Dominantním parametrem českého trhu komerčních nemovitostí je v současné době slabá nabídka – říká Miroslav Linhart, vedoucí oddělení nemovitostí v poradenské společnosti Deloitte. Podle něj ovšem nějakou změnu v tomto směru nelze v dohledné době očekávat – development nových kapacit naráží na nedostatek pracovních sil.
Hodně se mluví o krizi na trhu s byty. Jaká je situace na trhu komerčních nemovitostí? Máme boom nebo krizi?
Spíše to druhé. Situace v jednotlivých segmentech trhu je samozřejmě více nebo méně odlišná, ale společné je jedno: slabá nabídka. Tak třeba na kancelářském trhu Prahy je dnes míra neobsazenosti na úrovni 4,5 %. To je už skoro nezdravé, ideálně by to mělo být tak 8 % - za současného stavu nemají klienti z čeho vybírat. Je jasné, že velké společnosti musí pronájem kanceláří plánovat s jistým předstihem, ale v metropoli už to zase přesahuje normální stav. Přitom ekonomika prosperuje, nabídka by tomu měla odpovídat.
Proč neodpovídá?
Víte, postavit kancelářskou budovu je stejně obtížné jako stavět rezidence. Snad s výjimkou těch několika ryze kancelářských lokalit, jako je třeba BB Centrum, kde už to jde možná trochu lépe. Všude jinde je kancelářský development ve stejně tristní situaci jako ten rezidenční. My jsme si udělali takový průzkum a vyšlo nám, že postavit bytový dům nebo kancelář v Praze trvá takřka shodně zhruba pět a půl roku – mluvím o čase mezi podáním žádosti o územní rozhodnutí a zahájením výstavby. Pokud připočteme jeden a půl roku předprojektové přípravy a v průměru dva roky stavby, jsme skoro na devíti letech. Proto ta slabá nabídka, proto také vlastně všude evidujeme mírný, ale přece jen znatelný růst nájemného.
Jaký je v této situaci krátkodobý výhled pro pražský kancelářský trh?
Poptávka bude stále relativně silná – Praha je do určité míry lákadlem pro služby s vysokou přidanou hodnotou, sdílené služby, inovační centra, start-upy, coworking i pro management velkých korporací. Bohužel česká metropole v porovnání třeba s Mnichovem nebo i Varšavou nabízí sotva polovinu kancelářské plochy. A jak jsem už říkal, development je velmi obtížný. Právě dnes to vypadá, že se výstavba rozběhla trochu rychleji, ale většinou jde o projekty, které už jsou schváleny léta a z nějakých důvodů se realizace odložila. Co bude dál, to lze jen těžko odhadovat.
Posuňme se – jaká je situace na trhu obchodních prostor?
Už delší dobu je zřejmé, že stran těch velkých formátů, typicky obchodní centra, je český trh už víceméně saturovaný. Snad ve všech regionech tyto kapacity kopírují už samotný okraj lokální kupní síly. Jedinou výjimkou je Praha, tady stále prostor je, což vyplývá z její ekonomické síly. Zřejmé přitom také je, že nikoli všechny maloobchodní jednotky mají odpovídající výsledky, v retailovém sektoru je tedy dnes vysoce aktuální redesign. Napříště bude hodně záležet na šíři nabídky, trendem nepochybně je vývoj od čistého obchodu k zábavě, gastronomii, službám … Je tu také dynamicky se rozvíjející e-commerce, která potřebu fyzických obchodů omezuje, byť u nás zatím jen mírně. Ovšem pokud internetový obchod trochu postihuje kamenné obchody, na druhé straně zase generuje poptávku po logistických areálech.
Pojďme se tedy podívat na logistiku – tady je tedy situace lepší než v dalších segmentech komerčních realit?
Nevím, jestli je lepší, ale rozhodně je jiná. Například výstavba je poměrně intenzívní, ale stále nedostatečná, navíc jde obvykle o projekty na zakázku. Poptávka je přitom velmi slušná, míra neobsazenosti je proto zase velmi nízká, kolem 5 % - a lepší to asi nebude. Dříve měly obce, respektive samospráva, o skladové či průmyslové areály zájem, přinášelo jim to pracovní příležitosti, daně a leccos dalšího. To už dnes neplatí. V žádných regionech už není volná pracovní síla a o agenturní pracovníky nikde nestojí. A zároveň stoupají stavební náklady – ono to souvisí, ani stavaři totiž nemají potřebný počet pracovníků. Jedním z důsledků je zvyšování cen stavebních prací. To spolu s tlakem na výstavbu v brownfieldech, což také přináší nemalé náklady, leckterému projektu berou ekonomický smysl – pro development další překážka.
Není to tak, že slabá intenzita výstavby vlastně ve všech segmentech komerčního trhu odpovídá současnému stavu české ekonomiky?
Tak to není, možnosti či prostor pro expanzi by tady byl. Peněz je dost, ale chybí kapacity - především a hlavně lidé. Ti scházejí nejen na stavbách či v kancelářích, ale i na úřadech a v korporacích, včetně pracovníků vysoce kvalifikovaných. A to se promítá či propisuje do všech segmentů komerčních nemovitostí. Jsme trochu v pasti – společnost bohatne, potřeby rostou, ale všude mizí lidé. Troufám si říci, že jiné to už nebude. A bohužel jednoduchá řešení tohoto problému neexistují. Ale jistě budou směřovat k automatizaci, robotizaci a současně k racionalizaci všech ekonomických procesů.
Petr Bým
