„Českou republikou hýbají developerské kontribuce!“ – zkonstatoval na tradičním adventním setkání Stavebního fóra Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů. Jeho slova potvrdila i diskuse, která se vzápětí rozpoutala. Z jejího obsahu ovšem bylo patrné, že obě zúčastněné strany – obce a developeři – mají sice společný cíl, ale často dost odlišné názory na to, jakým způsobem ho dosáhnout.
Snaha dát obvykle ambivalentním vztahům mezi obcemi a stavebníky nějakou smysluplnou podobu je nicméně patrná už delší dobu. Jak Praha, tak řada dalších měst (hodně daleko je v tomto směru například Jihlava) už delší dobu pracují na tvorbě závazných pravidel pro výstavbu. Zatím se pro ně vžil název „zásady spolupráce“. Kontribuce, tedy příspěvek stavebníka k rozvoji lokality, kde svůj projekt realizuje, je jejich podstatnou součástí. „Tyto zásady by vztahy obou entit měly od antagonismu posunout ke kooperaci,“ říká T. Kadeřábek.
Kolik a kdy
Debata se samozřejmě točí hlavně kolem výše developerského příspěvku do obecních rozpočtů. „My máme ze zákona povinnost ke každému nově vystavěnému metru bytů či kanceláří zajistit občanskou vybavenost,“ vysvětluje Lenka Burgerová, místostarostka MČ Praha 7, proč obce kontribuce požadují. A dodává, že v Praze 7 co do jejich výše došli k částce 500 korun za metr čtvereční užitné plochy. „Taková suma je únosná, ale leckde se mluví o sumách vyšších, třeba o 1 500 korunách. To by už ekonomiku každého projektu citelně poznamenalo,“ kontruje Omar Koleilat, šéf skupiny Crestyl. A dodává, že je také třeba brát v potaz jiné okolnosti než čtvereční metry: „My jsme třeba v našem libeňském Docku museli dekontaminovat celé území, což nás stálo desítky milionů korun. Kolik bychom obci měli odvést my a kolik ti, kteří přicházejí až po nás?“
Z debaty na poslední letošní akci SF vyplynul i značný význam termínu developerských plateb. „My bychom vlastně veškerou občanskou vybavenost měli mít hotovou s předstihem,“ tvrdí L. Burgerová. Z hlediska stavebníka je ovšem uzavření smlouvy a platba obci ještě před získáním potřebných povolení záležitostí problematickou, ne-li rizikovou. „Obec vzhledem ke svým kompetencím nemůže zajistit či garantovat ani územní rozhodnutí, ani stavební povolení,“ upozorňuje Tomáš Běhounek z AK bnt attorneys-at-law. Za zmínku v těchto souvislostech stojí záměr „velké“ Prahy zpoplatnit už žádost o změnu územního plánu. O jeho roli ve výstavbě mají ostatně obě strany také různé představy. Developeři by ho rádi považovali za definitivní a závazný nástroj regulace výstavby, obce se tomu většinou brání a trvají na možnosti ovlivňovat výstavbu podle aktuálních potřeb. „Potřebujeme pružnější systém územního plánování!“ říká na margo tohoto sporu L. Burgerová. O. Koleilat ovšem upozorňuje na nepředvídatelnost a také možnosti zneužití takového systému: „Politické garnitury se mění, a to platí i pro jejich představy o výstavbě a rozvoji lokality vůbec. Nedostatečně závazný územní plán také otevírá dveře k případnému vydírání stavebníků.“
Další hřebík na hlavičku uhodil T. Kadeřábek: „Proti kontribucím lze namítnout, že školy, zdravotnická zařízení a vůbec všechno, co spadá pod pojem občanská vybavenost, by se měly financovat z běžných dani!“ Jenže právě z těch v rozpočtu obcí končí jen málo, za čímž stojí tak často kritizované rozpočtové určení daní. „Ze 14 miliard daňových odvodů, které loni v Praze development vygeneroval, v pokladně města skončilo jen 550 milionů korun,“ konstatuje Ondřej Zabloudil ze společnosti Deloitte, přitom podle něj z jednoho prodaného bytu v metropoli se státu odvede zhruba jeden milion korun. A dodává, že z daňových výnosů státu zůstává 84 %, zatímco obcím z nich plyne jen 12 %. Ty proto hledají dodatečné finanční zdroje a developerské finanční příspěvky by mohly být jedním z nich. Cesta k jejich pro obě strany přijatelné podobě si ale zjevně vyžádá ještě hodně práce. A uspokojivý výsledek není tak úplně zaručen. „Kooperace je samozřejmě vždy pozitivní. Mám ale pocit, že dosavadní návrhy konstrukce kontribucí navozují očekávání, která se nesetkávají s kompetencemi obcí,“ říká T. Kadeřábek.
