Upozorňuje ale také na pozitivní trend: na trhu existuje úzká skupina nájemců, kteří jsou ochotni zaplatit prémiové nájemné proto, aby se dostali do těch nejlepších budov. Je tomu tak i proto, že kvůli hybridním způsobům práce poptávají menší objem prostor, ale zároveň si uvědomují, že kvalita kanceláří jsou klíčovou zbraní ve „válce o talenty“, která v některých sektorech probíhá. Během 4. čtvrtletí byla v metropoli dokončena pouze jedna kancelářská budova, a to Smíchov City Na Knížecí s 8 300 m2 plochy. Stejně jako v předcházejícím čtvrtletí ale nebyla zahájena žádná nová výstavba, developeři jsou nyní velmi opatrní. Znamená to, že v roce 2024 se trh vrátí k nižšímu objemu dokončených prostor, podobnému jako v letech 2021 – 2022. Ve výstavbě je jen 184 000 m2 kanceláří, z nichž 70 % je plánováno k dokončení již letos.
Pronajímatelé kanceláří pod tlakem
„Očekáváme, že rok 2023 bude pro pražský kancelářský trh náročný, zejména v prvním pololetí. Nedávno oznámené propouštění v globálních technologických firmách, které představují i na místním trhu významné nájemce, zvýší tlak na zmenšování prostor, čehož jsme svědky již nyní kvůli malé obsazenosti způsobené hybridním způsobem práce,“ předvídá R. Curran ze společnosti Knight Frank.
Omezený objem nově dokončených kanceláří přispěl k mírnému poklesu neobsazenosti. Loni na konci 4. čtvrtletí byla míra neobsazenosti 7,7 %. Během roku 2022 se neobsazenost stabilizovala a vykazovala jen minimální výkyvy: mezi prvním a čtvrtým čtvrtletím byl rozdíl jen půl procentního bodu. Pro rok 2023 lze očekávat, že dodávky nových prostor se vrátí k dlouhodobému průměru. V kombinaci s kancelářemi, které jako nadbytečné vrátí nájemci při expiraci smluv pronajímatelům, by to mohlo vést k mírnému nárůstu míry neobsazenosti v následujících 12 měsících.
Přibývá nájemních pobídek
Slábnoucí poptávka a slabší nabídka vedly k tomu, že po období zvyšování nájemného v prvních třech čtvrtletích se v závěru minulého roku tento růst zastavil – nájemné za prémiové kanceláře v centru města je nyní na úrovni 26,5 eur/m2/měsíc, naproti tomu ve vnějších částech měst je to 15 – 16 euro. Na trhu je ale patrný rostoucí rozdíl v nájemném u prémiových kanceláří a sekundárních budov. Starší nemovitosti, technologicky na nižší úrovni, dnes mají nižší nájemné jako jedinou kompetitivní výhodu.
Předchozí růst nájemného je doprovázen zvýšeným vyžíváním nájemních pobídek. Ty se dostaly pod tlak kvůli rostoucím nákladům na vybavení prostor. Rychlý průzkum na dalších středoevropských trzích ukázal, že vůle poskytovat vyšší pobídky je výrazně větší jak v Polsku, tak i Maďarsku, což těmto trhům zajišťuje větší mobilitu potenciálních nájemců. Celková úroveň nájemních pobídek (tedy kombinace nájemních prázdnin a příspěvků na vybavení prostor) tak narostla až na úroveň 20 – 35 % z celkového nájemného „Nárůst nákladů na vybavení prostor v současnosti představuje jednu z hlavních překážek pro zájemce o nové prostory. Zatímco dříve byly průměrné náklady kolem 400 euro na metr čtvereční a pronajímatelé byli ochotni pokrýt až 50 % této částky prostřednictvím nájemních pobídek, v současnosti se vyšplhaly na 700 – 800 eur a pronajímatelé budou nuceni upravit výši nájemních pobídek tak, aby byli schopni podpořit nájemce v záměru relokace kanceláří,“ uzavírá R. Curran.
RS/pb
