Téměř na každém stavebním projektu dochází ke změnám, ať co do rozsahu díla, jeho ceny či času plnění. Takové úpravy mohou vést vzniku sporů zejména mezi dodavatelem a stavebníkem. Zákon o mediaci nabízí novou možnost řešení takových sporů. Pokud se stranám nepodaří eliminovat spor přímým jednáním, pak mohou zvážit jeho řešením prostřednictvím mediátora. Ten jim může pomoci dosáhnout smírného řešení konfliktu uzavřením mediační dohody. V první části tohoto materiálu byly popsány základní parametry mediace a některé její výhody, zejména finanční rázu. Existuje však řada dalších.

Mediace má ve srovnání s dalšími způsoby řešení sporů mnoho výhod, především je mnohem méně nákladná než soud či arbitráž a jen mírně dražší než přímé jednání účastníků konfliktu. Ve hře je však mnoho dalších jejích vlastností či faktorů, které mluví ve prospěch mediace:

• pokud dojde k závažnějšímu sporu během výstavby díla, mediace může pomoci spor rychle vyřešit, aniž by tím došlo k zásadnímu ovlivnění průběhu výstavby;
• byť je vhodné ve smlouvě o dílo sjednat mediační doložku jako mandatorní způsob řešení sporu, mediaci je možné kdykoliv dohodnout (díky její neformálnosti) i bez takových ujednání, prostě poté, co ke sporu dojde. U některých smluvních vzorů je způsob řešení sporů mediací předvídán (viz například čl. 20.5 FIDIC, Červená kniha, 1999), podle kterého jsou strany povinny řešit věc smírně v případě nesouhlasu s rozhodnutím Rady pro řešení sporů (Dispute Adjudication Board, DAB), a to po dobu 56 dnů před tím, než zahájí mezinárodní arbitráž podle čl. 20.6. Právě mediace může být tímto smírným způsobem řešení sporu v tzv. cooling-off periodě před zahájením arbitráže;
• pokud není osoba mediátora uvedena přímo v mediační doložce smlouvy o dílo, mohou si ho strany svobodně vybrat s přihlédnutím k jeho zkušenostem a kvalifikaci i kdykoliv následně. To představuje možnost svěřit řešení sporu odborně zdatné osobě, v níž mají strany důvěru. Vzniká tak podstatně příznivější situace než třeba při soudním projednání věci;
• mediace je soukromý proces, který nepodléhá kontrole veřejnosti ani možnému zájmu médií, zatímco soudní řízení je obvykle veřejné. Mediace klade důraz na důvěrnost, důvěrné informace zůstanou v mediaci zachovány;
• výsledkem mediace může být dohoda, která je následně potvrzena také soudem (za předpokladu, že účastníci mají o takovou dohodu zájem a mediace byla vedena zapsaným mediátorem podle zákona o mediaci). Taková dohoda má pak povahu vykonatelného soudního smíru. To znamená, že tato dohoda může založit přímo vykonatelná práva a povinnosti jako soudní rozsudek;
• zahájení mediace staví běh promlčecích dob. Účastníci sporu řešeného mediací tedy neztratí svá práva pro případné uplatnění nároků v soudním či rozhodčím řízení, pokud by mediace nevedla ke zdárnému konci;
• soud má možnost strany soudního řízení odkázat do mediace a na tři měsíce soudní řízení přerušit. Proč ztrácet čas a vynakládat prostředky na soudní řízení, když strany mohou jít do mediace přímo?
• při mediaci ve stavebnictví je v mnoha případech vhodné vyslechnout i znalce, které angažovaly obě strany na posouzení technických otázek případu. Zapojení znalců je třeba vždy pečlivě zvážit, nicméně zkušenost ukazuje, že jejich společné slyšení, kdy jsou nuceni konfrontovat svá stanoviska navzájem, může rovněž vést ke kompromisním závěrům, které následně přispějí ke konečné k dohodě stran.

Jak to vypadá v praxi

Typickým případem úspěšné mediace ve stavebnictví, se kterým jsme se v naší praxi setkali, bylo vyřešení sporu mezi generálním dodavatelem stavebních prací bytového domu v Praze a jeho subdodavatelem. Spor spočíval v tom, že dodavatel nedoplatil svému subdodavateli celou cenu díla – s poukazem na započtení pohledávky subdodavatele z ceny díla proti pohledávce generálního dodavatele na náhradu škody způsobenou při odstraňování vad plnění subdodavatele a na smluvní pokutu za prodlení s dokončením díla. Generální dodavatel také nesouhlasil s navýšením ceny po změně specifikace plnění ze strany generálního dodavatele, resp. koncového investora díla.

Subdodavatel tyto nároky neuznal, požadoval doplacení ceny díla a odmítl poskytovat další plnění podle smlouvy o dílo (zejména plnění záručních povinností). Subdodavatel dále uplatnil smluvní pokutu za prodlení s placením ceny díla a úroky z prodlení. Konečně po další eskalaci sporu, kdy generální dodavatel požadoval po subdodavateli plnění záručních povinností, subdodavatel od smlouvy o dílo odstoupil z důvodu předchozího porušení povinností generálního dodavatele.

Spor byl neúspěšně řešen i na úrovni nejvyššího managementu sporných stran a hrozilo zahájení soudního řízení. Nakonec strany s ohledem na svou dlouhodobou úspěšnou spolupráci při mnoha jiných projektech přistoupily k řešení sporu mediací. Ta vedla k odblokování komunikace, k efektivnímu narovnání vzájemných vztahů a k pokračování spolupráce na daném projektu – to vše do několika týdnů od zahájení mediace a se značnou úsporou nákladů na právní zastoupení, hrazení soudního poplatku za zahájení civilního řízení a za případné znalecké posudky, které by k řešení sporu soudní cestou byly nezbytné.

Autorka pracuje v advokátní kanceláří Tomaier Legal, jako advokátka a zapsaný mediátor se specializuje na právní vztahy ve stavebnictví.