Na jaře roku 2010 jsme v naší společnosti Trigema konstatovali, že nám (a jistě nejen nám) chybí přesná data o rezidenčním trhu. Zjištění, které nikoho nepřekvapilo. Od května jsme proto zahájili rozsáhlý sběr dat z veřejně dostupných zdrojů (především jde o internet, tisk a katastr nemovitostí). Dnes publikujeme první výsledky, mezi nimi i údaj o nabízených a neprodaných nových bytech v Praze – těch je podle našich statistik v současné době zhruba 7 000.
Prozatím sledujeme pouze bytové projekty v Praze. Aktuálně jde o zhruba 200 projektů, přičemž projektem je z hlediska našich šetření i jeho jednotlivá etapa. Na rozdíl od jiných zveřejňovaných průzkumů monitorujeme i tzv. „malé“ projekty s méně než 50 byty – v Praze se v nich totiž nachází 22 % všech nabízených bytů, což je ze statistického hlediska významný podíl. Projekty sledujeme ve skupinách podle počtu bytových jednotek – v intervalu do 30 bytů, dále 30 – 49 bytů, 50 – 99 jednotek a projekty s více než 100 byty. Dále nás zajímá průměrná cena bytů a její vývoj v čase a fáze projektu dle kritéria stupně rozestavěnosti a doby prodeje od zahájení prodeje.
Každý druhý pátek v měsíci zveřejníme předem avizovaný balíček informací a vždy druhý týden po uzavřeném čtvrtletí vydáme souhrnnou zprávu za dané období a náš odhad dalšího vývoje trhu. A co lze očekávat v nejbližších třech měsících? Nyní zveřejňujeme informace o aktuálním stavu nabídek developerů. Údaje o počtu bytů volných dokončených, ve výstavbě a na papíře, včetně analýzy dispozičních řešení. V únoru přijdou na řadu data o cenách bytů podle lokalit, stáří projektu a dispozic, hrubá prognóza stavu volných bytů s přihlédnutím k zveřejněným plánům developerů a k rozpracovaným projektům v roce 2010. V březnu srovnáme aktuální průměrné ceny s cenami ve 43. týdnu roku 2010 a budeme analyzovat přírůstek nově nabízených bytů od září 2010 s aktuální poptávkou.
Nabídka – 10000 bytů, plán – 22000 bytů
Tentokrát jsme se zaměřili na počty projektů, bytů a jejich prodanosti. V současné době sledujeme zhruba 200 projektů, u nichž jsou dostupná data. V těchto projektech je celkem naplánováno 21749 bytů. Aktuálně (k 10.1.2011) jich je nabízeno 10649. Dosud volných bytů je 7098 (67 %), z toho 2722 bytů už je dokončených (1205 bytů je už dokonce dokončeno déle než 1 rok).
Velikost projektů a jejich prodejnost
Následující tabulka zachycuje v avizovaném dělení do skupin počty projektů dané velikosti, počty bytů v nich nabízených a počty bytů dosud volných. Tato čísla naznačují, že procento prodanosti nezávisí na velikosti projektu. Bude zajímavé sledovat, zda tento stav zůstane v dalším vývoji rezidenčního trhu zachován.
Je nutno poznamenat, že údaje mohou být částečně zkresleny tím, že ne všechny vstupní údaje jsou veřejně přístupné, jiné mohou být nepřesné, protože někteří developeři si své skóre „marketingově“ vylepšují.
Rozdělení projektů a bytů podle velikosti projektu
| bytů v projektu | počet projektů | % projektů | bytů celkem | % bytů | volných bytů | % volných bytů |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 100 a více bytů | 73 | 34% | 4 007 | 37% | 2687 | 67,01% |
| 50 – 99 bytů | 52 | 24% | 4239 | 40% | 2837 | 66,92% |
| 30 – 49 bytů | 37 | 17% | 1349 | 13% | 871 | 64,56% |
| do 30 bytů | 53 | 25% | 1054 | 10% | 703 | 66,69% |
| celkem | 215 | 100% | 10649 | 100% | 7098 | - |
Nabídka bytů z hlediska dispozic
Druhá tabulka ukazuje členění nabídky bytů podle dispozičního řešení. Je vidět, že nabídce vévodí byty 2+kk, bytů 3 +kk se nabízí téměř o polovinu více než garsoniér 1+kk. Byty se samostatnou kuchyní dnes představují nepatrnou část nabídky, 96% bytů je vybaveno kuchyňským koutem.
