V Praze a Brně bude bytová výstavba i nadále chabá a zájemci o bydlení budou hledat hlavně byty v okolí těchto měst – tak vidí budoucnost bytové krize architekt, developer a pedagog Michal Šourek, hlava ateliéru MS architekti. Současně ale upozorňuje, že strádající výstavba má velmi negativní makroekonomické a kulturně-společenské dopady.
Máme krizi na bytovém trhu, ale vlastně v celé oblasti výstavby. Co s tím uděláme? Receptů už bylo nabídnuto hodně. Jaký je ten váš?
Možná by bylo dobré začít u příčin té krize …
Abychom ale zbytečně neztráceli čas - ty se přece zdají být jasné a už mnohokrát pojmenované. Bytů je málo, protože povolovací procesy jsou absurdně dlouhé. A jsou drahé, protože rostou ceny všech vstupů, zejména stavebních prací a jde také o výši daní …
Ano, v developerském diskursu jsou jako viník nedostupnosti bytů označovány především průtahy v povolování staveb. A jak jste před chvílí řekl, růst nákladů na výstavbu nových bytů a následně růst jejich cen developeři přičítají hlavně zvyšující se daňové zátěži a rostoucím stavebním nákladům. To ale není tak úplně přesný obraz reality. Tak například se často objevuje tvrzení, že dnes nelze postavit metr čtvereční bytové plochy za méně než 50 000 korun. Kupodivu se nikdo neptá, jak je možné, že v regionech, třeba v Ostravě nebo v Lysé nad Labem, se takový metr prodává za 45 000 korun. Všimněte si, že stavaři samotní se ke svým cenám ani k trvání povolovacích procesů příliš nevyjadřují. Také architekti a projektanti jsou v této souvislosti slyšet jen málo – když už, tak většinou papouškují developery, sem tam mluví o kultuře nestavění či nenávisti vůči nové výstavbě, stavitelům a architektům.
Vy to zjevně vidíte jinak. Kde je podle vás jádro pudla?
Těch jader je víc. Určitě funguje vztah poptávky a nabídky. Ceny bytů stoupají, protože je jich na trhu málo - a čeho je málo, to prostě zdražuje. Stejné je to s cenami stavebních prací – na to se kupodivu poukazuje docela málo. Samozřejmě se dá stavět za méně, než se obvykle uvádí. Skutečností ale je, že velkému stavebnímu podniku se za méně stavět nechce! Proč by se mu také chtělo, když má zákazníky, kteří jsou jeho cenové požadavky schopni akceptovat. Navíc se najednou probudil stát – a veřejné infrastrukturní zakázky jsou výrazně lukrativnější než bytová výstavba. Je to trochu paradox: v době recese neměl stát připravené žádné své projekty, zato jimi zavalil trh ve fázi začínající konjunktury. Chtít na českém státu, aby nebojkotoval, ale naopak podporoval domácí ekonomiku a hlavně tlumil výkyvy ekonomického cyklu, je ale nejspíš naivní …
Vraťme se ke stavařům - čísla celkem přesvědčivě dokazují, že stavbařům skutečně náklady stouply, hlavně mzdy.
To je jistě pravda: nejsou lidi! Jinou příčinou růstu mzdových nákladů zhotovitelů staveb a nedostatku pracovních sil je ovšem technologická zaostalost. Stavebnictví selhává v boji o pracovní sílu s technologicky vyspělejšími a produktivnějšími odvětvími. Ta mohou kvalitním pracovníkům snáze nabídnout vyšší mzdu nehledě na zásadně jiné pracovní prostředí – čím dál komfortnější v továrnách a stále stejně drsné na stavbách. Řešení je nasnadě: robotizace, kybernetizace. Je to zjevné stejně jako fakt, že stavaři budou okamžik, kdy začnou dlouhodobě investovat do svého technologického rozvoje, odkládat tak dlouho, dokud je k tomu nedonutí konkurenční prostředí.
S tím, co říkáte, asi bude leckdo souhlasit – ale řešení krize to jistě není!?
Víte, skutečnost je taková, že ta bytová krize, či housing shortage nebo housing crisis, je doma prakticky v celém rozvinutém světě s výjimkou Japonska. Uvádí se například, že v Kalifornii schází tři milióny bytů - odpovídající bydlení tam tedy postrádá přes 10 % obyvatel. Pro Prahu se uvádí, že se zde během posledních let každoročně postaví o 2 000 - 6 000 bytů méně, než by bylo třeba. Postižena jsou tedy - střízlivým odhadem - necelá 2 % obyvatel metropole. Česká bytová krize je tedy ve srovnání se světem spíše menší a nijak katastrofální. Potvrzuje to ostatně i veřejné mínění. Přes 90 % respondentů aktuálních průzkumů nemá s nedostatečnou nabídkou bytů či jejich vysokými cenami ve skutečnosti žádný problém, který by se jich osobně týkal. A to nemluvím o dosti chabé ochotě české populace dojíždět za prací. Frankfurt nad Mohanem má 700 000 obyvatel, ale každý pracovní den do něj přijede další milión pracujících. Do Mnichova dojíždí přes půl miliónu pendlerů a výčet by mohl pokračovat. V případě Prahy je to pouhých 170 tisíc lidí. Tady se také rýsuje cesta z krize …
… kterou se ale asi hned tak nepustíme. Máme jiný lék?