Vlastně příhodná atmosféra
Hledání obsahu a formy smluv o spolupráci stavebníků a obcí neprobíhá v nějakém vzduchoprázdnu, ale v konkrétních podmínkách společenských a hlavně hospodářských. Jaké dnes jsou? Trochu paradoxně docela dobré – nahlíženo skrze možnosti a následně také ochotu stavebníků, respektive developerů.
Celá světová ekonomika zápolí a zjevně ještě nějakou dobu zápolit bude s dopady pandemie. A jak je na tom development? „Jdeme do období zvyšování úrokových sazeb!“ – prognózuje David Navrátil, hlavní ekonom České spořitelny. To znamená také vyšší inflační tlaky – které obvykle akcelerují poptávku po nemovitostech. Český bytový trh to aktuálně potvrzuje, ceny nových i starších bytů stále rostou, a to hlavně díky zájmu investorů. V oblasti komerčních realit je situace trochu složitější. Skutečností ale je, že třeba logistika, tedy „industriál“, na vyšší intenzitě e-commerce zjevně vydělala. Jisté otazníky visely a visí nad kancelářemi, ale ani tady se nejspíš žádné katastrofy nebudou dít, ba naopak. „Češi chtějí zpátky do práce. Dopady širšího využívání systému práce doma na potřebu kancelářských prostor nebudou nijak fatální,“ je přesvědčen Eduard Forejt ze společnosti Passerinvest. K tomu dodává, že v příštích dvou letech dosáhne v Praze „dodávka“ nových kancelářských kapacit jen objemu výstavby v právě probíhajícím roce. Tento pokles nabídky povede k snížení míry neobsazenosti, protože poptávka bude i nadále stabilní. A nájemné proto spíše poroste.
Jeho názory z jiné strany potvrzuje Igor Klajmon ze společnosti Sekyra Group, která právě letos začala v metropoli stavět novou čtvrť – Smíchov City. „Náš klíčový nájemce kanceláří – Česká spořitelna – nás tlačí k urychlení celého projektu. I proto jsme optimisté!“
Shrnuto: český development se zatím nemusí obávat nějak zvláště hubených let a v jeho ekonomice se pro podporu území, kde staví, prostor jistě najde. Což ostatně platí už dnes, praxe si přes všechna úskalí cestu našla. Například právě v minulém měsíci společnost Trigema oznámila, že městské části Praha 13 v souvislosti se svým projektem Top Tower přispěje k rozvoji lokality nezanedbatelnou částkou 67 milionů korun. Developerské příspěvky tedy už fungují, takže dát jim standardní podobu by neměl být takový problém.
Úplně opačně je to s financemi obcí. Na ty hubenější léta určitě čekají, ale stran kontribucí a spolupráce s developery to má stejný důsledek. Právě nyní dramaticky projednávaný daňový balíček jim nejspíš přinese jisté, a to nikoli nepodstatné, snížení daňových výnosů. Bez ohledu na chystané státní kompenzace, jejichž rozsah ostatně ještě není dohodnut, tak obecní pokladny čeká pokles příjmů. Snaha najít i pro developery přijatelnou podobu jejich podílu na rozvoji území, kde staví, tedy bude ze strany obcí nepochybně sílit.
Petr Bým
