Co se dnes na pražském trhu nových bytů nabízí? Odpovědět lze velmi lakonicky: všechno! Trochu poctivěji a s pomocí statistických čísel bude odpověď samozřejmě delší, ale vyzní podobně. Kde tedy hledat prostor pro vyšší odbyt, kde jsou ještě na trhu volná a neobsazená místa? Vytipovat prostor pro inovace rozhodně není lehké. Ale nějaký snad existuje – jako ostatně vždy.
Metropole dnes – podle detailních přehledů společnosti Trigema – zájemcům o koupi nového bytu nabízí poměrně stabilně, tj. delší dobu, výběr ze zhruba 6 000 jednotek, když tento součet rovněž stabilně tvoří 4 000 jednotek v „plánu“ (v procesu výstavby nebo ještě časněji) a 2000 už hotových bytů, z nichž zase zhruba polovinu tvoří delší dobu neprodejné byty. Ve vyšším řádu pak nabídku tvoří celkem 263 projektů od 157 společností. Tady je třeba zmínit, že proces koncentrace producentů sice pomalu, ale stále probíhá. Zhruba 30 až 40 % nabídky – finančně a v kusech – připadá na kvinteto největších developerů (Ekospol Central, Group, Skanska, FINEP, Vivus ) a lze počítat, že podíl větších hráčů (vedle nich na trhu působí ještě zhruba deset významnějších společností) budou stoupat i nadále, značka prostě začíná hrát roli i na bytovém trhu.
1 + kk za devět milionů
Dnes nabízené byty představují nezanedbatelnou hodnotu ve výši 30 miliard korun. Převis proti poptávce je zjevný a pro zákazníky nepochybně příjemný – loni se prodalo přes 5 000 bytů za necelých 18 miliard korun. Co se cenového rozčlenění nabídky týká, možná až překvapivě málo bytů spadá do kategorie „levných“ (do 45 000 včetně DPH za metr čtvereční). Těch je v nabídce jen 11 %, zatímco střední cenový segment (45 000 – 60 000 Kč) tvoří jejích 47 %, takže na bytový luxus zbývá až překvapivých 42 % nabídky (jak ovšem nedávno konstatoval Prokop Svoboda z RK SVOBODA & WILLIAMS, skutečného bytového přepychu se v Praze začíná nedostávat).
Hypotéky přece charakterizuje nejen výše úroku. Hlavně pro mladé zájemce o bydlení (a to je velmi podstatný segment poptávky) není snadné vyrovnat se požadavkem 10 – 30% „equity“, což například Británie překlenula pomocí státní záruky. V některých evropských zemích zase funguje konstrukce „nájemní“ hypotéky, kdy de iure je byt vlastnictvím uživatele, ten ovšem platí pouze úrok z úvěru, navíc nevysoký, přičemž jistina se neumořuje. Přitom výše těchto nákladů je víceméně identická s náklady na nájem a přičte-li se k tomu snadnost převodu takových bytů, jde de facto o specifický typ nájemních bytů – zvláště pro mladé, díky možnosti vyšší mobility, nepochybně atraktivní nabídka.
Pohledy do zahraničí jsou vůbec inspirativní. Třeba ve Švýcarsku se lze při troše objektivního štěstí a subjektivního obchodního ducha dosíci hypotéky s úročením kolem 1 %! Zkrátka a dobře: i ve sféře bydlení jsou finance nanejvýš podstatným momentem – a zdá se, že právě tady lze příležitosti k inovacím a podpoře poptávky hledat snadněji než jinde. A je s podivem, že podle všeho se právě penězům, respektive otázce financování pozornosti inovativních duchů českého rezidenčního trhu příliš nedostává.
Rezidenční development bude jedním z témat tradiční konference Stavebního fóra REM Autumn, která se koná dne 23. října v pražském hotelu angelo. V panelu, věnovaném hlavně perspektivám rezidenčního trhu, vystoupí mj. Pavel Kühn z ČS, M. Soural ze společnosti Trigema a Štěpán Havlas z FINEPu. (Více informací na http://www.stavebni forum.cz/rem2014/autumn/index.php?url=program )
