Zdá se, že situace na našem realitním trhu je poměrně jasná: logistika prosperuje, kanceláře a obchod si vedou jakžtakž, rezidence ve značném útlumu. Je to tak?
Je to trochu složitější. Hlavně a především je celý trh postižen takřka všeobecnou nejistotou a vzhledem k tomu je také v celkovém útlumu. Patrné je to hlavně v oblasti investic, respektive nákupů nemovitostí. Bytů se prodává výrazně méně, stejně málo jako komerčních realit. První letošní velká transakce přišla až na konci února, kdy REICO prodalo budovu Rohan v Karlíně.
Dá se ten útlum investičního trhu nějak kvantifikovat?
Tak nahrubo odhaduji, že jsme letos tak na 20 % minulého roku. A to platí pro rezidence i pro komerci. Loni v prvním čtvrtletí ještě všechno běželo dobře, jenže pak přišel šok z války na Ukrajině. Tato situace trvá dodnes. Ale není to zase žádný armagedon. Jenom trh tak nějak zamrznul. Realitní řeka dál proudí, jen má na povrchu ledovou krustu, která její tok zpomaluje.
Pozadí?
Stále stejné – strach z geopolitické situace. A pak také nejistota ohledně cen – vzhledem k celkem dramatickému vývoji se kalkuluje a oceňuje přece jen dost obtížně.
Jde to vůbec?
Podívejte se, všechno je vyčíslitelné, i rizika plynoucí z poměrně blízké války. Ale faktorů, které je třeba do výpočtů zahrnovat, je dnes velmi mnoho – a takřka všechny mají negativní znaménko. Energetická krize, vzestup inflace i úroků, měnová rizika a teď ještě nebezpečí otřesů bankovního systému. Také už nepůsobí snaha chránit se před nastupující inflací nákupem nemovitostí, inflace už tady prostě je. Navíc je v takových poměrech obtížné financování. Zvláště u nás – nakupovat za 4,5 % výnosu při 7 % úroku nedává smysl. A snadnější to není ani při čerpání úvěru v eurech. V eurozóně jsou nyní sazby také pohyblivé, třeba stoupnou až na 5 %! Dohromady je to koktejl, který investory vede ke značné ostražitosti a nervozitě. Jak už jsem řekl, trh se nezastavil, ale určitě hodně zpomalil.
Kdo v těchto komplikovaných časech přesto do českých realit investuje? Míním to teritoriálně, hodně se mluví o aktivitě domácích investorů?!
V takových dobách, jako je ta dnešní, oživení po krizi přinášejí takřka vždy domácí kupci. Je to logické: situaci i její výhledy dokáží odhadnout nejlépe, pohybují se v prostředí, které důvěrně znají, smíří se i s menším objemem transakce. Naproti tomu zahraniční investory lákají takřka výhradně velké příležitosti jak z hlediska objemu, tak výnosů. Přitom svůj domácí trh obvykle opouštějí teprve poté, co vyčerpali jeho možnosti. A dnes navíc stejně jako u nás klesla investiční aktivita na celém světě. Když vezmete v potaz všechno to, o čem byla řeč, výsledek je nasnadě. Momentálně na českém trhu nejsou takřka žádní noví zahraniční investoři.
Statistiky ale dokazují, že už velmi dlouhou dobu jsou na globálním finančním trhu doslova žoky peněz, například v penzijních fondech, ale i v bankách. Ty je třeba efektivně, tedy výnosně alokovat. Jak se to řeší dnes?
Ano, likvidita je stále značná, v eurozóně se také dost peněz natisklo, ale zmenšuje se. Úrokové sazby jsou ale vysoké, takže k uspokojivé marži stačí volné finance uložit v bankách.
Jak dlouho máme počítat s touto nikoli ideální situací?
Pokud u nás zůstane základní úrok na úrovni 7 %, inflaci to příliš krotit nebude a její míra se bude snižovat velmi pomalým tempem. Návrat k normálu tak může trvat dva i tři roky. Mimo jiné to znamená, že aktivita na hypotečním trhu bude nadále slabá, což pro rezidenční development bude představovat dost velký problém. Musíme se ale připravit na tento rizikový scénář. Nezdá se totiž, že by ČNB byla ochotna ekonomice předepsat radikální kůru v podobě skutečně vysokých úroků, třeba i 14 %. To by podle mnohých ekonomů inflaci v podstatě eliminovalo, ale nelze očekávat, že by k tomu skutečně došlo.
Něco povzbudivého do těch příštích let, která nebudou jednoduchá?
Máme za sebou dekádu stabilního hospodářského růstu. Kondice všech aktérů českého realitního trhu včetně bank a developerských společností je i proto velmi dobrá, myslím, že většina velkých a tradičních hráčů na trhu ten mráz ustojí. Do toho pomyslného realitního jara bude ale potřeba myslet kreativně a hledat nové cesty a produkty nebo i nové obchodní modely.
Petr Bým
