Regulační plán představuje značně efektivní způsob regulace kvality i kvantity výstavby a je-li opravdu kvalitní a dostatečně detailní, pak se promítne i do cen pozemků a nemovitostí v lokalitě. V řadě obcí to ale i přes řadu negativních zkušeností i dnes ještě nechápou – říká Michal Rašek, šéf developerské společnosti OPTREAL, která se specializuje na development a prodej pozemků pro výstavbu rodinných domů.

Ten dárek pod loňský vánoční stromeček v podobě uvalení DPH na stavební pozemky vás asi moc nepotěšil?!

Stejně jako další segmenty developmentu jsme v posledních letech prožívali časy, které lze stěží označit za šťastné. Ale právě v druhé polovině minulého roku se situace začala rapidně lepšit. Co bude nyní, to jen těžko odhadovat. Je s podivem, že stát zase ke konci roku přišel s takovou zásadní změnou. Nová DPH nás každopádně zasáhla.

Jaká vlastně je v tomto typu developmentu konkurence?

Pokud budeme mluvit o jižním okolí Prahy, což je naše ‚domovská‘ oblast, pak tu samozřejmě vždy nějaká existuje. Obvykle ale jde o malé, většinou stavební, firmy, které nabízejí jednu, maximálně dvě lokality. Nevím o nikom, kdo by na trhu působil v takovém rozsahu jako my. OPTREAL má nyní v chodu šest projektů a snažíme se každým rokem dát do prodeje další dvě až tři nové lokality. A co do systému či kvality přípravy našich aktuálních projektů, jsme, troufám si říci, jedineční. To platí beze zbytku hlavně pro náš vlajkový projekt Dobřejovice nedaleko Průhonického parku.

V čem ta jeho výjimečnost spočívá?

Standardně pozemky pro stavbu rodinných domů spadají pod režim územních plánů té které obce. V praxi to znamená, že je určen koeficient zastavěnosti, výška zástavby, odstupy mezi budovami a tak podobně. Prostě podle parametrů územního plánu, ovšem ty jsou dost obecné či ‚hrubé‘. My to děláme jinak. V Dobřejovicích jsme nechali ve spolupráci s obcí zpracovat regulační plán, kde je definováno ještě mnohem více. Od barvy fasád přes pevná pravidla pro rozmístění budov na pozemku až po materiál, barvu a typ plotu. Samozřejmě – vždy existuje určitá možnost volby, jistá variabilita. Ale jen do té míry, aby v lokalitě nevznikla nesmyslná a nevábná stavební změť, která je dodnes v okolí Prahy často k vidění.

Na jednom z podzimních seminářů SF padaly v těchto souvislostech ze strany starostů finanční či nákladové námitky. Jinak řečeno: obce na takové odborníky nemají ve svých napjatých rozpočtech peníze.

To není příliš racionální argument. Jednak nemluvíme o takové funkci, jako je hlavní architekt ve velkém městě. Stačí architekt na částečný úvazek. Ještě lepší je, když architekt nebo někdo s podobnou profesí, je přímo členem zastupitelstva. A takového člověka najdete snad v každé větší obci. Tvorba samotných plánů není také nijak převratně finančně náročná, jde o částky v řádu desítek tisíc korun. A ještě jedna věc – každý developer, který má na území obce nějaký podnikatelský záměr, na takové náklady rád přispěje.

Jak probíhá prodej „regulovaného“ projektu Dobřejovice?

Tam pravděpodobně dojde k trochu zvláštní situaci, vedeme totiž jednání o prodeji en bloc, celkem přitom jde o čtyřicet parcel. Ale to nic nemění na tom, že za dva tři roky by celá lokalita měla být zastavěna. A podaří-li se dodržet regulační plán, pak to pro nás bude dobrá a dostatečně reprezentativní reference.