Před dnes už mnoha lety IPR, možná právě pod vaším vedením, vypočítal, že Praha potřebuje 8 000 nových bytů ročně. Popravdě řečeno, nějak mi uniklo, zdali tuto tezi vedení města akceptovalo?
Ale samozřejmě, to najdete ve všech dokumentech, které se bytové výstavby Prahy týkají, i v programových prohlášeních koalic, které hlavní město řídí. Mluví se tam o 8 000 až 10 000 bytech a také o tom, že 1 000 – 2 000 bytů postaví samo město.
Je to opravdu už pár roků – jak se daří tyto cíle plnit?
Tak byly tady roky, kdy se opravdu podařilo povolit těch cílových 10 000 bytů, ale pak přišly různé dramatické události, hlavně válka na Ukrajině, a všechno se hodně zkomplikovalo. Teprve dnes se situace pomalu stabilizuje.
?!?!
Vznikla Pražská developerská společnost, která by měla v příští dekádě dodávat oněch plánovaných tisíc bytů. Vytvořili jsme také manuál pro smluvní vztahy mezi developery a městskými částmi.
Znamená to, že Praha, respektive její vedení, výstavbu v režii soukromého sektoru, který je pro ni ještě stále jediným dodavatelem bytů, podporuje?
Jistě. My víme, že soukromé investice jsou krví města, považujeme je v relaci k celkovému rozvoji města za velmi důležité. Proto také ostatně vznikl už zmíněný manuál, který se týká takzvaných kontribucí. S developery také neustále jednáme. Ano, občas zazní kritika z obou stran, ale to je normální a na základu věci to nic nemění. Bytová výstavba soukromý sektor potřebuje, tohle nikdo na magistrátu nezpochybňuje.
Ta podpora ale není příliš hlasitá. Někdejší primátor Hudeček byl asi první, kdo deklaroval, že developer není nadávka a development sprosté slovo, ale v poslední době z magistrátu nic takového není slyšet?!
Kolegové mluví spíše ke svému standardnímu voliči, takže jsou ve vyjádřeních na toto téma jaksi uměřenější. Je to odraz toho, že městské části i široká veřejnost nemají k výstavbě právě vřelý vztah. Je to složité, developeři svými produkty, respektive výstavbou bytů vstupují do veřejného prostoru a bohužel nikoli vždy šťastným způsobem. Obvyklé jsou problémy s dimenzemi projektů, které nezřídka překračují možnosti lokality samotné i infrastruktury, ovšem také v Praze byly postaveny bytové domy, ke kterým nevedla ani silnice. Takové věci vyvolávají hodně zlé krve.
To je snad otázka regulace či povolovacích řízení?
Jistě, ale ani tady to nefunguje vždy ideálně. Je to hodně otázka legislativy, ale věřím, že se blížíme k takovému dobře moderovanému kapitalismu, k časům, kdy bude možné mluvit o win-win vztazích mezi stavebníky a obcemi. Nebude to snadné a nebude to zítra. Česká společnost je hodně konzervativní, změny, které rozsáhlejší výstavba vždy přináší, dost často vnímá negativně.
Ano, vždy je tu fenomén NIMBY, ale zmínil jste také legislativu – nezačínají problémy už v daňové oblasti?
Ano, rozpočtové určení daní rozhodně není stimulem výstavby včetně té bytové, nijak neodráží stavební aktivitu na území obcí. V tomto ohledu by měla pomoci už zmíněná pravidla pro stanovení spoluúčasti investora na rozvoji území, kde staví.
Co Metropolitní plán, očekáváte od něj pozitivní posun?
Jistě. Výstavba v Praze by se měla opírat o tři pilíře – územní plán města, studie o rozvoji konkrétních lokalit a příspěvky investora obcím na vytvoření potřebné infrastruktury. Pokud na tom bude panovat shoda, bude tedy dispozici dohoda o tom či onom území, budou se všechny projekty povolovat rychleji. Vlastně by pak mělo jít jen o stavebně-technickou kontrolu.
Kdy bude mít Praha nový územní plán?
V příštím roce bychom jeho návrh chtěli znovu veřejně projednat a v roce 2025 schválit. Ano, je to dost pomalý proces, ale máme tady návrhy změn starého územního plánu, které se schvalují či schvalovaly déle. Tyto záležitosti prostě vyžadují hodně času, často svou délkou přesahují volební období, to také přináší problémy.
Máme také nový stavební zákon…
Bude nutné ještě upravit či změnit jeho části, které se týkají územního plánování. Ovšem to bude asi až v příštím volebním období. Myslím, že dnes pražské výstavbě vlastně více prospěla novela zákona 416/2009 o dopravní infrastruktuře.
Zmínil jste se o tom, že výstavba a její regulace, prostě rozvoj města je záležitostí dlouhodobou. Nicméně politici jsou hodnoceni v rámci volebních období. Podívejme se na to vaše první, tedy léta 2018 – 2022. V něm ceny nových bytů stouply o polovinu, u starších bytů vzrostly o třetinu a nájemné slušnějšího pražského bytu se dostalo na úroveň průměrného platu. To vypadá takřka katastrofálně!
Ale ono je málo nejen bytů, ale i škol, zdravotnických zařízení, obchodů a podobně. To je první problém. A druhým je postoj veřejnosti k výstavbě, což se se pochopitelně propisuje do politiky městských částí, už jsme o tom mluvili. Tady jde i o to, že ti, co potřebují bydlet, se nesrotí a nepůjdou demonstrovat na Václavské náměstí, nejsou zkrátka ani vidět, ani slyšet. Naproti tomu odpůrci výstavby všeho druhu to dělají a co si budeme říkat, takové akce jsou mediálně vděčné. Ale já myslím, že se tohle všechno pomalu mění.
Snad příliš pomalu…
Možná leccos vyřeší samotný trh. Vidíme, že stále více investorů se zajímá o nájemní bydlení. Je tam jistá překážka v nastavení výpočtu DPH, ale development jistě najde cestu, jak se s tím vyrovnat. Takže vznikne větší nabídka pronájmů a zároveň se oslabí zájem o koupi vlastního bytu. A to by mělo ty vysoké ceny schladit. Podle mého názoru příliš zbytnělé vlastnické bydlení trochu ustoupí do pozadí. Současná situace je pochopitelná, starší generace byt jako investici preferuje – je to hmatatelné, reálné aktivum a další investiční instrumenty jako třeba akcie jsou pro ni trochu nesrozumitelné. Mladé generace ale uvažují jinak.
Petr Bým
Zajímá Vás aktuální situace a vývoj na realitním trhu? Tak přijďte 8. 11. 2023 na 22. ročník konference Real Estate Market Autumn, kde budeme s předními českými odborníky na real estate, development, investice a územní plánovaní diskutovat o aktuální situaci a vývoji na realitním trhu, strategickém rozvoji měst a o změnách, které přináší nový stavební zákon. Diskutovat budeme také o atraktivních investičních příležitostech, úspěšných vizích a strategiích, které ovlivňují český realitní trh. Těšit se můžete na nabitý program, inspirativní diskuse s lídry českého byznysu, workshopy i networking. Přihlášku a kompletní program naleznete ZDE.
