O stále dražších bytech, co se na domácí realitní scéně pravděpodobně odehraje příští rok, jak spolu souvisí ceny nových i second-hand bytů a úroveň nájmů– a o lecčems dalším si SF povídalo s Marcelem Souralem, šéfem a majitelem holdingu Trigema.
Trigema se letos pustila i do statistického mapování nájmů. Proč to, jaký důvod k tomu má stavitel a prodejce nových bytů? Snad ten, že už delší dobu, spíše tedy off-record, mluvíte o tom, že by Trigema zkusila postavit nájemní dům?
Data o bytovém trhu jsou pro nás cenným vodítkem, jak obchodně nastavit naše připravované projekty. Proto jsme začali tento rok nově sledovat nejen nájemní byty, ale také second-handy. Vzhledem k tomu, že se zásoba dostupných bytů na trhu kvůli zdlouhavému procesu přípravy jednotlivých projektů prodlužuje, začaly si jednotlivé realitní produkty navzájem konkurovat. To se týká zejména nových a secondhandových bytů, ale ve druhém sledu také bytů nájemních. Zájemce o bydlení se totiž rozhoduje, zda půjde do vlastního, nebo bude minimálně po přechodnou dobu bydlet v nájmu.Jinak: pro to, abychom my sami dnes nabízeli nájemní bydlení, nejsou v současnosti podle našeho názoru stále ještě vytvořeny správné podmínky, a proto o něm v tuto chvíli neuvažujeme.
Stran statistik je vždy podstatná otázka metodologie. Navíc mám pocit, že Trigema je v tomto ohledu průkopníkem – jak tedy pionýr nájemních statistik postupuje?
Sledování realitního trhu se věnujeme již šest let. A naše statistiky, které připravujeme společně se Skanskou a společností Central Group, jsou častým zdrojem informací jak pro média, tak i pro další, kteří se na trhu pohybují. Nedávno jsem naše nejnovější statistiky prezentoval některým dalším respektovaným hráčům domácího realitního trhu, a ti mi s jistou nadsázkou řekli, že nás považují dokonce za šamany, jak se jim to líbilo. Metodologie je v případě statistik o nájmech jednoduchá – sledujeme na řadě realitních serverů nabídkové ceny.
Sledujete nájmy jen v Praze nebo i v regionech?
V regionech zatím monitorujeme jen nabídku nových bytů. Vzhledem k tomu, že jsme ale už spustili prodej našeho prvního regionálního projektu, kterým je KLR@Plzeň, snažíme se naše analýzy postupně zdokonalovat. Kromě toho sdílíme data i s některými regionálními hráči. Například u brněnského trhu je to tamní developerská společnostTrikaya.
Kdosi nedávno konstatoval, že se ceny bytů a nájmy konečně pohybují paralelně, respektive stejným směrem – odpovídá to vašim zjištěním?
Nárůst cen nájmů je v Praze za poslední kvartály výrazný – jenom ve třetím čtvrtletí ve srovnání s tím předchozím to bylo o 7 %. A stoupají i ceny bytů. Pokud bude jejich zásoba i nadále klesat, bude to mít vliv na další růst cen nových i second-hand bytů i na zvyšování úrovně nájmů.
Jaké jiné závěry z vašich dosavadních analýz vyplývají?
Pokud budou mít prodeje ve čtvrtém kvartálu podobný vývoj jako loni, dosáhne počet prodaných bytů v Praze za celý tento rok čísla 6 500. Celková nabídka by pravděpodobně v takovém případě poklesla pod hranici 4 000 bytů, což již považuji za alarmující. Cena prodaných bytů současně překračuje hranici 70 000 korun za metr čtvereční a na trhu se už v podstatě nevyskytuje takzvaný lowcost. Začíná naopak převládat vysoký standard. Ceny stoupají i v regionech, i když ne tak významně jako v hlavním městě.
Vím, že nerad prognózujete, nicméně: nedávno se šéf Asociace developerů vyjádřil v tom smyslu, že současný vzestup cen nových bytů je „umělý“ a nepřirozená je i víceméně stejná úroveň cen nových a second-hand bytů. A že tento vývoj v příštím roce skončí?!
Bude záležet na tom, jaká bude poptávka a jak se tomu přizpůsobí nabídka. Bohužel dnes je nabídka brzděna ze strany státu a úředníků neustálým prodlužováním povolování staveb. Takže na trh nepřichází potřebné množství nových bytů. A to je jedna z hlavních příčin, proč ceny rostou. Když je něčeho málo, je to drahé. No a jednoznačně říci, že se cenový nárůst zastaví, to je jako věštění z křišťálové koule. A tu bohudík nevlastním.
Trigema je v profesní komunitě už delší dobu velmi agilní, nicméně členem Asociace developerů zatím není. Proč?
Pravidelně se zúčastňujeme hlavních oborových akcí a podílíme se třeba i na přípravě Trend Reportu, který každoročně vzniká pod hlavičkou ARTN. Aktivně se zapojujeme také do připomínkového řízení v rámci přípravy změn zákonů, souvisejících se stavebnictvím. Na druhou stranu není důležité, abychom byli úplně všude. Tím neříkám, že se nemůže v budoucnosti situace změnit. V tuto chvíli však necítíme potřebu, ani žádný zásadní důvod, abychom museli v AD být.
Je konec roku, leccos je v chodu, třeba řada legislativních norem. Co – na obecné úrovni – čekáte od příštího roku?
Očekávám, že se v příštím roce konečně stabilizuje situace na IPRu a že budou pokračovat zvýšeným tempem práce na přípravě Metropolitního plánu. A dále očekávám, že se konečně někdo z odpovědných začne zajímat o to, proč je povolování staveb v této zemi dvakrát až třikrát delší, než je tomu u našich sousedů. Snad si už uvědomí, že svou nečinností poškozují udržitelný rozvoj této země.
A co byste si do roku 2017 přál – ve svých nejbujnějších snech?
Územní rozhodnutí v právní moci do devíti měsíců od podání žádosti, stavební povolení do šesti měsíců a snížení počtu nutných vyjádření ke každému řízení z dnešních zhruba 75 razítek na polovinu. V současnosti v Praze sen nejen bujný, ale přímo utopický.
