Problematika zajištění závazku je v realitní praxi poměrně frekventovaná, zejména ve spojitosti s úvěry na výstavbu či pořízení nemovitosti. Nový občanský zákoník, který konečně nahradí takřka padesát let starý zákon a začne platit v roce 2014, v této oblasti přináší leccos nového, o čemž se mj. dá říci, že Česko posouvá ke standardům vyspělých západoevropských ekonomik. O těchto a dalších změnách jsme mluvili s právníky Michalem Hinkem a Danielem Hurychem z advokátní kanceláře Salans.

K zajištění pohledávky či závazku se u nás užívá hlavně zástava, resp. zástavní právo. Přináší nový OZ v této oblasti něco nového?

Stejně jako u celého OZ a jeho koncepce jde o poskytnutí většího prostoru, větší smluvní volnosti. Tak například bude možný prodej zástavy z volné ruky – tedy bez toho, aby se muselo přikročit k legislativně poměrně striktně regulované veřejné dražbě. Strany se mohou dohodnout, že v případě platební „poruchy“ zástavní věřitel zástavu prostě prodá takovým způsobem, na kterém se s dlužníkem předem dohodne.

Co když prodá za desetinu reálné ceny?

V příslušných ustanoveních je pojistka. Věřitel musí jednat při takovém prodeji z volné ruky s odbornou péčí a musí se snažit docílit ceny obvyklé. Pokud by dlužník nebyl s cenou prodeje spokojen, má možnost bránit se soudně a případně vysoudit rozdíl ceny dosažené a ceny obvyklé. Jak už ale bylo řečeno, smyslem nové úpravy je větší volnost, takže ve smlouvách bude možné i pro tyto případy dohodnout detaily, třeba jakou cestou se bude prodávat, jak se zástava ocení a podobně. Bude to účelné už proto, že v těchto kauzách se zástava už dlužníkovi nevrací.

Takže je to vlastně propadná zástava?

Propadnou zástavou rozumíme spíše případ, kdy si věřitel zástavu ponechá na uhrazení své pohledávky. I tento postup, který v současnosti obecně není možný, nový OZ – zdá se- připouští, jakkoli bude ještě záležet na výkladu soudů.

Dosavadní legislativa zná také zadržovací právo – tedy situaci, kdy se věřitel zástavu ponechá do té doby, pokud není závazek uhrazen?!

Tento institut je zakotven i v novém OZ, ale u realitních transakcí prakticky nepřipadá do úvahy, to vyplývá z povahy nemovitostí. Naopak ke slovu by ve sféře zajištění mohlo přijít zajištění převodem práva.

Ten se ale zatím v realitní praxi také příliš neobjevuje?!

Zajišťovací převod práva byl „starým“, ovšem dnes ještě platným OZ upraven dosti nejasně a judikatura k tomu svým přístupem k používání tohoto institutu také příliš nepřispěla. Nová úprava je bezesporu flexibilnější. A zajištění převodem vlastnického práva by mohlo být pro věřitele vítaným instrumentem. Už proto, že třeba v případě výkonu tohoto zajištění věřitel nakládá s příslušnou nemovitostí jako se svým vlastnictvím, tedy velmi volně. V takových situacích se toto zajištění bude podobat propadné zástavě. Je tady ovšem jedno zásadní úskalí.

Jaké?

Platba daně z převodu nemovitosti, a to dokonce dvojí, před uskutečněním transakce a po ní. Při její výši 3 %, respektive 4 %, pokud bude schválena vládní daňová reforma, jde o nemalé částky a v developerských kalkulacích by to představovalo značné náklady.

Přináší nový OZ ještě nějaké nové „zajišťovací“ novinky?

Docela revoluční novinkou je záruka v podobě dohody o srážkách ze mzdy. Tu lze dnes použít jen výhradně v souvislosti s výživným, napříště bude takto možné ručit za jakýkoli dluh – tedy včetně hypotečního úvěru.

Tak trochu vzniká dojem, že nový OZ posiluje hlavně pozice věřitele?!

Taková interpretace je jistě možná. Postavení věřitele navíc upevňuje institut negativní zástavy, v angličtině „negative pledge“– nově bude možné smluvně dojednat, co dlužník nesmí se zástavou udělat. Typicky to mohl být zákaz prodeje rodinného domu zatíženého hypotékou. Takovou zástavu dnes prodat lze, a to na základě jednoho z judikátů NS. Nicméně z pohledu čistě právního inovace OZ ve sféře zajištění především a hlavně posilují smluvní volnost na obou stranách. Sofistikovaný dlužník si tedy může vyjednat podmínky, které vyhovují jemu a jeho zájmům. Navíc ve svém celku by všechny relevantní změny OZ měly realitnímu trhu přinést prospěch a dynamičtější rozvoj.

V jakém ohledu?

V první řadě nás nový OZ významným způsobem posouvá směrem k vyspělým tržním ekonomikám, západním právním standardům. A v druhé řadě by zjednodušení smluvních procesů spjatých se zajišťováním, jinak řečeno redukce jejich formálních stránek a omezení legislativní regulace jejich obsahu, měly finanční transakce jednak urychlit, jednak zlevnit. Posílení postavení věřitele skrze snadnější realizaci zástav by se tedy mohlo projevit na nižším úročení úvěrů.

Problematice nové občanskoprávní legislativy se bude věnovat diskusní setkání časopisu Stavební fórum Nový občanský zákoník z pohledu trhu nemovitostí IV. Koná se ve čtvrtek 13.9.2012 od 11:30 do 13:30 hodin v pražském hotelu Adria, Václavské náměstí 26, Praha 1 (registrace účastníků 11:00–11:30 hod.).