Petr Urbánek, PDS: Máme stejnou pozici jako každý jiný stavebník

PDS s vámi v čele je tu už tři roky. Dost dlouho na nějaké zhodnocení – jak to vidíte?
Cítím mírnou spokojenost. Samozřejmě nikoli se vším, všechno se ještě nepovedlo. A je to i pochopitelné, protože PDS je v pražských a vůbec našich národních poměrech experiment.

To bylo trochu moc stručné…
Na otázky tohoto typu obvykle odpovídám takovou micro case study. První dokument, který jsem jako ředitel PDS podepsal, byl návrh náměstkovi primátora Petru Hlaváčkovi, aby město koupilo budovu pošty na Nových Dvorech a okolní pozemky. A letos v lednu proběhl zápis do katastru. V téhle lokalitě se do té doby řešila jenom problematika nové stanice metra, bylo to takové standardní území nikoho. Dnes Nové Dvory představují jeden z městských vlajkových projektů. Je to území o rozloze téměř 15 hektarů, kde jsou v běhu dvě rozsáhlé změny územního plánu. Vznikne tam kompletní nová čtvrť, kde bude žít odhadem pět tisíc lidí. Tenhle projekt už nabývá konkrétních obrysů a není jediný.

?!?!
Dnes máme téměř 70 hektarů pozemků, kde bychom v průběhu příštích let měli připravit k realizaci zhruba 8 000 bytů a k tomu potřebnou infrastrukturu a vybavenost. V neposlední řadě zde vzniknou i nová pracovní místa.

Z výroční zprávy PDS jsem se dozvěděl, že se staráte také o Vltavskou filharmonii a stadion Bohemians – to je trochu překvapivé?!
Z technických i formálních důvodů bylo jednodušší projekt filharmonie vzít pod křídla PDS, takže dnes v jejím rámci působí víceméně autonomně malý tým, kterému my poskytujeme jenom technickou, provozní a někdy i odbornou podporu. Stadion je jiný případ. Ukázalo se, že náš projekt bytového domu Vršovice hodně souvisí s plánovaným rozvojem celé lokality, musíme proto koordinovat své záměry s městskou částí. Přímo stadionem se ale jako developer zabývat nebudeme, v úvahu připadají omezené vstupy z určitého expertního pohledu.

Mluvil jste o plánech na dekádu, to je dlouhá doba. Co má k realizaci nejblíž?
Jde o čtyři projekty: školka Na Hutích v Hloubětíně, Dolní Počernice a dva bytové domy Na Zlíchově a v rámci rozvojového území Nové Dvory. Dále jsou tu dva bytové domy V Botanice a Vršovická. Tady už máme za sebou architektonické soutěže.

Kdy může Praha očekávat první hmatatelné výsledky?
Odhaduji, že zhruba za rok a půl budeme žádat o první stavební povolení, k tomu přičtěte zhruba dva roky realizace. Takže jsme v letech 2026 – 2027.

Tedy – nezní to moc oslnivě…
Podívejte se, my pracujeme stejným tempem jako jakýkoli jiný developer v Praze. I na magistrátu mne občas někdo zastaví, kdy už budou byty, a já opakovaně vysvětluji, že realizace rezidenčního projektu v Praze trvá v průměru sedm let a my máme za sebou dva a půl roku reálného provozu. A také je nutné poznamenat, že ve veřejném sektoru jde řada věcí přece jen pomaleji.

Jeden developer mi před časem řekl, že ze spolupráce s veřejným sektorem právě z časových důvodů raději vycouvali. Konkrétně mluvil o tom, že nechtěli na každý hřebík vypisovat veřejnou zakázku. Mluvíte o tomtéž?
Ono to doslova takhle není, ale v obecné rovině to problém nepochybně je. Jeho podstatou je legislativa. Víceméně nelze veřejnou zakázku vypsat správně, co odborník, to jiná rada a názor. Jako zadavatel tak čelíte značné nejistotě a následně i časovým prodlevám. Abych pravdu řekl, na tomto legislativním poli jsme si zavedli v tomto státě takovou dobrovolnou autodestrukci.

