEE. Nájemní trh však podle něj nefunguje, protože nefunguje efektivně česká justice.

Aby bylo bydlení dostupné, musí se snížit náklady na jeho výstavbu. Jednou z možností, jak toho docílit, je podle Jana Ledvinky z HUGE COMPANY prefabrikace, která přináší zrychlení výstavby. „Otázka výstavby je dána tím, že žijeme v kapitalistickém státě, poptávka určuje trh. Není daná recese, tak se tolik nestaví. Prefabrikace nám přináší na trh možnost rychlejší a širší výstavby.” K tomu se připojil Michal Němec: „Stavba trvá výrazně kratší dobu, takže i přes stále výrazně vyšší náklady nám umožňuje stavět levněji.”
Diskuzní panel uzavírala otázka na očekávání od nového stavebního zákona. Řečníci se shodli, že jde legislativa správným směrem, ale že očekávali více. „Je to krok k pomoci výstavbě, směle do toho,” uzavřel Jan Ledvinka.

Umí Češi investovat?

Z důvodu mimořádných makroekonomických i politických okolností vyvstává otázka, do jaké míry bude těmito okolnostmi rezidenční trh s nemovitostmi v ČR ovlivněn. Podle Lukáše Kovandy, hlavního ekonoma Trinity Bank, se letošní rok dá označit za první rok makroekonomické stabilizace v ČR. „V letošním roce by inflace měla být velmi blízko cíle ČNB, a to v pásmu 2 až 3 %, což by mohlo umožnit postupné snižování úrokových sazeb,” podotkl. Jiří Čepán ze společnosti Upvest doplnil, že můžeme vidět náběh v investicích do nemovitostí. „Viděli jsme velký propad prodeje novostaveb, ale poslední dobou si kupující, kteří financují koupi nemovitosti hypotékou, uvědomují, že hypotéky v nejbližší době levnější nebudou. Část trhu si toto uvědomuje, a podle toho se chová. Z naší pozice věřitele jsme stále konzervativní, opatrní. K rozvázání těch konzervativních podmínek financování nevidíme úplně důvod.”

Lukáš Kovanda potvrdil již zmíněné oživení trhu. Poznamenal, že je svěžejší nálada spotřebovávat, což nahrává i rezidenčnímu trhu. Ten se však stále potýká s vysokými cenami nemovitostí. Michal Skořepa z České spořitelny rozdělil problém na otázku nabídky a poptávky. „Většinou se pozornost zaměřuje na stranu nabídky, urychlit stavební řízení, i ho malinko změkčit, aby nebylo tak přísné. Je otázka, trošku politická či sociální, jestli chceme něco dělat na straně poptávky. V ČR jsme se bohužel zatím nenaučili, že naše bydlení by se mělo měnit s námi. Nemáme v krvi základní úvahu, že až nebudu mít děti doma, tak nebudeme bydlet ve stejně velkém bytě, jako předtím. To nedává smysl. V tom bytě by už měla bydlet nová rodina, která ty děti má. To se u nás neděje – my zakotvíme.”

Na tématiku nového stavebního zákona reagoval Pavel Streblov ze společnosti Penta Real Estate. Problematická je dle jeho slov změna územního plánu – ta právě zabere nejvíce času. „Potýkáme se se sousedy, neziskovkami, fenoménem NIMBY a v tom nový stavební zákon velkou pomoc nepřináší.”
Závěrečné téma – investice v ČR – přineslo zajímavá fakta. Michal Skořepa hovořil o své zkušenosti s klienty a investičním poradenstvím. České domácnosti v rámci evropské unie totiž patří mezi ty, které drží největší podíl svých aktiv na bankovních účtech, což je podle Michala Skořepy jedna z nejméně výhodných cest. Speakeři pak doporučili, kam investovat na českém trhu. Jiří Čepán doporučil si vybírat konkrétní aktiva. „Co se týče investic do rezidenčního bydlení – investice do bytů a jejich skupování pomalu mizí. V budoucnosti bude růst nákup bytů určených k bydlení, ne k investici.”

Lukáš Kovanda zmínil využití trendu nájemního bydlení, ke kterému se pravděpodobně bude uchylovat stále více lidí. Marek Pohl, vedoucí oddělení Oceňování společnosti Savills, doporučil hotelový trh. „Je samozřejmě složitý na správu, ale v poslední době hotely vykazují zajímavá čísla. Podinvestovaným segmentem je senior housing, zajímavý investiční cíl může být také půda – ať už orná, nebo lesy, z historických úkazů jde sice nahoru pomalu, ale nikdy neklesá.” „Je určitě důležitá diverzita, pokud investujete do více segmentů, tak pravděpodobnost propadu je nízká,” uzavřel Pavel Streblov.

