Tradiční jarní a podzimní konference remspace díky šíři svého programu a pestrému spektru řečníků standardně podávají velmi dobrý vhled do aktuálních poměrů na českém realitním trhu. Nejinak tomu bylo i na REM Spring 2023. Od minulých let se ovšem dost odlišoval svým vyzněním: realitní komunita dnes cítí opravdu silnou nejistotu stran budoucnosti a v odhadech jejího rázu převládá spíše skepse. „Jsme na začátku krize nebo přinejmenším stagnace!“ – takto lakonickou prognózu konferenčnímu auditoriu nabídl Martin Kodeš ze společnosti J&T Real Estate. To, že nejde jen o dnes tak oblíbený katastrofismus víceméně potvrdily i slova jiných. A také informace o tom, že své aktivity na českém trhu tlumí společnosti JLL a BNP Paribas. V kuloárech zaznělo vysvětlení: „Zkrátka jim to tady pro nejbližší léta nepřipadá moc perspektivní!“

Systémy v pohybu

Jestliže se pro současnost už před léty zažilo označení „tekutá modernita“, pak svět nemovitostí, habituálně konzervativní a operující v delších časových horizontech, si nyní své vlastní dynamiky také užívá skutečně dosyta. Realitní Česko čeká nový stavební zákon (už schválený, ovšem ještě stále bez řady „doprovodných“ norem jako např. stavebně-technických předpisů pro Prahu, Brno a Ostravu), vedle toho je tu finalizace a následná implementace bruselských imperativů, souvisejících s ESG a dohodou Green Deal, specificky Praha, centrum výstavby, pak zase vyhlíží nový územní plán, což platí i pro Brno.
Očekávání – dnes se týkají hlavně nového stavebního zákona – jsou střízlivá a obvykle se znaménkem minus. „Už patnáct let na akcích Stavebního fóra, dnes remspace, referujeme o novelách stavební legislativy s tím, že výstavbu, respektive povolování mají zjednodušit a urychlit. Ale nějak se to stále nedaří,“ konstatuje Tomáš Běhounek z AK bnt attorneys in CEE a dodává: „Nový stavební zákon skutečně nového nabízí jen málo. Většinu z těch diskutovaných novinek najdete v jeho dnes ještě platné verzi nebo jiných zákonech – třeba použití apelačního principu umožňuje už řadu let správní řád.“ M. Kodeš mu přizvukuje: „Zákon nic nevyřeší, chyba je v systému. Se samosprávou se bojovat nedá!“ Mluví o tom, že ani nový zákon nestaví dostatečně spolehlivou hráz mezi stavební úřady a vedení obcí.

Bytová dramata

Češi rádi bydlí ve vlastním. Proto se smířili s cenami, které jsou v rámci celé Evropy velmi vysoké. Co ale nedokázali strávit, to jsou 6% hypotéky. Přestali nakupovat a pokud projeví zájem, vyžadují diskont. „Očekávání zákazníků ohledně snižování cen jsou nerealistická. Možné je mluvit o slevách pouze v řádu jednotek procent,“ konstatuje P. Michálek. Jeho tvrzení kvantifikuje a verifikuje Denisa Višňovská z RK Lexxus Norton: „Situace v různých částech Prahy se liší, ale v průměru slevy dosahují 8 %, což u jednoho bytu může činit 50 000 korun, u druhého ale také dva miliony korun.“
K těmto číslům Veronika Marková z České spořitelny, kde má na starosti financování developmentu, dodává: „Řada developerů rozhodnutí, zda projekty realizovat a kdy začít, odkládá z mnoha důvodů…“ Prudké zdražení hypoték český rezidenční trh zjevně zasáhlo silně. V prvním letošním čtvrtletí se sice prodalo trochu více nových bytů než v předešlém, ale meziroční propad odbytu produkce rezidenčních developerů je evidentní. Na straně poptávky zkrátka víceméně vymizel její hypoteční segment a podle V. Markové lze letos pokles úrokových sazeb – a tedy zlevnění hypotečních úvěrů – očekávat jen stěží. Vlastně totéž pozadí má i nezájem investorů včetně těch institucionálních. „Rezidence vytlačují jiné investiční instrumenty, například dluhopisy,“ vysvětluje Pavel Streblov ze společnosti Penta Real Estate s tím, že „bytové“ výnosy dnes obtížně soupeří i s úročením bezrizikových bankovních vkladů. Proto také velcí a hlavně zahraniční investoři u nás dnes nejsou valně aktivní. A jen částečně je nahrazují investoři domácí, někdy dosti specifičtí. „Nedávno jsme zprostředkovávali nákup několika bytových domů pro filmového producenta,“ popisuje domácí investiční současnost T. Běhounek.
Na rezidenční trh tak politická a ekonomická dramata posledních let dopadla velmi citelně – v letech 2018 – 2022 ceny nových bytů vzrostly o 50 %, když v segmentu second-handu šlo o zhruba 33 %.

