Úrokové nůžky mezi eurovými a korunovými úvěry byly nejvíce rozevřené začátkem roku 2022, kdy základní úroková sazba ČNB vzrostla na 4,5 % oproti tehdy ještě mírně zápornému Euriboru (Euro Interbank Offered Rate je denní referenční sazba zveřejněná Evropským institutem pro peněžní trhy. Je založena na průměrných úrokových sazbách, za které banky eurozóny nabízejí půjčky nezajištěných prostředků jiným bankám na velkoobchodním peněžním trhu s eurem – pozn. red.) Česká centrální banka totiž začala správně zdražovat úvěry již během roku 2021, tedy mnohem dříve než Evropská centrální banka, která financování v eurech zdražila až během roku 2022.
Při zpětném pohledu je nutné konstatovat, že financování podražilo na euru i koruně významně, což pochopitelně mělo negativní vliv i na hodnoty nemovitostí. Pětiletá fixace eurového úvěru se zdražila za posledních 12 měsíců až o 300 bazických bodů. Úroky tak například vzrostly z 2 % na 5 %. Financování v koruně je na úrovni 6,5 – 7 %, čili současný rozdíl CZK versus EUR na úrovni 150 – 200 bazických bodů již není tak dramatický oproti 500 bazickým bodům ze začátku loňského roku.
Realitní trh preferuje euro
Koruna byla odjakživa pro mezinárodní investory problematická, protože musejí navíc platit fixaci směnného kurzu, případně úrokové míry. Z toho důvodu má většina komerčních nemovitostí v ČR nájmy determinované v eurech, aby nemovitosti bylo možné v eurech výhodně financovat a odpadlo měnové riziko. Drahé financování v korunách má tedy na trh komerčních nemovitostí jen malý dopad. Nicméně pokud má nemovitost stanovené nájmy v korunách, pak se zpravidla nemovitost prodává levněji. Výhodu mohou mít finančně silní investoři (a pro banku důležití klienti), kteří si jsou schopni vyjednat lepší podmínky, jako například financovat korunové nájmy eurovým úvěrem.
Dražší financování v českých korunách mělo minulý rok nejcitelnější dopad na rezidenční trh, neboť hypoteční trh zamrzl. Developerské projekty se zpomalily anebo zastavily spíše kvůli zvyšujícím se stavebním nákladům, ale problém financování pochopitelně situaci dále ztížil. V tuto chvíli proto investoři spíše vyčkávají, až nebo zda-li se ceny přizpůsobí novým poměrům.
Autor je vedoucím oddělení investic v poradenské společnosti CBRE.
Vítězslav Doležal