Jak ovlivní nový stavební zákon nerezidenční development?

Třetí diskuzní panel otevřela svou prezentací Silvie Lukavcová z Českého statistického úřadu, která představila report o nových nebytových budovách za roky 2019 až 2023. Na problematiku městské výstavby navázal Petr Hlaváček, náměstek pražského primátora pro oblast územního a strategického rozvoje. „Sledujeme nějaké multifunkční město, společně s vlastníky a investory se nám ho daří na některých územích dosáhnout, hlavně pomocí sofistikovaných změn územního plánu a soutěží. Město v tuto chvíli podporuje kvalitní výstavbu s vysokými urbanistickými standardy,” uvedl.

Pak se pozastavil nad tlakem pro inovace – města by se neměly rozšiřovat do krajiny, máme poměrně přísný zákon o ochraně zemědělské půdy. Mezi řečníky se tak rozjela diskuze o využití brownfieldů. „Ano, města by se neměla rozlézat do krajiny,” reagoval Pavel Sovička, managing director společnosti Panattoni na Petra Hlaváčka, „ale každý vystěhovaný průmysl se musí někam přesunout. Většinou je to na kraj města k dopravním tepnám.”

„Velká část administrativních budov není nutně plná úředníků, ale jsou to i výrobní prostory. Výroba ve městech zůstává, jen se přeměnila,” navázal Petr Palička ze společnosti Penta Real Estate. Laurent Jechoux, obchodní ředitel české developerské a investiční skupiny CONTERA, podotkl, že se segmenty také dají spojit. „Existují koncepty mix-use, kde se vyskytují sklady, kanceláře i prostředí pro zaměstnance. Koexistence mezi městem, průmyslem a sklady může fungovat, akorát je potřeba to přizpůsobit dnešním potřebám.“

Jaroslav Mida ze společnosti Mint Investments se zaměřil na problematiku kancelářských prostor. „Po dlouhých letech jsme v Praze spolu s inflací zaznamenali růst nájemného. Kvůli omezené výstavbě nových kancelářských prostor máme nájemce, kteří se v rámci Prahy nemají kam posunout. Odblokování výstavby by jim mohlo nabídnout více možností.” Navázal na něj Zdeněk Soudný z Asociace developerů a Hospodářské komory ČR, s prognózou, že kancelářím se na trhu bude dařit, jejich doba přichází. V Evropě totiž 75 % kanceláří nevyhovuje požadavkům na standardy ESG.

Celou konferencí, stejně jako celým světem českého real estate rezonovalo téma nového stavebního zákona. O své zkušenosti s novým stavebním zákonem se podělil Petr Palička. „Už se s ním potkáváme. Řadu věcí usnadnil, zdaleka nevyřešil všechno, co by se vyřešit mohlo. Prvního července nás čeká začátek digitalizace, tam jsem osobně velmi skeptický.” Zdeněk Soudný podotkl, že se jedná o elektronizaci, ne digitalizaci. S tím souhlasil Pavel Sovička. „Je potřeba si uvědomit, že ta digitalizace sama o sobě není ten problém – problém je v tom, že my digitalizujeme archaický zákon. Je nesmysl digitalizovat zákony, které máte historicky. Je potřeba se podívat, jak vypadá digitální svět, a podle toho napsat zákony.”

Závěrečné slovo organizátorů

Děkujeme všem řečníkům za zajímavou a věcnou debatu. Děkujeme také všem účastníkům a v neposlední řadě také všem partnerům remspace a partnerům konference. Už teď se těšíme, co nového přinese 23. ročník konference Real Estate Market Autumn 13. 11. 2024. Nenechte si ujít setkání lídrů byznysu, best-practice sharing a networking. Pro první z Vás jsme připravili limitovanou nabídku 1. kola registrace. Přijďte, těšíme se na Vás. Kompletní program a registrační formulář naleznete ZDE.

Exkluzivním partnerem remspace je: Penta Real Estate.

Hlavními partnery jsou: bnt attorneys in CEE, Česká spořitelna a MS architekti.

Partnery jsou: CRESTYL, ČSOB, Home Portal, HUGE COMPANY, J&T REAL ESTATE CZ, LEXXUS NORTON, Savills, Svoboda & Williams, Upvest a Wearrecho.

Hlavním mediálním partnerem je: CzechCrunch.

Mediálními partnery jsou: ASB, EARCH a newstream.

remspace