Ale my žádnou medicínu nepotřebujeme. Bytová krize má v Praze celkem snadné - a pravděpodobné - řešení. V Brně, dalším velkém bytovém trhu, situaci moc neznám, ale velmi pravděpodobně bude podobná a obdobný bude i další vývoj. Co se bude dít? Developeři budou stavět i nadále méně, než by chtěli, a ještě méně … To utlumí poptávku po stavebních kapacitách – a větší a velké stavební firmy se zase začnou o práci snažit. A z peněz, které snadno vydělaly v období hojnosti, investují něco do technologického rozvoje. Ceny bytů to asi v krátkém horizontu nijak razantně nesníží, ale ta neuspokojená 2 % obyvatel metropole při tom nemusí nijak zvlášť trpět. Koupí si zkrátka byt v Berouně nebo v Lysé nad Labem, a budou dojíždět tak, jako se dojíždí z Rosenheimu do Mnichova, z Mühlheimu do Frankfurtu …
Takže vlastně se všechno vyřeší tak nějak samovolně či samospádem a zase bude všechno v pořádku!!
To určitě ne. To všechno, co jsem říkal, neznamená, že problém nízké intenzity realitního rozvoje, respektive výstavby, nemá negativní společenský dopad. Je to ovšem dopad nikoliv sociální, ale makroekonomický a kulturně-společenský.
Pojďme od takto obecné teze k detailu …
Podívejte se, je už dávno a nezvratně dokázáno, že rozhodujícím kritériem ekonomického rozvoje obce nebo regionu je objem přímých investic, které přilákají. Investice do produktů nemovitostního developmentu jsou z tohoto hlediska nanejvýš lákavým cílem. Nebude-li se stavět, zahraniční ani domácí investoři nepřijdou, protože nemají co kupovat – a lokalita se nerozvíjí. To za prvé.
Za druhé?
Zase se odvolám na všeobecně platnou poučku. Funkční, respektive kvalitní fyzický veřejný prostor ekonomicky úspěšnému městu dodává kvalitu života. Když se ale nestaví, nebuduje se ani veřejný prostor. A ono je to ve skutečnosti ještě horší. Stavební i územní rozvoj – nejen v Česku, prakticky je to globální jev – veřejný prostor dlouhodobě zanedbával. Prostě ho ztratil ze zřetele, zapomněl, že o něj má pečovat. Mohou za to architekti a fenomén modernity v architektuře - v tomto smyslu modernita znamená především deficit ohledu k veřejnému prostoru.
Tvrdíte, že v takové situaci se nacházíme už dlouho – a zdá se, že to nikdo nijak zvláště nevnímá?!
To máte skoro pravdu. Bohužel to neznamená, že to zanedbání veřejného prostoru nemá velké, možná skoro zásadní dopady na celou společnost či městské komunity. Důsledkem – jedním z důsledků – deficitu kvalitního fyzického veřejného prostoru je z hlediska sociálního smíru suboptimální distribuce výnosů ekonomického rozvoje obce. HDP státu či města sice roste, ale příliš velká část obyvatel z toho nic nemá, nebo si to přinejmenším myslí. Proč? Protože kvalita života v jejích sídlech se nijak nemění, pokud se dokonce nehorší. A právě tady se rodí ten negativní vztah ke stavebnímu rozvoji. Proč bych se měl radovat z hluku a špíny staveniště v sousedství, když z toho nic nebudu mít? Historická zkušenost z dob, když ještě architektura na veřejný prostor myslela, to potvrzuje. Třeba v pražském rezidenčním komplexu Baba, který vznikl v meziválečném období, bydlí sice jen hrstka lidí, ale Praha v této lokalitě získala skutečně atraktivní a vitální veřejný prostor – i když většinou jen virtuální. Brněnská kolonie Nový domov, alias Werbundsiedlung Brünn, je v tomto ohledu ještě ilustrativnější. A to nemluvím o meziválečných projektech takzvané Rudé Vídně. Karl-Marx-Hof postavila Vídeň jako sociální projekt – ale velmi brzy se z něj stala prestižní adresa, kterou dnes vyhledává solidní střední třída a intelektuálové.
Dnes takové projekty nemáme?
Současná výstavba Pražanům ani Brňákům nic takového nenabízí. Právě tady jsou kořeny té nenávisti k architektuře a k nové výstavbě, která dopadá na developery a architekty jako na její hromosvody – jak nedávno řekl profesor Lábus. Přitom developeři jsou často přesvědčeni, že toho pro obec či lokalitu dělají až moc - když je k tomu obce a veřejnost donutily. Jenže ono to tak není. Prostranství mezi domy či dětské hřiště – to je jen pro ty, co si od nich koupí byt. Nebo mateřská školka: co z ní mají starousedlíci, kteří jsou už v penzijním věku? Meziválečná architektonická moderna ale zřetelně nabízela nový životní styl – a na ten byli zvědaví skoro všichni. Brněnský nový domov bylo ukázkové sídliště Československého Werkbundu – ale současně také běžný development dvou stavebních podnikatelů. Avantgardní architekti navrhli šestnáct avantgardních rodinných domů, z nichž se ale v první fázi nepodařilo prodat ani jeden. Důvodem počátečního obchodního neúspěchu byly až příliš avantgardní myšlenky – třeba ložnice bez oken. Tyhle smělé myšlenky architektů museli proto stavitelé korigovat a domy stavebně upravit, aby je dokázali prodat. Ale během tří měsíců se do těchto právě dokončených domů přišlo podívat na dvěstě tisíc lidí! Něco takového je dneska za horizontem všech snů. A dokud se toto nezmění, žádné prolézačky ani mateřské školky vztahem veřejnosti k nové výstavbě nepohnou.
Petr Bým
