O dobré kondici pražského kancelářského trhu se mluví už delší čas – platí to stále?
Již poslední tři čtyři roky vidíme setrvalý nárůst nové poptávky nájemců a letos očekáváme pravděpodobně překonání loňského objemu čisté realizované poptávky. Co se mění, je orientace poptávky - vedle už zavedených kancelářských lokalit, jako je třeba Pankrác, se developeři a za nimi nájemci posouvají i do lokalit, které doposud stály spíše stranou. Mluvím o Holešovicích a také o Praze 6, kde developeři kopírují trasu metra. Perspektivní jsou také Vysočany. V této části města se nachází rozsáhlé brownfieldy a jejich využití je jen otázkou času. Vedle rozvíjející se rezidenční výstavby tady developeři již několik let plánují i výstavbu administrativních objektů a do tří až pěti let by zde mohly být dokončovány nové projekty.
Jaká je poptávka?
Díky silnému růstu ekonomiky firmy expandují a přesouvají do nových prostor. Odhaduji, že letos překonáme loňský rok, kdy čistá realizovaná poptávka přesáhla 300 000 metrů čtverečních. Většinu letošní poptávky představují relokace, často spojené s expanzí firmy – firmy jedna zvětšují počet svých zaměstnanců, jednak mají větší nároky na prostor. Atraktivní kanceláře slouží jako nástroj lákání pracovníků, jejichž nároky na kvalitu pracovního prostředí se zvyšují. Podíl renegociací na celkové poptávce je nižší, než bývalo obvyklé a nájemci se spíše stěhují do nových prostor. Díky silné nové poptávce a v posledních dvou letech i nižším objemům nové výstavby setrvale klesá také míra neobsazenosti. Nyní činí něco pod 8 %. Přitom zejména pro větší firmy není snadné sehnat potřebné prostory, takže nové projekty bývají obsazeny velmi rychle v průběhu výstavby či krátce po dokončení.
To by se nějak mělo projevit na nájemném?!
To roste, ať už je řeč o nájemném efektivním či nominální, ale není to růst nijak razantní. Dnes se v těch nejlepších lokalitách v centru města nejvyšší dosahované nájemné pohybuje kolem 21 eur za metr a měsíc. V některých případech ale už realizované pronájmy tuto hranici přesahují. Na tomto vývoji podle mého názoru nic nezmění ani očekávaná vyšší nabídka v příštím období. Schopnost absorpce bude na trhu stále silná a nájemné by mohlo mít i nadále růstovou tendenci.
Takže se všichni uživatelé kanceláří mají připravit na větší výdaje?
Silná poptávka a v některých lokalitách omezená nabídka dovoluje developerům nominální nájemné zvyšovat, ale samozřejmě velmi záleží na typu budovy a lokalitě. Pokud je budova starší a má vyšší neobsazenost, pak vlastníci bývají ohledně výše nájemného i délky nájmu flexibilnější. Obdobné je to, když developer chce přilákat velkého nájemce do projektu, který teprve plánuje. Pak rovněž je flexibilnější, než když mu zbývá doobsadit posledních pár kancelářských jednotek.
Když se na pražské kanceláře podíváme jako na investiční instrument, je to stejně růžové?
Realitní investice investory lákají a kanceláře patří spolu s retailem pravidelně k nejobchodovanějším. Svědčí o tom vývoj výnosů – u prvotřídních budov se v Praze už snížil na 4,85 %. Nižší výnosy, které signalizují menší riziko, u nás dnes mají jen obchody na hlavních třídách Prahy. V tomto případě jde o 3,5 %, zatímco třeba nyní velmi atraktivní logistické nemovitostí ještě stále vykazují průměrný výnos kolem 6 %. Výnosy kancelářských budov v Praze se už blíží situaci v západní Evropě, nicméně stále poskytují atraktivní zhodnocení s minimální mírou rizika oproti výnosům například v Berlíně, kde klesají i pod 3 %, když v Paříži se pohybují kolem 3 % a v Londýně činí přibližně 3,5 %.
Mění se nějak struktura investorů z hlediska jejich geografického původu?
Největší podíl na realizovaných investičních transakcích mají domácí investoři a je tomu tak již několik let. Mezi aktivní hráče patří například CPI, Mint Investments, Redside a další investiční fondy a společnosti. A stále u nás hrají velmi významnou roli investoři z Německa, kteří mají dobré a dlouhodobé zkušenosti s českým trhem.
Jak dlouho nám ten kancelářský ráj vydrží?
Díky předpokládanému pokračujícímu silnému růstu české ekonomiky, by měli mít firmy nadále chuť expandovat minimálně ještě v příštím roce. Hlavní limit této expanze přitom vidím mimo realitní trh – je to nedostatek pracovních sil. Na trh by mělo být dodáno větší množství kancelářských prostor, potenciálně až 200 000 metrů čtverečních. To může vést k nárůstu neobsazenosti, ale nové prostory by měl trh rychle absorbovat. Minimálně ještě v příštím roce proto očekávám pokračující nárůst nájemného i setrvalou aktivitu investorů. Výnosová míra by se v příštím roce postupně měla stabilizovat.
Petr Bým
