Nejistý je i vývoj kupní síly a nákupního apetitu v retailu ekonomiky, která už třetím rokem balancuje na hraně recese (růst HDP +0,3% v roce 2022, pokles 0,3% v roce 2023, zhoršující se prognózy pro rok 2024 – aktuálně +0,9%). Dokáží tohle „převálcovat“ úroky hypoték, jakkoliv sympaticky vypadající? Nebo zkrácení lhůt realizace projektů, až je jednou přinese novela stavebního zákona? Co sedmimiliardový program pro podporu investic do dostupných bytů, který začal v říjnu letošního roku? O analýzy dění na českém realitním trhu nouze není – my Vám nyní přinášíme aktuální názory významných osobností real estate.
Investice církve a dynamika rezidenčního trhu v Praze
Pražská arcidiecéze se po restitucích ocitla před zásadním rozhodnutím: jakým způsobem spravovat svůj majetek, aby v budoucnu zajistila financování církevních aktivit, jako je pastorační činnost či platy kněží. Podle Jana Balíka z Arcibiskupství pražského staví arcidiecéze na pěti pilířích investic, které nejenže diverzifikují majetek, tedy snižují rizika, ale zároveň přispívají k rozvoji společnosti.
Jedním z klíčových pilířů je lesní hospodářství, které tvoří více než 30 % majetku arcidiecéze. „Další oblastí hospodářské činnosti je logicky nájemní bydlení, nájem komercí a hal. I jiné diecéze jdou touto cestou konzervativních investic. Arcibiskupství pražské využilo možnosti nákupu celých bytových domů od významných developerů. V současnosti disponuje pod značkou XPlace – nájemní bydlení pro celý život 300 byty,” uvedl Jan Balík.
Kromě toho arcidiecéze věnuje pozornost i malému developmentu, kdy například zrealizuje zasíťování církevních pozemků a nabídne je k prodeji pro výstavbu rodinných domů. Část majetku je alokována do finančních nástrojů, posledním pilířem jsou obnovitelné zdroje v podobě fotovoltaických a větrných elektráren.
„Arcidiecéze má ve svém podnikání na zřeteli nejen přiměřený zisk, ale též službu občanům naší země. Do lesů se každý rád podívá a zajde si tam odpočinout. Finance, které Arcibiskupství vkládá do nájemního bydlení, slouží lidem a rodinám. V Praze je nedostatek bydlení a tak investice církve pomáhá. Zároveň je vhodné uvést, že i zisk z tohoto druhu podnikání zůstává v České republice, neodtéká do zahraničí, a slouží pokrytí základní duchovní činnosti církve, která je opět určena všem lidem,” uzavřel Jan Balík.
Situace na současném realitním trhu se blíží prvorepublikovému modelu
Pražský rezidenční trh v posledních letech zaznamenal výrazné změny. Podle Tomáše Pardubického ze společnosti FINEP se na trh vrací individuální kupující, což je důsledkem dostupnějších hypoték a obav z budoucího zdražování. „Očekávání masivní výstavby na Ukrajině po konci války způsobí největší konkurenční tlak na ceny stavebních materiálů i prací v celé Evropě,” uvedl. „Když přijde řeč na investiční fondy, mluvíme o číslech, která nemusí působit tak dramaticky, jak se občas prezentují. Za posledních deset let fondy nakoupily méně než 1 % bytů v Praze. To, co ovlivňuje celý trh, není jen tento minoritní podíl, ale spíše celkový růst cen nemovitostí. Roste cena bytů na sekundárním trhu, což znamená, že všichni majitelé nemovitostí těží z tohoto vývoje. Jde o dlouhodobý a strukturální proces, který zdaleka nekončí,” dodal T. Pardubický.
Podle Erika Janovského z Mint Investments byla poptávka po vlastním bydlení v roce 2022 enormní, avšak v roce 2023 vlivem vysokých úrokových sazeb hypoték, které nákupy ze stran individuálních kupujících prakticky zastavily, došlo k výraznému ochlazení trhu. „My a další institucionální investoři jsme i v těchto letech v nákupech pokračovali s cílem poskytnout byty na pronájem,” dodal.
„V souvislosti s nákupy se často zmiňují církevní fondy,” pokračoval Tomáš Pardubický. „Ale je důležité uvést, že nejsou tak zásadním hráčem, jak by se na první pohled mohlo zdát. Častá mediální pozornost jim přisuzuje ekonomický význam, který ve skutečnosti nemají. Tvrzení, že nájemné v Praze je dvojnásobné oproti Vídni je holý nesmysl a nezakládá se na reálných datech. Vyloučíme-li v obou lokalitách dotované nájemné a srovnáme-li obdobné kategorie bytů, pak tržní nájemné v Praze vyjde až o čtvrtinu levněji než ve Vídni,” vysvětlil Tomáš Pardubický.
Český trh s nemovitostmi čelí dlouhodobému růstu poptávky po kvalitním nájemním bydlení, tento trend má pokračovat i v budoucnu. Erik Janovský upozornil, že roli nehrají jen rostoucí ceny bytů a vysoké úrokové sazby hypoték, ale i socioekonomické faktory. „Lidé chtějí bydlet ve velkých městech a mnohým z nich nedává smysl investovat do vlastního bydlení. Na trhu ale není dostatek kvalitních nájemních bytů a prakticky veškeré volné kapacity jsou rychle pohlceny,“ řekl.
Jedním z nejvíce přehlížených faktorů je podle Tomáše Pardubického právě kupní síla, která v posledních letech roste, zejména v horním příjmovém kvartilu. Tento růst má klíčový vliv na trh s nemovitostmi v Praze. Zatímco v mediálním hledáčku uvízly rostoucí ceny bytů, naší pozornosti unikly rostoucí příjmy horních 25% obyvatel Prahy. „Problém není v kupní síle, ale ve struktuře příjmů ve společnosti. Přiblížili jsme se prvorepublikovému modelu. Bohatší investují a řeší tak bytovou potřebu lidem s nižšími příjmy. A konečně, tím nejzásadnějším problémem, který zůstává nevyřešen, je nedostatek nových bytů. Velká města, jako je Praha, nestaví dostatek, aby uspokojila poptávku. Lidé se do měst chtějí stěhovat, ale nabídka jednoduše nestačí. Tento rozpor je tím, co ovlivňuje trh nejvíce – a to je problém, který nelze ignorovat,” sdělil Tomáš Pardubický.
S tím souhlasí i Erik Janovský: „Potřebujeme podpořit nabídku a to především rychlejším povolováním staveb. Odstranění bariéry v podobě časově nepřehledného procesu je naprostý základ pro racionální fungování rezidenčního trhu a přirozeného rozvoje měst,” uzavřel.
remspace
