Důvodem je nejistý vývoj ekonomiky a všeobecný nárůst cen – od začátku roku se pod vlivem inflace a také nevídaného vzestupu cen energií platby nájemců razantně zvýšily, a to desítky procent. „Nejsou proto vzácné případy, kdy s klienty i z nejvýdělečnějších oblastí jako IT řešíme snížení pronajímané plochy o 50 až 75 %. Optimalizace však není způsobena jen snahou ušetřit náklady za pronájem, ale rovněž přetrvávajícím systémem práce z domova,“ vysvětluje Lena Popová z poradenské společnosti 108 Agency.
Nájemné a inflace
Podobně jako v oblasti průmyslových a skladových nemovitostí je rovněž u kancelářských nájemců hlavním tématem posledních měsíců optimalizace nákladů. Ty jdou totiž směrem vzhůru víceméně automaticky: naprostá většina nájemních smluv obsahuje valorizační doložku umožňující pronajímatelům navyšovat meziročně nájemné o aktuální míru inflace. V budovách, kde je nájemné denominováno v eurech, se růst pohybuje kolem 9 %, v případě „korunových“ nájmů je to dokonce přes 15 %.
Proto se nájemci snaží s pronajímateli domluvit na zafixování meziročního limitu růstu základního nájemného. Zatímco u vzpomínaných skladů a výrobních hal developeři a vlastníci v některých případech nabízejí 3 – 4% zastropování valorizace nájemného, v administrativních nemovitostech je to minimálně 5 %, a to navíc jen ve vzácných případech. Jinak je požadováno navyšování kopírující oficiální míru inflace.
Nejde jenom o nájemné
Vedle samotného nájemného podstatně vzrostly také servisní poplatky, jejichž součástí jsou hlavně spotřeba elektrické energie a vytápění společných prostor. V porovnání s rokem 2022 jde o nárůst až o 50 % – dnes se tak v Praze pohybují na úrovni 4,5 – 8 eur za metr čtvereční a měsíc.
Samostatnou kapitolou jsou pak energie spotřebovávané samotnými nájemci. Podmínky na trhu se zásadně změnily, prakticky již není možné nakupovat energie od dodavatelů na roční nebo čtvrtletní bázi, ale za spotové, a tedy dnes spíše vysoké ceny.
Výhodu proto mají nové, energeticky úsporné kancelářské budovy. Tyto objekty jsou dnes velkou konkurencí pro starší kanceláře s drahým provozem, tedy vyššími náklady na chod i spotřebu energií. Také proto se většina majitelů starých budov snaží ještě více optimalizovat provoz a snížit spotřebu energií. „Největší poptávka je po čidlech pohybu napojených na systémy měření a regulace osvětlení, a to v kombinaci se snížením teploty v interiérech. Evergreenem jsou LED zdroje osvětlení,“ vypočítává Petr Jílek ze 108 AGENCY.
Neobsazenost čeká růst?
Kancelářský trh v Praze na konci roku 2022 vykázal 7,7% neobsazenost. První tři měsíce letošního roku ale dokládají, že toto číslo může narůstat, stejně jako se může zvětšovat i objem prostor určených k podpronájmu, které se do monitorované nabídky nemusejí promítnout. Podle Leny Popové se dříve v případě nutnosti optimalizace nákladů krátily nebo zpomalovaly výdaje na marketing a investice. Nyní vedle toho vidíme ze strany nájemců také tlak právě na náklady spojené s pronájmem, čemuž nahrává i mnohem větší flexibilita organizace práce.
rs/pb
