U kanceláří vidíme nejnižší aktivitu v posledních pěti letech, řekl Radek Procházka z Prochazka & Partners

Celé video lze přehrát i zde.

Radek Procházka, Prochazka & Partners

Jak by měli investoři přistupovat k riziku při investování do nerezidenčních nemovitostí v době klesajících úrokových sazeb?

V současné době vidíme, že úrokové sazby klesají, takže z hlediska investic bych řekl, že hodnota nemovitostí bude pozitivně ovlivněná – to znamená, že když se úrokové sazby snižují, a ty požadované sazby při prodeji se budou, řekněme, lehce snižovat, tak aby jak pro investora, tak pro kupujícího ty transakce byly akceptovatelné. Snížená aktivita roku 2024 v rámci investičního trhu v horizontu 18–24 měsíců bude rozhodně pozitivnější. Logicky v současné době hodně investorů raději vyčkává, protože očekává lepší zítřky, a z toho důvodu lepší hodnotu prodeje.

Jak hodnotíte aktuální situaci na realitním trhu, co v Praze schází a jakým směrem by se měl trh rozvíjet?

V Praze (hlavně v současné době) vidíme nedostatek bytové výstavby. V tomto roce vidíme větší projekty, které jdou na trh, takže je tu nějaký pozitivní trend, nicméně z dlouhodobého hlediska je tu určitě deficit v bytové výstavbě. Pražská developerská společnost, iniciativa Prahy, věřím, že má pozitivní efekt na trh, nicméně ceny po nějakých osmnácti měsících stagnace vidíme, že lehce rostou. Paradoxně největší poptávka je po prémiovém sektoru, to znamená ty nejcentrálnější části Prahy – a ten development v Praze z hlediska rezidenčního se rozhodně rozjel.

Kanceláře: tam vidíme asi nejnižší aktivitu v posledních pěti letech, v příštím roce má být dokončena jedna administrativní budova, ale vidíme tady pozitivní signály – jsou nějaké nové budovy, které by se měly v průběhu příštího roku rozjet. To znamená: v horizontu nějakých 24–36 měsíců vidíme, že tam zas bude nová nabídka, ale je to hnáno investičním sentimentem na trhu. U kanceláří byly obavy, zda o ně bude vůbec zájem, a investoři se snažili dislokovat část kapitálu do průmyslových nemovitostí, takže byla tam určitá nejistota. Ale myslím si, že v dnešní době z dlouhodobého hlediska kvalitní kancelářská budova má opravdu úspěch i z hlediska toho developera, a myslím si, že v příštích dvou letech uvidíme rozhodně zvýšenou aktivitu v rámci developmentu.

Jak se změnily preference nájemců a investorů v kancelářských a logistických projektech během posledních let?

Trh všeobecně v obou dvou segmentech, jak v kancelářském, tak průmyslovém, byl ovlivněn direktivou evropské komise z hlediska ESG, které skrze banky požaduje u nových developerských projektů zejména mít určité vyšší nároky v tomto ohledu. Zároveň větší mezinárodní firmy ve stejném sledu sledují tyto požadavky, takže ten tlak z hlediska ESG je jeden velký faktor, druhý, a s tím spojený faktor, je flight-to-quality.

To znamená, že firmy v dnešní době jsou náročnější, co se týče kvality – ať už kancelářských budov, tak i kvality toho nového developmentu, daleko více koukají na udržitelnost, daleko více si hlídají energetickou náročnost, zejména v průmyslovém sektoru. To je hnáno zejména tím, že když byla energetická krize, tak se ukázalo, že ten rozdíl v energetické náročnosti budovy jak kancelářské, tak průmyslové, může mít daleko větší rozdíl v nákladech. To znamená – ta nemovitost (nemusí jít nutně o stáří, jde vlastně i o tu koncepci energetické náročnosti té budovy), ta dobrá budova je levnější provozně, a tudíž ten tlak (zejména díky poučení se z energetické krize) je na tento faktor poměrně vysoký.

Jakou roli hraje ESG (environmentální, sociální a správní kritéria) v současném rozvoji nerezidenčních nemovitostí?

ESG je direktiva Evropské komise, která skrze bankovní financování má tento požadavek vůči developerským společnostem, tudíž je to prostě realita, ve které žijeme. Není to o nějaké preferenci, je to povinnost, která tady vznikla. A vzhledem k tomu, že banky musí mít také nějaký podíl v rámci svého portfolia alokovaný do budov, které jsou compliant s ESG direktivami, tak zejména u nového developmentu by asi budovu, která nesplňuje tyto požadavky, nefinancovaly. Takže ten požadavek je zejména u nových developerských projektů velmi vysoký, a co se týče starších budov, tak tam samozřejmě to je to největší – ta energetická stopa je naopak v těch starších budovách, co tvoří 98 % veškerých vlastně nemovitostí v nerezidenčním trhu. Samozřejmě to je velká výzva dlouhodobě, kam se ten trh bude posouvat, tak, aby byl schopen postupně i u těch deset, dvacet let starých nemovitostí energetickou náročnost (teď beru pouze to E ze social and governance povinností) splnit, protože tam je to daleko náročnější a je to velká výzva pro trh.

Zdroj úvodní fotografie: Prochazka & Partners

remspace