Vraťme se k bytům. Jaké vlastně budete stavět? Leckdo si od PDS sliboval zmírnění pražské bytové krize, ale najednou se mluví o bytech městských, dostupných, nájemních a podobně?! Takže žádné obohacení trhu?
Stručně řečeno: jde zejména o městské nájemní byty. Bude s nimi disponovat město a budou určené preferovaným profesím, jako jsou policisté, učitelé či zdravotníci. V Praze je takových zaměstnanců více než 100 000 a nemalá část z nich má se zajištěním bydlení potíže. Praha tyto pracovníky potřebuje. Přitom mzdy ve veřejném sektoru za tržními cenami bydlení v Praze mírně řečeno pokulhávají. Takže proto se mluví o bytech dostupných, nájemné bude pro takové nájemce nižší než to tržní.

Hodně se mluví o tom, že byty nájemní by měly být jiné než ty, které jsou určeny k prodeji. V PDS to také takto vnímáte?
Jistě. Především počítáme s trvanlivějšími, respektive odolnějšími materiály. Nájemník se zkrátka chová trochu jinak než vlastník. A stejně důležitá je i otázka provozních nákladů. Byty bude pronajímat a starat se o ně Praha, takže úspornost a udržitelnost bytového portfolia je a budou nanejvýš důležité. Je to zcela jiná situace, než při v Praze převládajícím developmentu, kdy developer postaví a prodá.

Jaký je vůbec rozdíl mezi developmentem soukromým, tedy klasickým, a developmentem v režii veřejného sektoru?
Popravdě řečeno, nijak dramatický. Tedy kromě odměňování. Čistě z ekonomického úhlu pohledu je odměňování ve veřejném sektoru na 30 – 50 % toho, co za stejnou práci platí soukromý sektor. Ovšem musím dodat, že u nás se to hodně vyrovnává mimoekonomickými parametry. Především pracujeme na výjimečných projektech, na které developer v soukromém sektoru až na naprosté výjimky akvizičně nedosáhne. To je samozřejmě první předpoklad realizace skutečně velkorysých a doslova městotvorných projektů. To je benefit, který nikdo jiný nenabízí. Pak je tu také podstatně jiný ekonomický tlak, pravda, zčásti to ovšem vyrovnává tlak politický. Nicméně výše zisku a v té souvislosti čas pro nás není určujícím. Ale chci důrazně dodat: všechny naše projekty připravujeme tak, aby dávaly ekonomický smysl. A co se týká procesů, jsme na tom stejně jako jiné developerské společnosti.

Asi leckdo předpokládá, že na magistrátu a městských částech můžete počítat s jistou vstřícností…
Jistě, na magistrátu máme silnou podporu, a to nemyslím jen Petra Hlaváčka, který nás má v gesci, ale cítíme ji i od dalších členů vedení města. Praha byty pro zaměstnané v důležitých profesích potřebuje opravdu urgentně. Jsme i trochu blíž městu v systémových záležitostech, jako je třeba územní plánování. Ovšem v rámci povolovacích řízení, která se vedou na městských částech, máme stejnou pozici jako každý jiný stavebník. A stejné zacházení.

A to je jaké?
Bohužel nijak skvělé. To platí všeobecně. Já se nechci v tuto chvíli podrobněji zabývat rozpočtovým určením daní, ale skutečností je, že současný daňový systém nedává obcím, potažmo v Praze městským částem, vlastně žádný ekonomický stimul k rozvoji, respektive k výstavbě. A pak je tu samozřejmě všudypřítomný fenomén NIMBY. Leckde jsou ve vedení městských částí lidé, kteří volby vyhráli s tím, že jsou programově proti výstavbě … Ale bohužel jsme často i pro ty vstřícnější někdo, kdo jim jen přidělává práci a vlastně přináší problémy. Snažíme se vše trpělivě vysvětlovat a rozptylovat jakékoliv neopodstatněné obavy a jsem rád, že se nám to už začíná v mnoha případech dařit.

Petr Bým