Rozdělení bytů podle dispozic
| dispozice | 1+kk | 2+kk | 3+kk | 4+kk | 5+kk | 1+1 | 2+1 | 3+1 | 4+1 |
| počet bytů | 2004 | 3664 | 2878 | 980 | 93 | 68 | 66 | 71 | 64 |
| % bytů | 20 % | 37 % | 29 % | 10 % | 1 % | 1 % | 1 % | 1 % | 1 % |
Volné byty podle ceny
Zajímavé je nepochybně porovnání počtu bytů podle průměrné ceny za čtvereční metr, i když zjištění, že nejhůře se prodávají nejdražší byty, není nijak překvapivé.
Počty bytů podle průměrné ceny projektu
| průměrná cena Kč/m2 | bytů v nabídce | volných bytů | % volných bytů |
|---|---|---|---|
| do 40000 | 252 | 120 | 48 % |
| 40000 – 50000 | 2621 | 1723 | 66 % |
| 50000 – 70000 | 5555 | 3536 | 64 % |
| nad 70000 | 1163 | 966 | 83 % |
Teritoriální rozložení projektů
Sledujeme také rozložení projektů po městských částech Prahy. Tabulka zachycuje deset pražských čtvrtí s největším počtem nabízených bytů. Nejvyšší nabídka i nejnižší procento neprodaných bytů je ve Stodůlkách.
Bytové projekty a městské části
| pořadí | čtvrť | projektů | bytů v nabídce | volných bytů | % volných bytů |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Stodůlky | 14 | 1101 | 502 | 46 % |
| 2 | Libeň | 12 | 765 | 652 | 85 % |
| 3 | Zličín | 9 | 623 | 382 | 61 % |
| 4 | Žižkov | 9 | 569 | 502 | 88 % |
| 5 | Letňany | 6 | 428 | 203 | 47 % |
| 6 | Prosek | 5 | 404 | 251 | 62 % |
| 7 | Hloubětín | 4 | 290 | 218 | 75 % |
| 8 | Záběhlice | 4 | 348 | 211 | 61 % |
| 9 | Michle | 7 | 338 | 232 | 69 % |
| 10 | Krč | 5 | 280 | 169 | 60 % |
Prázdných bytů je 2722
V poslední době velmi populární ukazatel stavu developerského trhu v Praze – počet prázdných bytů (volných a dokončených) ukazuje stejně jako podobné konkurenční analýzy na číslo pod hranicí 3000 jednotek. Konkrétně se jedná o číslo 2722. Místy s nejvyšším výskytem dokončených volných bytů jsou Žižkov (382 bytů), Stodůlky (261), Hrdlořezy (135), Vinohrady (135) a Holešovice (124). Téměř polovina (1247) prázdných bytů se pohybuje v cenovém segmentu 50000 – 70000 Kč za metr čtvereční a více než polovina těchto bytů byla dokončena v loňském roce 2010.
Stáří prázdných bytů
| Rok dokončení | Počet | % |
|---|---|---|
| <2009 | 61 | 2 % |
| 2009 | 1144 | 42 % |
| 2010 | 1517 | 56 % |
Nepomůže ani šrotovné
Z aktuálních statistických údajů nás zaujala především následující čísla. V pražských projektech je celkem naplánováno 21749 bytů. Aktuálně (k 10.1.2011) jich je nabízeno 10649. Dosud volných bytů je 7098 (67 %), z toho 2722 bytů už je dokončených (1205 bytů je už dokonce postaveno déle než jeden rok). Jako bonus uvádíme, že v prvním týdnu roku 2011 bylo uvedeno do ceníků dalších 150 bytů v nových projektech. Podle prezentace jednotlivých developerských společností se očekává zvýšení nabídky o nové projekty v průběhu roku 2011 v řádu stovek, ne-li tisíců jednotek. Pro rok 2011 se přitom očekává prodej v intervalu 3000 – 3500 bytů.
Při pozorném čtení zjistíme, že nabídka převyšuje poptávku téměř trojnásobně. A tuto disproporci nezmění ani meziroční nárůst prodejů v řádu stovek bytů. Nabídka je nastavena na nárůst v řádu tisíců bytů. Tak silnou poptávku dnes ovšem nikdo na rezidenčním trhu neočekává. Určitou pobídkou bude už ohlašované sbližování sazeb DPH – čím rychlejší a razantnější bude, tím více to trhu s byty pomůže. Bohužel jen jednorázově, bude to takové developerské šrotovné. Po odeznění takových přechodných impulsů očekáváme další zmrazení trhu s byty.
Podle našich předpokladů se rezidenční trh v horizontu dvou až tří let výrazně změní. Práce na velké části připravovaných projektů budou zastaveny, spekulativní developerské společnosti zmizí a trh se pročistí, resp. nabídka bytů v přípravě se výrazně sníží. Tento scénář je výrazně pravděpodobnější než druhá varianta toho, jak přiblížit poptávku a nabídku: dramatické dlouhodobé zvýšení prodejů.
