U jedné čtvrtiny dotázaných se stává, že je finální cena nemovitosti vyšší než cena, kterou developerské společnosti avizovaly klientům. U většiny dotázaných společností (73 %) k tomu naopak nedochází. Pokud je ovšem konečná cena bytových jednotek vyšší, než se předpokládalo na začátku projektu, a prodejní cena se nezmění, znamená to pro developerské společnosti nižší zisk. „Obecně se dá říci, že méně komplikovaná je situace u developerských projektů se zasmluvněným dodavatelem, a tudíž pevně stanovenou cenou a dodávkami materiálů. U projektů v přípravě musíme pečlivěji řešit vhodnou strategii, včetně možného posunu termínů a úpravy cen.“ popisuje komplikace spojené s rostoucími cenami stavebních materiálů Jan Řežáb, zakladatel a majitel společnosti JRD Development.
Marže rezidenčního developmentu klesají
Už několik let marže klesají; finální cena bytu je většinou stejná jako na začátku prodejního procesu; rizikovou přirážku využívá jen část developerů; nabídky bytů se kvůli nejasnému vývoji odkládají; největším problémem jsou zvýšené ceny materiálu a nedostatečná výstavba – to vše vyplývá z poslední ankety společnosti CEEC Research mezi developerskými společnostmi, zaměřenými na bytovou výstavbu.
Odkládané nabídky
Kalkulace ceny je dnes velmi složitá a v některých případech se proto klientům účtuje riziková přirážka, která pokryje nečekané události, jako je právě zvyšování cen stavebních materiálů a prací nebo energií. Necelá čtvrtina dotázaných (24 %) u svých projektů rizikovou přirážku využívá vždy, další téměř třetina (30 %) ji aplikuje pouze někdy a jen u některých projektů. Téměř polovina společností (46 %) rizikovou přirážku nevyužívá vůbec, a to ani v nejisté době, ve které se právě nacházíme.
Jedna třetina respondentů ankety (33 %) odkládá zveřejnění nabídky bytů s cenami v závislosti na současné situaci, což může podpořit zvyšování cen bytů. Druhá třetina (36 %) je odkládá pouze u některých projektů a zbylá část zveřejnění nabídky bytů s cenami neodkládá vůbec (31 %). Byty se také někdy do nabídky uvolňují postupně, aby bylo možné lépe nastavit správnou cenu.
Přes všechna opatření a změny se u dvou třetin dotázaných developerů (67 %) marže od počátku pandemie snížila. Čísla dobře ukazují poněkud paradoxní vztah mezi zvyšováním cen bytů a současně snižující se marží většiny developerských společností. Třetina oslovených (33 %) uvádí, že jejich marže zůstává stejná.
Necelá polovina oslovených developerů (49 %) vnímá klesající poptávku po novém bydlení ze strany svých zákazníků, a to především kvůli rostoucím úrokovým sazbám. Přitom pouze malé procento developerů (2 %) vnímá opak, tedy rostoucí zájem o koupi. Poptávka po bydlení v poslední době klesá nebo stagnuje, nicméně developeři nepředpokládají její další výraznější pokles s ohledem na to, že potřeba bydlení je jednou z těch nejzákladnějších.
Méně hypoték
Růst úrokových sazeb je tento rok nezvykle rychlý. U managementu developerských firem převládá většinová shoda (76 %) na tom, že s ohledem na rostoucí sazby hypoték ubývá klientů, kteří využívají toto řešení. Necelá čtvrtina (24 %) tento trend nepociťuje. Pokles využití hypotečních úvěrů k financování bydlení ze strany zákazníka může změnit celý bytový trh – lidé si v blízké budoucnosti nebudou moci dovolit vlastní bydlení financovat, a to posílí poptávku po nájemním bydlení. „Developerské společnosti vnímají snižující se zájem klientů, kteří financovali koupi nemovitosti skrze hypoteční úvěr, a naopak vidí zvyšující se zájem klientů, kteří nemovitost financují vlastním kapitálem,“ říká Michal Vacek ze společnosti CEEC Research.
Klubko problémů a změn
Největší problémy při rezidenční výstavbě přisuzují developerské společnosti ze všeho nejvíce ceně stavebního materiálu (84 %), nedostatečné výstavbě nových projektů (73 %), nejisté době (68 %) a inflaci (62 %). Další problém developerské společnosti vidí v neefektivním stavebním zákoně (43 %), když účinnost nového se opět odložila. Developeři uváděli také jiné důvody, než jsou výše uvedené, mezi které patří například byrokratické překážky (s pominutím stavební legislativy) nebo restriktivní kritéria ČNB pro schvalování hypoték, jež označil každý druhý dotázaný.
Všechny zmíněné problémy souvisí buď s aktuální situací, kdy největší roli hraje válka na Ukrajině a vysoké ceny energií, nebo se zmíněnou stavební legislativou.
Současné problémy českého stavebnictví neodezní během několika dnů či týdnů, a tak jsou někteří dotázaní názoru, že by se mělo s dostupnými zdroji pracovat šetrně a efektivně pomocí moderních technologií zaměřených na výstavbu a správu nemovitostí. „Ačkoli by se mohlo zdát, že zdražování cen stavebních materiálů na náš byznys nemá přímý dopad, určité ovlivnění jsme zaznamenali. Ať už ve formě zvýšených nákladů na vlastní bydlení, a tím pádem hledání substitutů ve formě nájmu, nebo i zvýšeným očekávaným nájemným u nových majitelů, jejichž nemovitosti prošly nedávno rekonstrukcí,“ upozorňuje na dopady všeobecného zdražování v širších souvislostech Michal Hrbatý z firmy UlovDomov.cz.
SF/pb
