„Trh je velmi nestabilní,“ říká Marcel Soural ze společnosti Trigema a dodává: „Vzhledem k tomu jsou všechny statistiky poněkud zavádějící a na nich založené generalizace ošemetnou záležitostí!“ Tržní analýzy společností Trigema, Skanska a Central Group jsou proto v některých údajích takřka rozporné, ba paradoxní (např. za některá období a v některých lokalitách ceny prodejní dosáhly vyšší úrovně než nabídkové). Vysvětlení je snadné: málo se staví i prodává a obchoduje a na takto „mělkém“ trhu stačí ke změnám jeho parametrů málo, což v dnešních dramatických časech platí dvojnásobně.
Praha: prodej nových bytů se propadl, ceny stouply
Loni se v české metropoli prodalo 3 100 nových bytů – meziročně o 58 % méně a pokud by se loňské výsledky porovnávaly s rokem 2020, pak jde o propad o 47 %. Současně ceny pražských bytových novostaveb v průběhu roku stouply o 10 %. To se týkalo cen nabídkových i prodejních, jejichž růst se ovšem v závěru roku víceméně zastavil. Celkem loni pražský bytový trh dosáhl objemu 28 mld. Kč (v Brně to bylo 4,8 mld. Kč).
Praha: nové byty a jejich ceny
Z nejčerstvějších dat vyplývá, že nabídkové ceny nového bydlení v Praze ke konci minulého roku meziročně vzrostly o více než 7 %, když dosáhly úrovně 154 881 Kč/m2. Prodejní ceny nových bytů vzrostly meziročně o téměř 10 % ze 137 946 na 151 643 Kč/m2. S tím také víceméně koresponduje fakt, že 2/3 prodaných bytů měly dispozice 1 + kk či 2 + kk, prodávaly se tedy byty především malé a tedy relativně levné.
Nabídka bez poptávky
Rovněž vývoj nabídky má tržní logiku. V Praze bylo v závěru loňského roku volných 5 100 nových bytů (průměrná velikost je 63 m2, průměrná cena 9,7 mil. Kč), což je téměř stejné číslo jako na konci roku 2020. V porovnání s loňským rokem, kdy byl trh prakticky vyprodán a nabídka byla na rekordním minimu, je nyní nabídka vyšší o 79 % a vzhledem ke slabému odbytu se v ní už objevují i byty stavebně dokončené. Za zmínku ovšem stojí skutečnost, že v posledním čtvrtletí roku 2022 nabídkové ceny už v průměru atakovaly úroveň 170 000 Kč/m2.
Pražský bytový trh dnes trpí kromě svých notorických neduhů ještě také odchodem zahraničních zákazníků, který začal už v době pandemie a válka na Ukrajině ho ještě prohloubila. Vedle toho také těch, kteří si byty pořizovali na úvěr. Vzestup úrokových sazeb poměr hypoteční splátky k nájemnému zvrátil a motivoval (nebo přinutil) potenciální kupce ke vstupu na trh nájemního bydlení. Také proto měsíční nájemné za metr čtvereční v metropoli loni meziročně vzrostlo o 12,8 % na 378 Kč za metr plochy, u institucionálních pronajímatelů na 537 Kč, přičemž v regionech je to v republikovému průměru 219 Kč.
Praha: prodej nových bytů
Co přinese rok 2023?
„Oživení trhu očekáváme v druhém pololetí nebo případně až v roce 2024. Záleží na tom, kdy úrok zase klesne na úroveň 3 % – v tom okamžiku se poměr hypoteční splátky a nájemného obrátí a lidé opět začnou preferovat bydlení ve vlastním,“ předpovídá Dušan Kunovský, šéf Central Group, okamžik, kdy se na trh vrátí „hypoteční“ kupci. Realističtější je ale určitě ten druhý termín – pokles úroku ze 7 % na méně než polovinu během jednoho roku nejspíš nelze čekat.
Do té doby k nějakým zásadním změnám na trhu nedojde. Razantnější pokles cen nového bydlení podle už zmíněné analýzy nelze očekávat – v pozadí stojí zejména skokový nárůst nákladů, ať už jde o stavební materiály a práce, energii či financování. „Vyšší jsou také ceny pozemků, finanční a režijní náklady spojené s přílišnou byrokracií a příliš pomalými povolovacími procesy, na trhu je nedostatek lidských zdrojů ve stavebnictví. To všechno už investor v rámci výstavby hodně pocítí, a to je zároveň i hlavním důvodem, proč nelze čekat plošné snižování cen nových bytů,“ vysvětluje M. Soural. Zatím se tedy kupující dočkali jen nejrůznějších marketingových akcí – nejlukrativnější nabízí Central Group, který kromě příspěvků na zařízení bytů za jistých podmínek také dotuje hypotéky.
Zásadnějšího snížení cen se tak zájemci o koupi dočkají jen na sekundárním trhu, kde už letos k jejich 10% poklesu došlo a může letos pokračovat zejména u bytů nižšího standardu (např. v panelových domech nebo méně atraktivních lokalitách). Diference mezi cenou nového a staršího bytu by tak časem mohla dosáhnout standardních 30 % – dnes jde o poměr 156 000 Kč ku 122 000 Kč za metr plochy, rozdíl je tedy zhruba 20%.
Praha: nabídka nových bytů
Ke stabilitě cen nových bytů letos přispěje rovněž slabá nabídka. „V posledním čtvrtletí se na trh dostalo pouze 950 nových bytů, a to je druhý nejhorší kvartální výsledek od roku 2017. Na konci roku se nabídka ustálila na úrovni dlouhodobého průměru, pro potřeby metropole je však stále nedostatečná. Bytů se také nadále povoluje velmi málo. Zatímco v roce 2021 se mohla rozběhnout výstavba téměř deseti tisíc jednotek, za minulý rok to bude zhruba o polovinu méně,“ říká Petr Michálek ze Skanska Residential. V letošním roce tedy lze očekávat spíše snižování nabídky. I proto, že část developerů bude kvůli slabé poptávce pozastavovat či zpomalovat výstavbu. Když se k tomu všemu přičte výrazná nejistota spjatá s budoucností nového stavebního zákona a Metropolitního plánu, pak lze vyhlídky pražského bytového trhu jen stěží označit za růžové. A to z jakéhokoli úhlu pohledu.
Petr Bým
Zajímá Vás, co se bude v Praze stavět a jak se promění břehy Vltavy? Tak přijďte 1. února 2023 na naší letošní první konferenci s názvem PRAHA & VLTAVA: Sdílené vize. Čeká Vás diskuse s předními českými odborníky na development, real estate a městské plánování. Vstupenky a kompletní program najdete ZDE. Těšíme se na Vás.
