Poptávka investorů a nájemců zůstane i nadále silná. Českou ekonomiku podle všeho letos čeká spíše zpomalení růstu, přesto i tak očekáváme pozitivní rok – takto optimisticky vidí vývoj na českém realitním trhu Lenka Šindelářová, vedoucí oddělení výzkumu ve společnosti BNP Paribas Real Estate.
Kde je dnes trh komerčních nemovitostí – a mluvme zatím o trhu investičním? Jde trh nahoru – nebo dolů?
Je především na místě říci, že náš trh je stále docela komorní. Jedna velká transakce dokáže zcela vychýlit celkové výsledky. Léta 2016 a 2017 byla velmi silná mimo jiné proto, že se v nich projevilo několik velkých nákupů. Loni přesáhly sto miliónů eur pouze tři transakce, proto i slabší výsledek. Největší transakcí byl prodej portfolia CTP za 460 mil. eur a prodej Forum Ostrava Nová Karolina za 209 mil. eur. Ptáte se na důvod? Je racionální. Většina investorů, kteří nakupovali, v posledních letech drží aktiva delší dobu, takže obrat je menší. Zájem investorů o české komerční nemovitosti přitom neslábne. Nedostává se ale nových ani starších, třeba i přeprodaných produktů. Proto jsem použila označení komorní - ve srovnání třeba s Polskem u nás totiž nemáme velké kancelářské regionální trhy, což nabídku koncentruje jen na Prahu, Brno, výjimečně jiná krajská města a jejich okolí. Přesto všechno se u nás vloni prodaly reality za 2,6 miliardy eur. I tak jsou výsledky minulého roku nad dlouhodobým průměrem, který je zhruba dvě miliardy eur. Vše nasvědčuje tomu, že se pohybujeme kolem vrcholu investičního cyklu. I v roce 2019 očekáváme přetrvávající poptávku investorů. Úrokové sazby stoupají a rozdíl mezi výnosy z dalších investičních produktů a nemovitostí se ztenčuje. S nárůstem úrokových sazeb budou investoři stále více vyhledávat nemovitosti nabízející odpovídající výnos.
Jak je to dnes s výnosy českých realit v evropském kontextu?
Například v Amsterodamu v současnosti u špičkových kancelářských budov dosahují 3,5 %, stejné je to v Londýně. V Berlíně a Mnichově je to v Evropě nejméně, zhruba 2,9 %, což je dáno tím, že administrativní budovy jsou zde nejdražší. My se pohybujeme lehce pod 4,75 %. Přesto jsou u nás výnosy stále vyšší než v západní Evropě.
Jak to vypadá, když se na trh podíváme očima uživatelů, respektive nájemců?
Poptávka je poměrně silná napříč všemi segmenty. Samozřejmě s jistými specifickými rysy. Třeba logistika hodně naráží na aktuální deficit pracovních sil, nicméně i tento trh zažívá boom. I přes globální zpomalení ekonomického růstu, očekáváme i nadále silnou poptávku nájemců.
Relace mezi vývojem realitního trhu a růstem ekonomiky je zřejmá – ale není v Česku jejich vztah deformován? Hlavně neskutečně komplikovanou výstavbou, která pochopitelně reakci na změny ekonomické situace značně zpomaluje?
Samozřejmě to tak je. S povolovacími procesy zápasí nejen rezidenční výstavba. Proto je dnes například mezi developery, kteří staví kanceláře, zájem hlavně o projekty, které už mají územní rozhodnutí. Jenže těch je málo – a výsledkem je například neobsazenost kancelářských prostor v Praze na úrovni 6 %. V praxi to představuje skutečně slabou nabídku – pokud chcete prostor o ploše 5 000 metrů čtverečních a víc, budete čekat i dva roky. Nájemné to pochopitelně tlačí směrem vzhůru. Ale na druhé straně současná situace pomohla některým čtvrtím, třeba Holešovicím či Praze 6 ve směru k letišti. Pozitivně se začíná odrážet i na rozvoji Prahy 9. Za kancelářemi navíc přichází občanská vybavenost, takže profituje celá lokalita. Nic není černobílé.
Pak je tu další deformace, ale možná spíše nový faktor trhu - mám na mysli e-commerce. Jeho rychlý rozvoj má nepochybně dopady jak na logistiku, tak na obchodní kapacity.
Jde ale o dopady různé. Logistika z rozvoje elektronických obchodů vysloveně těží, v tomto segmentu rozmach e-commerce vytváří solidní a stálou domácí poptávku. Kromě toho také naše geografická poloha a stále ještě levná pracovní síla činí Českou republiku atraktivní pro zásobování evropských trhů a především Německa. Nedostatek pracovní síly a zvýšení rychlosti dodání zboží zákazníkovi napomáhá robotizace či automatizace skladových procesů. Využití nových technologií pak klade vyšší nároky na samotné skladové prostory.
A samotný obchod?
To je trochu složitější. Tak především se už víceméně nedá striktně oddělit e-commerce od standardního obchodu, řada prodejců totiž využívá obou těchto prodejních kanálů. Ty se budou stále více mísit a přibližovat. U nás je pro rozvoj internetového prodeje značný prostor. Míra jeho růstu je sice velmi vysoká, ale celkově se e-commerce na maloobchodním obratu podílí zhruba 10 % - a to je v evropském kontextu málo. Faktem ale je, že obliba internetových nákupů je zjevně kulturně podmíněná, neodvíjí se jen od ekonomické nebo technologické úrovně konkrétní země. Třeba Italové zjevně rádi nakupují přímo v obchodech, zboží si chtějí osahat a asi si i popovídat, takže přes internet se v Itálii realizuje jen 6 % maloobchodního obratu. Naproti tomu Skandinávci evidentně preferují internet, v severských zemích se na prodeji podílí i více než 70 %. Takže se teprve ukáže, jak tomu bude u nás. Také se objevují jisté bariéry – třeba internetový prodej módy naráží na velký objem vratek.
Hodně se dnes mluví o nových technologiích, ostatně i vy jste je už v souvislosti s logistikou zmínila. Může jejich implementace realitní trh nějakým zásadnějším způsobem ovlivnit?
Samozřejmě je technologický pokrok patrný ve všech segmentech trhu. O logistice už byla řeč, v kancelářích se prosazují aplikace pro nájemce. V obchodech se využívá sběr a zpracování dat či komunikace se zákazníky, a již zmíněné propojování prodejních platforem.
Popsala jste aktuální stav, tak se nyní pokuste trochu prognózovat – alespoň pro letošní rok.
Musíme to zase rozdělit. Pro investiční trh lze nadále počítat se solidní poptávkou, volného kapitálu je stále dost. U nás se přitom stále budou silně angažovat domácí investoři, a to je dobře. Znají poměry na trhu a uvažují v dlouhodobějších horizontech, takže jsou schopni ustát i určité hospodářské výkyvy. Pro větší institucionální mezinárodní fondy může představovat omezení nedostatek vhodných produktů. Proto se ostatně už dnes i naši investoři stále častěji obracejí do zahraničí, třeba do Polska či na Slovensko.
Co se týká pronájmu komerčních nemovitostí jako celku, víceméně lze očekávat pokračující růst nájemného u prime nemovitostí – o příčinách jsme už mluvili. Vliv mají také rostoucí náklady na straně cen stavebních prací a pozemků. Poptávka investorů a nájemců zůstává i nadále silná - českou ekonomiku podle všeho letos čeká spíše zpomalení růstu, přesto i tak očekáváme pozitivní rok.
Petr Bým
