Zatímco v roce 2017 byl v České republice rozdíl mezi výnosem ze skladových a výrobních nemovitostí, tzv. industriálu, a kancelářských budov ještě poměrně výrazný (6,20 % vs. 4,65 %), dnes se k sobě míry výnosu dvou nejčastějších typů komerčních nemovitostí výrazně přibližují.
Nejkvalitnější kanceláře mají dnes výnos 4,65 % a industriál 4,75 %, výnos je tedy takřka shodný. Co stojí za tímto vývojem? „Investice do industriálních nemovitostí byly dlouhá léta způsobem, jak investoři mohli relativně snadno přijít k budovám se zajímavým výnosem a zhodnotit své finanční prostředky s přiměřenou mírou rizika. V horizontu příštích tří let industriál v ČR atakuje hranici 10 milionů metrů čtverečních plochy, a patříme tak mezi země s největším podílem skladových a výrobních nemovitostí na osobu. Nabídka ale nestíhá poptávku a v atraktivních lokalitách jako jsou Praha a Brno je nedostatek prostor,“ říká Radek Procházka, zakladatel realitní společnosti Prochazka & Partners.
Populární sale & leaseback
Přestože za minulý rok byl z důvodu pandemie zaznamenán výrazný pokles objemu realitních obchodů, investorů z tuzemska i ze zahraničí, kteří jsou ochotni v Česku investovat větší finanční prostředky, je stále dost. Problémem se tak spíše stává fakt, že na trhu chybějí dostatečně zajímavé projekty k případné akvizici. Investoři se tím pádem snaží vyhledávat alternativní příležitosti a zaměřují se tak například na transakce formou prodeje a zpětného pronájmu výrobních a skladových prostor.
„V tuzemsku i v západní Evropě nyní v sektoru industriálu roste obliba systému sale & leaseback transakcí, kdy investor odkoupí od vlastníka jeho nemovitost a nechá jej v objektu v nájmu. Firmy chtějí více volných finančních prostředků pro byznys z důvodu zpomalení trhu a některé také nutně potřebují hotovost. Zároveň investoři mohou díky tomu najít nové zajímavé příležitosti. Je to dobré propojení zájmů obou stran a důvod, proč jsou dnes tyto nemovitosti atraktivní. Pro investora je navíc zajímavé podepsat s firmou, od které nemovitost koupil, dlouhodobější nájemní kontrakt, u industriálních nemovitostí obvykle desetiletý, který mu zajistí stabilní příjem v současné době nízkých úrokových sazeb a očekávané vyšší inflace,“ dodává R. Procházka.
Není krize jako krize
Vyšší výnosnost u logistických a průmyslových nemovitostí byla vždy dána tím, že jejich trh byl více cyklický a více podléhal krizovým výkyvům, během kterých klesá produkce klíčových průmyslových odvětví a s tím související přeprava subdodávek a hotových výrobků. Aktuální krize způsobená pandemií však naopak určitým sektorům velmi pomohla a znamenala tak například právě pro sektor logistických služeb neuvěřitelný boom. V pozadí stojí pandemická opatření. Ta znamenala především zavření standardních maloobchodních kapacit, tedy „kamenných“ obchodů, a přesun většiny běžných obchodních transakcí na internet, do sféry e-commerce. Zboží tak dnes namísto v obchodech leží ve skladech a tento trend jistě bude dále posilovat – lidé se během pandemie naučili kupovat online a lze očekávat, že ani její konec je to neodnaučí.
SF/pb
