Záruční doba ve stavebnictví je odbornou veřejností pojem velmi frekventovaný, který však kupodivu nemá pevná pravidla legislativní ani technická. Jak pro investory, tak pro stavební firmy má ovšem záruční doba velký význam, a to především ekonomický (odstraňování záručních vad představuje značné náklady a je nutné ho proto promítnout do konečných cen) finanční (problematika zádržného) i obchodní - délka záruky je zjevně marketingovým instrumentem.
Jak však stanovit přiměřenou a vyváženou záruční dobu, jejíž délka bude vyhovovat investorům, uživatelům a objednavatelům a přitom nebude likvidovat stavební podnikatele? A je vůbec stanovení takovéto „optimální“ záruční doby třeba? Odpověď na druhou otázku je zřejmá: stanovením přiměřené délky záruční doby, alespoň ve formě doporučení, se zjednoduší či odstraní celá řada problémů. Především zcela jednoznačně vznikne parametr pro projektanty, jenž jim napoví, jaké výrobky i technologie používat (např. nátěry klempířských výrobků). Jednotná a obecně akceptovaná záruční doba by také výrazně zjednodušila či dokonce předcházela případným soudním sporům a stejně tak by byla signálem pro banky poskytující finanční produkty pro developery, stavební firmy apod. Stanovením doporučené záruční doby by také odpadl jistý chaos v zadávání soutěží a vyřešilo by se rovněž chronické obchodní dilema, co je a co není standardem v nabídkách. Jednotný parametr záruční doby by také umožnil lépe definovat účetní pravidla pro tvorbu rezerv, opravných položek, sledování nákladů apod.
Nedostatečná legislativa Je paradoxem, že pro jeden z nejvíce užívaných výrobků, jakými je produkce pozemního stavitelství, neexistují ucelená a jednoznačná zákonná pravidla pro stanovení záruční doby, když ji neřeší ani mnohokrát novelizovaný stavební zákon. Problematiku záruční doby upravuje celá řada obecných a některých speciálních norem, které ovšem ani ve svém souhrnu jednoznačný návod na stanovení její délky nedávají. I přes tyto potíže nicméně lze odvodit, že minimální záruční doby ve stavebnictví v ČR (a také SR) činí:
- 24 měsíců, pokud objednatel a zhotovitel postupují podle kupní smlouvy občanského zákoníku,
- 36 měsíců, pokud objednatel a zhotovitel postupují podle smlouvy o dílo občanského zákoníku,
- 18 měsíců pro některé části staveb, je-li celková záruční doba 36 měsíců podle smlouvy dílo občanského zákoníku.
Odpověď z praxe Záruční doba je časový úsek, po kterou si zboží, resp. výrobek musí zachovat vlastnosti, na něž se záruka vztahuje podle zákona, podle smlouvy nebo podle záručního listu. U běžných spotřebních výrobků byla tato doba stanovena na dva roky, přitom marketingovou a obchodní strategií výrobců je toto období u různých výrobků prodlužováno. Stanovit optimální záruční dobu pro stavební produkci je velmi náročné a kromě uvedených minimálních parametrů je upravována pouze ve smluvních vztazích. Pro její stanovení lze použít celou řadu metod, nicméně jako nejlepší a nejspolehlivější se jeví metoda empiricko – statistická: porovnání výskytu závad (reklamací) v čase od zahájení užívání (předání) stavby až po období, kdy lze hovořit už jen o minimálním výskytu vad. Toto řešení se jeví jako nejvíce reálné, protože bere v potaz vlastnosti výrobků, technologické postupy, projekční zadání, a to zcela nezávisle na společenských, právních a jiných vlivech. Podkladem pro naše zkoumání bylo více než desetileté sledování průběhu záruční doby včetně evidence vad a reklamací na již zhotovených stavbách. K dispozici bylo 1 670 použitelných údajů o reklamacích na 120 stavbách různého charakteru. Jednalo se o stavby bytové, občanské a průmyslové na území celé ČR, převážně však v Moravskoslezském kraji. Stavby byly pro účely výzkumu rozděleny do tří technologických skupin: občanské, bytové a průmyslové. A byly vybírány tak, aby jejich konstrukční řešení bylo podobné, proto do portfolia zkoumaných staveb nebyly zařazeny speciální stavby, jako kotelny, trafostanice, ČOV apod.
Efektivních 57 měsíců Na základě statistického vyhodnocení všech dostupných údajů bylo možno stanovit časové období, kdy od počátku záruční doby vzniká nejvíce vad, i období, kdy se již vady téměř nevyskytují, a to nezávisle na technickém řešení jednotlivých objektů nebo jejich komerčně stanovené záruční době. Ze statistického porovnání pak vyplývá, že s pravděpodobností blížící se 100 % budou všechny, resp. maximální množství vad staveb odhaleny zhruba do 57. měsíce od předání díla, bez rozdílu mezi technickými řešeními, typy objektů apod. Po tomto období či okamžiku už prodlužování záruky (záruční doby) nemá technické opodstatnění. Záruční doba pro stavby delší než 57 měsíců – jde tedy zhruba 5 let – je z hlediska technického již neefektivní. Po této době by již měla naplno fungovat prevence, tzn. správná údržba a provozování budovy za účelem co nejdelší bezproblémové životnosti objektu. Stanovená lhůta 5 let „obvyklé záruky“ se nabízí jako jednoznačný údaj pro všechny v úvodu článku uvedené oblasti a je možné s ním dále pracovat v legislativě. Závěry našeho výzkumu nicméně nelze vztahovat na dopravní stavby, mosty, tunely, podchody, speciální stavby apod., které si jistě zaslouží svůj specifický výzkum.
Autor je místopředsedou představenstva v projektové a inženýrské společnosti KANIA.
Problematice stavebnictví bude věnováno diskusní setkání časopisu Stavební fórum Budoucnost exportního financování, které se bude konat ve středu 26.9.2012 od 11:00 do 13:00 hodin v hotelu Jurys Inn, Sokolovská 11, Praha 8 (registrace 10:30–11:00 hod.).
