Pandemie nás hodně ovlivní, a to i v dlouhodobé perspektivě. Život bude vypadat jinak, schémata našeho chování prostě budou muset reagovat na nebezpečí dalších vln či úplně nových epidemií – říká Leos Anderle, výkonný ředitel společnosti Sekyra Group.
Otázka trochu opožděná – loni v srpnu jste na Smíchově konečně kopli do země. Co jste v ten okamžik cítil?
Těch pocitů bylo více, ale určitě jim dominovaly satisfakce a úspěch. Trvalo to šestnáct let. Já jsem ve firmě dvacet let, takže je to velmi významná součást mého profesního života. Řeknu vám k tomu úsměvnou historku. Jedna novinářka, specialistka na nemovitosti, se mnou dělala rozhovor poté, co se vrátila do práce po pěti letech na mateřské. A v rámci přípravy prošla naše rozhovory mnoho let zpátky. Říkala, že zjistila, že jsem jí říkal celou dobu to samé, že už příští rok začneme na Smíchově stavět.
Oslavovali jste?
To víte, že ano. Naštěstí jsme se strefili přesně do té rozvolněné doby, kdy epidemie, jak se nám tehdy zdálo, ustoupila. A slavili jsme stylově - v budově Sportovny, kterou jsme se nakonec jako připomínku historie lokality rozhodli zachovat.
Výstavba probíhá už půl roku, čekalo vás nějaké nepříjemné překvapení?
Naopak, všechno jde, jak má. Když budu mluvit přímo o stavbě – samozřejmě je to velký a hlavně velmi komplikovaný projekt. Máme složité zakládání, z jedné strany je tubus metra, pod domy povede v budoucnu železniční tunel, z druhé strany máme tramvajovou trať, musíme vystavět vodovodní přivaděč, kompletní páteřní infrastrukturu, na jižní části pozemku navíc musíme překonávat poměrně velký výškový rozdíl. Ale na všechno jsme připraveni, v tomto ohledu dlouhá příprava nese ovoce. A co se týká obchodu – první už schválená etapa zahrnuje dva bytové domy a jednu administračku. Ze zhruba 200 bytů jich máme už 80 % prodáno. Takže letos s optimismem spustíme i prodej bytů druhé etapy. Těch je zase přibližně 210.
Zač jste prodávali?
Kompletně, tedy i s daněmi, je to 135 000 korun za metr čtvereční.
To je nad pražským průměrem. Když budeme mluvit o pražském trhu, jaký předvídáte další cenový vývoj?
Neočekávám pokles cen, spíše jejich stagnaci, možná dokonce další mírný růst.
To koncového klienta moc nepotěší. Ony tak zhruba za posledních ani ne deset let ceny vzrostly snad o 100 %?!
Ale ono se také v té době leccos změnilo. Pokud pominu okolnost, že se do cen samozřejmě promítá enormně dlouhá doba přípravy, pak je tady posun technických norem, respektive požadavků na kvalitu, nové technologie a nové stavební prvky a podobně. My dnes stavíme úplně jiné byty než před deseti lety! K tomu připočtěte příspěvky obcím na rozvoj lokality. Ten se přitom počítá z hrubé plochy, zatímco my inkasujeme z prodeje čisté – a její rozsah, vzhledem k vyšším požadavkům na kvalitu architektury, klesá, podle naších projektů z někdejších 75 % tak na 72 %. Je to kapka ke kapce a ve finále to musí zaplatit klient.
Zpět k Novému Smíchovu – pandemie vás nijak nezaskočila?
Start jsme o půl roku odložili. Jinak koronavirus pochopitelně ani nás, ani stavaře neminul, ale mělo to relativně únosnou podobu, nějakým zásadním způsobem nás to nepostihlo.
První etapu máte schválenou, povolovací řízení druhé je v chodu. Jak dnes vypadají vaše - stále významné - vztahy k městské části?
Bez snahy přehánět bych řekl, že jsou velmi korektní. V tomto směru je velkou výhodou, že s projektem byl spojen velmi intenzívní proces participace. K tomu připočítejte - jinak samozřejmě nevítanou - dlouhou dobu přípravy. Díky tomu všemu je na radnici Prahy 5 celý projekt dostatečně známý do všech detailů, ačkoli šla příprava napříč více volebními obdobími. Vysoká míra informovanosti, a tedy i předvídatelnost záměru, má , myslím, významný efekt i na pozitivní vztah veřejnosti k projektu.
Jen telegraficky, prosím, popište druhou, respektive jižní etapu.
Velká EIA je už za námi, chystáme se na územní řízení. V projektu máme celkově převahu bytů, dominují ale v severní části území. Jižní část je hodně ovlivněná dopravní infrastrukturou, z jedné strany máme dráhu a z druhé Pražský okruh, převládá tu tedy nebytová funkce. Obě části propojuje bulvár s množstvím zeleně a parterem plným obchodů a služeb, v návaznosti na pohyb lidí u vlakového nádraží a nově budovaného autobusového nádraží a park&ride tady chystáme různé gastrokoncepty, aby lidé měli důvod tam přijít posedět. Bude tu nová centrála České spořitelny, hotel a dům pro studentské bydlení, možná i nějaké servisované apartmány pro střednědobé pobyty. Celkem zde vyroste přibližně 140 tisíc metrů čtverečních a kvůli stoupání terénu, o kterém jsem už mluvil, to všechno musíme vystavět najednou. Naším cílem je, abychom se v jižním cípu území dostali na železnici a lidé ji mohli bezbariérově přecházet. Tím se nová čtvrť propojí s rozvojovou lokalitou mezi Nádražní ulicí a Císařskou loukou.
