Pražský kancelářský trh v roce 2022

Rok 2023 by měl přinést změnu a rozsáhlejší výstavbu, díky které by měl pražský kancelářský trh do roku 2025 co do svého objemu dosáhnout hranice 4 milionů metrů čtverečních – jak vyplývá z průzkumu společnosti Colliers.

Většina projektů dokončených v průběhu minulého roku ovšem stále nabízí volné prostory, k dispozici je v nich aktuálně přibližně 38 700 čtverečních metrů, a to v sedmi projektech rozptýlených na území Prahy 1, 5 a 8. Celková míra neobsazenosti je aktuálně na úrovni 7,7 %, což představuje zhruba 293 600 „čtverců“ volných ploch. Protože během druhého pololetí roku 2022 nebyla zahájena žádná nová výstavba, větší nabídku nových kapacit lze očekávat až v roce 2025, a to zejména díky plánům developerů začít v roce 2023 s výstavbou až 300 000 metrů čtverečních.

Poptávka razantně vzrostla

Hrubý objem realizované poptávky v Praze zakončil minulý rok silným výsledkem – v posledních třech měsících šlo o 151 800 metrů čtverečních. Jedná se o nejvyšší hrubý objem za jedno čtvrtletí od roku 2018. Podíl čisté realizované poptávky byl naopak nižší než v předchozích čtvrtletích. „V absolutních číslech jsme zaznamenali přibližně 60 600 metrů čtverečních nových pronájmů, expanzí nebo předpronájmů. V procentuálním vyjádření to představovalo pouze 40 %. Největší transakcí zaznamenanou ve posledním čtvrtletí bylo předjednání smlouvy s telekomunikačním operátorem, který využívá celou budovu Gamma na Brumlovce v Praze 4 o rozloze zhruba 29 000 metrů čtverečních. Tato transakce byla zároveň největší v roce 2022,“ přibližuje situaci na trhu Josef Stanko z Colliers s tím, že celková čísla za rok 2022 jsou působivá. Hrubá realizovaná poptávka dosáhla rekordního objemu 547 300 metrů čtverečních, což je o něco málo více než v nejúspěšnějších letech 2017 a 2018. V porovnání se zmíněnými dvěma roky však byl v roce 2022 zaznamenán výrazně vyšší podíl renegociací, a to přibližně 46 % oproti 28 % v roce 2017. Objem čisté realizované poptávky představoval 294 100 metrů čtverečních, což představuje přibližně 40% meziroční nárůst.

Z pohledu jednotlivých odvětví se na hrubé realizované poptávce v průběhu roku nejvíce podílely IT společnosti, a to 27 %, následované finančními a farmaceutickými společnostmi s 11 % a 9 %. Podíly těchto odvětví na čisté poptávce byly zhruba podobné jako v případě hrubé poptávky.

Růst nájemného se zastavil

S koncem roku se zastavil závod ve zvyšování nájemného. Nejvyšší dosažitelné nájemné neboli prime rent činilo v Praze v závěru roku 2022 přibližně 26,50 eur za metr čtvereční a měsíc, tedy přibližně stejně jako ve 3. čtvrtletí. Některé budovy sice nabízejí menší jednotky i za ceny nad 30 eur, ty jsou však považovány spíše za jednorázové transakce. Nájemné v nejžádanějších lokalitách v rámci širšího centra Prahy, jako je Brumlovka, Pankrác nebo Karlín, se v současné době pohybuje mezi 17,50 a 18,00 eur za metr čtvereční měsíčně.

Letos se podle analýzy Collers celková úroveň nájemného zvýší. Stávající kancelářský trh, zejména starší kanceláře bez moderních prvků či certifikací, však bez patřičných investic výraznějšího nárůstu nájemného dosáhne jen stěží. V roce 2023 se očekává dokončení 129 000 metrů čtverečních nových kanceláří, což by mohlo uspokojit rostoucí poptávku. Většina poptávky bude nicméně pocházet z renegociací současných smluv. „Na jedné straně je to dáno nízkou neobsazeností a nedostatkem možností pro potenciální nové nájemce, na straně druhé pak současnou ekonomickou nejistotou, snižováním počtu zaměstnanců a tlakem na úsporu provozních nákladů,“ vysvětluje Josef Stanko.

rs/pb