Logistika: dynamická stabilita

Česká logistika na konci prvního čtvrtletí roku 2023 co do svého objemu překonala hranici 11 milionů m2 – ten za posledních 12 měsíců vzrostl o více než 1 milion m2. V období leden – březen bylo dokončeno 217 900 m2 nových prostor, což představuje mezičtvrtletní nárůst o 25 %. Přitom aktuálně je ve výstavbě dalších celkem 1,23 milionů m2, z nichž 34 % se staví spekulativně – finančně to podle výpočtů poradenské společnosti JLL celkem představuje investici 124 mil. eur. I přes velké množství nových projektů se míra neobsazenosti průmyslových a skladových hal drží nízko, a to na úrovni 1,4 %, když v mnoha regionech volné prostory vůbec nejsou k dispozici. Čistá poptávka se meziročně snížila o čtvrtinu a dosáhla objemu 273 000 m2 – z toho 67 % připadlo na výrobní podniky. Nájemné po loňském 30% zvýšení už neroste a v těch nejatraktivnějších lokalitách nyní dosahuje 6,75 – 7,50 eur za m2 a měsíc. Naopak rostou výnosy, které se meziročně zvýšily ze 4 na 4,5 %.

Více výroby, méně obchodu

Ekonom v předchozím odstavci možná nejvíce vnímal údaj o struktuře nájemců – dvě třetiny nově pronajatých ploch obsadila výroba, resp. průmysl. To ostatně koresponduje s jinými čísly – zatímco maloobchodní obrat setrvale klesá (celkem už skoro rok, naposledy v březnu meziročně o 8,1 %), výkon českého průmyslu naopak stoupá – v březnu meziročně o 2,2 %. Lapidárně a triviálně řečeno: dnes se u nás více vyrábí a méně obchoduje. Slova Jakuba Holce z poradenské společnosti 108 Agency to potvrzují: „Logistické hráče, kteří dominovali v celé druhé polovině loňského roku, vystřídaly výrobní společnosti. Převládá automotive, komponenty a produkty z oblasti obnovitelných zdrojů energie nebo hi-tech výroba.” Podle analýzy 108 Agency se do změny struktury nájemců propisuje fakt, že rostoucí náklady spojené s indexací nájemného, energiemi a službami dopadají především na poskytovatele logistických služeb. Právě ti totiž čelí značným výkyvům poptávky na straně koncových spotřebitelů – kteří méně nakupují. Ačkoliv existují výjimky, například ohlášená výstavba nového centra společnosti HOPI v Modleticích u Prahy, většina logistických operátorů zmrazila expanzi a snaží se spíše o konsolidaci a optimalizaci nákladů.

Prodej a pronájem

Pandemie, energie, válka na Ukrajině – to jsou tři hlavní důvody toho, proč podniková sféra nejen v ČR dnes hledá úspory všude, kde se dá. Proto se také někteří vlastníci průmyslových a skladových areálů rozhodli pro jejich prodej. V nemovitostech pak ale dále zůstávají, ovšem už jen jako nájemci. Vyplývá to z údajů už zmíněné společnosti 108 AGENCY, která se na tuto formu prodeje a následného pronájmu, známou jako Sale & Leaseback, specializuje. Realizované transakce i poptávky naznačují, že před dvěma lety ojedinělé případy se v posledních měsících počítají na desítky. Podle Darka Vodehnala ze 108 AGENCY vlastníci využívají přetrvávajícího zájmu investorů i stabilních cen: „Doba na tento typ zobchodování je ideální. Poptávka přetrvává. Na straně kupujících jsou nemovitostní fondy i developeři. Ti realizují transakce za účelem redevelopmentu a dalšího využití objektů i pozemků. Investoři zase cílí na zhodnocení pronájmů, tedy udržení původního vlastníka.“
Hodnoty těchto transakcí se podle citované analýzy mohou pohybovat v úrovni až několik set milionů korun a pro investory jsou nejatraktivnější haly o velikosti alespoň 5 000 m2 se světlou výškou osm metrů a více.

I logistika sleduje trendy

Ochrana životního prostředí a udržitelnost – z těchto globálních imperativů vyplývá i vyšší zájem o nové (či staronové) stavební materiály. A týká se to i dřeva, byť u nás zatím spíše teoreticky, když pomineme pár průkopnických projektů. „Výstavba v oblasti veřejných a průmyslových dřevostaveb v Česku je zatím v začátcích. V zahraničí jsou dřevěné kancelářské budovy, školy, školky, nemocnice, logistická centra a dokonce i výrobní haly běžné,“ říká Jiří Oslizlo, předseda představenstva firmy Agrop Nova, která je výrobcem konstrukčního systému NOVATOP.
Sílící trend potvrzuje i první dřevěný Penny Market na Chrudimsku o rozloze 830 m2, ale stranou by vbrzku neměla zůstat ani logistika. „Potenciál vidím ve výstavbě výrobních a skladovacích hal ze dřeva. V zahraničí na takových projektech už spolupracujeme. Jedním z příkladů je logistické centrum firmy Kuratle&Jaecker ve švýcarském Märstettenu, které je s téměř hektarovou skladovací plochou největším logistickým centrem postaveným ze dřeva v Evropě. V ČR však zásadně narážíme na problematiku požáru. Naše strnulá legislativa neumožňuje individuální přístup u jednotlivých objektů. V zahraničí se to řeší doložením výpočtů celé konstrukce. Kde je vůle, je i cesta,“ doplňuje Jiří Oslizlo.
Zdá se, že to první u nás bezesporu je. Podle ankety, provedené společností CEEC Research, se dnes u nás dřevostavbám věnuje už 12 % stavebních firem. Přitom management výrazné většiny stavebních podniků (67 %) považuje stavby ze dřeva za ekologicky šetrnější k životnímu prostředí. Ovšem podle stavebních společností, které se už dnes dřevostavbami přímo zabývají, omezuje jejich rozšíření především slabé povědomí o dobré kvalitě staveb ze dřeva.

Petr Bým