Zdá se to být dost velké sousto na jednu firmu, přesto jich máte mnohem víc?
Shodou okolností mají naše aktivity na Rohanském ostrově takřka shodný harmonogram se Smíchov City. Právě teď se začínají stavět dva bytové domy v první etapě projektu – Diamanty Karlín z pera AI Designu architektů Jiřičné a Vágnera a projekt Riviéra Karlín od EBM. Během pár měsíců bychom chtěli začít stavět i sousední administrativní budovu. Na Rohanu také sázíme více na bydlení, tvoří přibližně 70 % celého projektu. Druhou etapu nyní připravujeme pro územní řízení. Na Žižkově, tedy na nákladovém nádraží, ještě stále běží změna územního plánu. V chodu je také projekt Riviéra Modřany – v této pražské čtvrti už ostatně stavíme od roku 2003. Další byty chystáme také na Jižním městě, konkrétně v lokalitě u stanice metra Opatov, další projekt připravujeme v Čakovicích. A pak jsou tu naše nedávné akvizice – nový projekt v Jinonicích nebo Stýblův palác na Václavském náměstí.
Ještě k tomu Opatovu - tady už jste nějaké projekty realizovali?!
Je to tak. Vystavěli jsme tu centrálu pro českou Skansku, dnes už projekt slouží více nájemcům. A kromě toho dům s nájemními byty – klientem byla městská část.
Nájemní bydlení je dnes žhavé téma, budete v tom pokračovat?
Stavět pro veřejný sektor podle současné legislativy je velmi komplikované. Vše se musí vysoutěžit podle zákona o zadávání veřejných zakázek, veřejný sektor pak není na takto kompetitivním trhu vůbec konkurenceschopný. Chybí zavedené postupy, vzory či metodika, jak takové projekty organizovat. Snad se to změní. V tom by měla sehrát zásadní roli Pražská developerská společnost. Právě ta by měla vytvořit potřebné standardy pro spolupráci obcí či městských částí se soukromým sektorem. Věříme, že vznikne řada společných projektů.
Investoři, kteří kupují byty pro následné pronájmy, jsou dnes motorem trhu a také nejspíš akcelerátorem cen. Je tomu tak i u vašich bytových projektů?
Naše zkušenosti s prodejem na Smíchově či na Rohanu jsou v tomto směru jiné, než jsme očekávali. Něco podobného prožívám ve své praxi poprvé. Nejsilnější zájem není o menší byty k pronájmu, ale o byty velké, tedy s dispozicemi 4+ kk nebo dokonce 5 + kk – a kupují se pro vlastní potřebu. Jinak řečeno: kupující v nich hodlá také bydlet. U Diamantů Karlín odhaduji objem takových transakcí na 60 – 70 % zatím prodaných bytových jednotek.
Jak vůbec vidíte nejbližší budoucnost v oblasti bytů a kanceláří, tedy jaksi na vašem písečku?
O bytech jsme už mluvili. Ceny asi spíše porostou, takže zákazníci jistě budou racionalizovat své představy o velikostech bytů. Vlastně ze stejných důvodů podle mne bude stoupat poptávka po nájemním bydlení. Počítám s příchodem institucionálních investorů, což by mělo vést ke kultivaci tohoto segmentu trhu. Dnes je to trochu chaos. Jinak pronajímá pan Nováček, jinak pan Dvořáček, nejsou nastavená obecně akceptovaná pravidla pro platby, opravy, kauce a mnoho dalšího. Co se týká kancelářského segmentu -
- tady leckdo očekává revoluční změny?!
Já tedy nikoli. Jistě – i po pandemii se zjevně bude více než dříve pracovat z domova, takže to může snížit nároky na plochu. Na druhé straně budou mizet velké open-space kanceláře, takže to zase bude působit opačným směrem. Home office má podle mne své limity. Málokdo má doma na práci ideální podmínky, její efektivita je také proto nesporně nižší, z druhé strany management na dálku je také velmi náročný a někdy vlastně nemožný. Nějaké zásadnější změny v poptávce proto nečekám.
Jaká je vaše prognóza pro celou společnost?
Musím věřit v lepší zítřky! Ale počítám, že pandemie nás hodně ovlivní, a to i v dlouhodobé perspektivě. Život bude vypadat jinak, schémata našeho chování prostě budou muset reagovat na nebezpečí dalších vln či úplně nových epidemií. Mnohem významnější roli proto budou všude sehrávat komunikační technologie – jejich vývoj a rozšíření pandemie nesmírně urychlila, to je její pozitivní dopad. Na druhé straně nemovitosti jsou relativně konzervativní obor, větší změny očekávám v odvětví služeb.
Vy rád cestujete. Nad budoucností cestovního ruchu ovšem visí možná největší otazník ...
To je pravda, také mne to dost mrzí. Už tak patnáct let s kamarády vyhledáváme netradiční destinace, kam to naše drahé polovičky až tak neláká. Hodně nás to táhne do Asie, leccos jsme už viděli, ale je ještě mnoho míst, kam bychom rádi zavítali. V tomto ohledu si ale netroufám nic předvídat, mohu jen doufat. Uvidíme!
Společnost Sekyra Group byla partnerem letošní konference REM Spring, která proběhla 18. března v areálu pro virtuální realitu firmy Virtuplex. Leoš Anderle na této konferenci mj. prezentoval projekt Nový Smíchov, a to právě prostřednictvím technologie VR. Záznam z jeho vystoupení najde zde https://www.youtube.com/watch?v=CGYcByDiKX0
Petr Bým
