Transparentnost v komunikaci při výstavbě na území města, historický vývoj vztahu mezi obcí a developerem a snaha o návrat oboustranné důvěry byly tématy diskuse „Developer a město: vztah, který je třeba resuscitovat“, která se odehrála 20. října v Jihlavě. Účastnili se jí zástupci developerů i představitelé pořadatelského města, které má šanci stát se do konce roku prvním statutárním městem využívajícím Zásady pro spolupráci s investory.
Na vzniku těchto pravidel pracuje Jihlava už rok a půl. „Zásady jsme se snažili odpolitizovat – to znamená prodiskutovat je i s těmi, kterým se nelíbily. Konzultujeme je se všemi aktéry výstavby, jako je například místní pobočka Hospodářské komory, architekti nebo Asociace developerů,” popsal náměstek jihlavské primátorky Vít Zeman.
Od extrémů k rovnováze
Důležitým bodem diskuse bylo nakládání s územním plánem. Debatující poukázali na jejich častou zastaralost, s níž se setkávají třeba v Praze nebo v Brně. Právě ta je spolu s nepříliš detailním zpracováním jedním z důvodů obtížného a často zdlouhavého postupu při přípravě projektů. „Aby se město udržitelně rozvíjelo, je třeba o situaci diskutovat. Potřebujeme, aby se tu odehrávala diskuse mezi sebevědomou samosprávou a sebevědomým investorem,” řekl prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví Jiří Nouza. Současnou výstavbu komplikuje také historický vývoj vztahu mezi investory a samosprávami. Po vtrhnutí porevolučního takřka neomezeného developmentu do většiny českých měst, se později změnila situace do opačného extrému, kdy se nová výstavba plošně omezovala. „Teď přichází vyrovnanější doba a tato debata je toho důkazem,” zdůraznil J. Nouza. Podle ředitele Asociace developerů Tomáše Kadeřábka mohou Zásady pro spolupráci s investory navázat na současný systém - už nyní obce uzavírají takzvané smlouvy s developery.„V nich se identifikuje příležitost pro developera, možnost spolupráce a jeho příspěvek obci. Je to ale výslovně dobrovolná záležitost. A právě tato dobrovolnost může přispět k oboustranně gentlemanskému jednání. Zachovat ji je klíčové,“ zmínil T. Kadeřábek v diskusi. Podle něj se nicméně problém vztahů obec – developer dnes řeší především proto, že selhává systém. Rozpočtové určení daní je podle něj nevhodně nastaveno, peníze, které by měly zůstávat v místě investice, odcházejí do státního rozpočtu a odsud jsou přerozdělovány, a to podle mnohých nespravedlivě. „Naším společným cílem by mělo být nikoli zavádění sektorových daní, ale nastavení spravedlivého systému. Development je již dnes nadměrně daňově zatížen, což vede mimo jiné k vysokým cenám bytů. Vybrané peníze ale nekončí tam, kde by měly, tedy v rozpočtech měst a obcí,“ dodal ředitel Asociace developerů.
Oddělení samosprávy od státní správy
Velké téma diskuse bylo fungování státní správy. „V Brně máme devětadvacet městských částí a zhruba pětadvacet stavebních úřadů. Jakýkoli projekt přesahující rámec jedné městské části má sice na magistrátu zelenou, ale narážíme na stavebním úřadě. Místní státní správu a samosprávu vnímají jako spojené nádoby a někteří politici dokonce vyhrávají komunální volby s heslem, že developer nepostaví ani metr,” popsal situaci Tomáš Kaláb, jednatel developerské společnosti KALÁB. Účastníci debaty se shodli na tom, že ideálním modelem má být situace, kdy je státní správa a samospráva striktně oddělena. Naopak vedle sebe mají stát při prosazování konkrétního záměru výstavby developer s obcí. „Nejprve je pro takovou spolupráci nutné vytvořit prostředí. Pokud je územní plán nepružný, musí si město určit zóny, kde plánuje výstavbu a konkretizovat jakou. Následně může pozvat investora a řešit projekty. Teprve poté v ně veřejnost uvěří. Do té doby je jejich vztah snadno napadnutelný,” přiblížil náměstek Zeman. Často diskutovaným aspektem Zásad pro spolupráci s investory je jejich vliv na cenu nemovitostí. Ten však zřejmě nebude tak výrazný, jak se někteří kritici domnívají. Snazší dohoda mezi obcí a developerem totiž zkrátí dobu nutnou pro výstavbu, a tedy i náklady. „Z naší zkušenosti víme, že nyní trvá celý proces i několik let. Chceme ho zkrátit zhruba na devadesát dnů,” dodal V. Zeman.
Zásady na míru
I za předpokladu, že vznik zásad oboustranně usnadní a zpřehlední komunikaci, není podle diskutujících vhodné vytvářet centrální pravidla jednotně platná pro města v republice. Cílem Zásad pro spolupráci s investory není odrazovat developery od výstavby nebo jim ji komplikovat. Naopak mají zajistit oboustranně výhodnou situaci, v níž bude developer stavět rychleji a obec získá kvalitní občanskou vybavenost pro své obyvatele. „Základem všeho je důvěra nejenom ve smyslu dohody, ale i ve smyslu vzájemných závazků. Když se město rozhodne dát developerovi prostor, tak si ho vybralo a vidím v tom společný zájem. Pak nastupuje otázka společných pravidel,” uvedl ředitel Kanceláře architektury města Karlovy Vary Petr Kropp.
(Záznam z dikuse, kterou spolupořádala kancelář Frank Bold Advokáti, najdete na https://youtu.be/fvCCVH02Hl4 )
SF/pb