Otazník nad jiné

„Žijeme v bublině velkého optimismu,“ konstatoval hned na začátku kancelářsko-logistického panelu Radek Procházka z poradenské společnosti Prochazka & Partners. Jakkoli základní parametry stavu obou těchto segmentů jsou stále ještě poměrně povzbudivé, výhledy zase tak růžové nejsou. „Hlavním současným požadavkem nájemců je dnes flexibilita časová i prostorová,“ poukazuje Lenka Preslová ze společnosti Crestyl na výmluvný signál pocitu nejistoty klientů. V prvním případě stojí v pozadí dosud nejistý vliv fenoménu home-office – ovšem podle R. Procházky je už nyní zřejmé, že firemní poptávka po pracovních prostorách je a nejspíš i bude menší než v minulosti. Asi i proto dnes kancelářský development v Praze zjevně vyčkává. V posledních třech čtvrtletích v metropoli nezačala výstavba ani jediné budovy. V chodu je sice 15 projektů, ale v roce 2024 jich bude dokončeno pouze pět.
„Industriální“ development dnes naopak vykazuje velkou aktivitu. Pravděpodobně na něj ale čeká mírně slabší poptávka ze strany e-commerce – v pandemických dobách tento segment maloobchodu nabobtnal nad poměry a potřeby společnosti. Jak ale upozornil R. Procházka, evropská logistika by naproti tomu v nepříliš vzdálené budoucnosti měla těžit z přesunu výroby z asijských zemí – konflikt na Ukrajině jasně ukázal, že závislost Evropy na asijské produkci je neúnosná.
„Několik prezentací AI ve mně vyvolaly jisté obavy. Ale také mne dovedly k názoru, že dopad jejího uvedení do praxe bude pro kancelářský trh nejspíš větší než dnes tolik diskutované hybridní modely práce,“ míní Petr Palička ze společnosti Penta Real Estate. A poukazuje tak na jiný pomyslný otazník, který podle mnohých visí nejen nad realitním trhem, ale nad celou naší civilizací.
Realitní sektor dnes zjevně musí nalézt odpovědi či správnou reakci na mnoho aspektů či faktorů současného vývoje. Alespoň trochu optimismu do tohoto hledání se na REM Spring 2023 pokusil vnést populární ekonom Lukáš Kovanda z Trinity Bank. A to na veledůležité téma financování, respektive inflace a souvisejících úrokových sazeb. „Vývoj vidíme trochu nadějněji než ostatní ekonomové. Už na konci tohoto roku by míra inflace měla klesnout na úroveň 10 % a v roce následujícím na 2 %.“ Po krátkém zamyšlení svou predikci zpřesnil: „Pokud ovšem nedojde k nějakým dalším makroekonomickým otřesům.“

Petr Bým

Závěrečné slovo organizátorů

Úspěšný 22. ročník konference Real Estate Market Spring je za námi a opět přinesl detailní insight českého realitního trhu od předních českých odborníků. Děkujeme všem řečníkům za zajímavé prezentace a za poutavou diskusi, děkujeme všem účastníkům a také všem partnerům konference. Více o konferenci, kompletní program a fotogalerii najdete ZDE. Už teď se těšíme, co nového přinese Real Estate Market Autumn, který proběhne 8. listopadu 2023. 

Hlavními partnery konference jsou: bnt attorneys in CEE, Česká spořitelna, a.s., Deloitte, MS architekti s.r.o. a Penta Real Estate s.r.o.

Partnery jsou: CTP Invest, spol. s r. o., ČSOB, a.s., J&T REAL ESTATE CZ, a.s., LEXXUS NORTON, Savills CZ, Skanska Residential a.s., Svoboda & Williams s.r.o., Upvest s.r.o. a Wearrecho.

Mediálním partnerem je: ASB