Jednoznačným vítězem českého realitního trhu je letos logistika, respektive segment skladových a průmyslových nemovitostí. Aktivita na tomto trhu zatím překonává očekávání. Především bylo pronajato 900 tisíc m2 nových ploch, což v meziročním srovnání představuje 33% nárůst. Novým smlouvám přitom dominovaly předpronájmy, které tvořily 59 % veškeré poptávky. Analýza CBRE predikuje, že celkový objem nově pronajatých prostor do konce roku dosáhne 1,4 mil. m2. Pozitivní očekávání se přitom opírá hlavně o skutečnost, že globální firmy stále přehodnocují své strategie z hlediska fungování dodavatelských řetězců, z čehož by Česká republika díky své geografické poloze mohla profitovat.
Komerční reality v roce 2022 – výsledky a výhledy
![](https://www.remspace.cz/wp-content/uploads/2022/09/ant-rozetsky-eGWe2v70dDs-unsplash-1200x675.jpg)
Jak se současný makroekonomický vývoj, doprovázeny řadou dramatických událostí, promítá do poměrů na českém trhu komerčních realit? Co se stalo v prvním pololetí a co můžeme očekávat v druhé polovině roku? Na to odpovídá vysoce aktuální analýza poradenské společnosti CBRE.
„Logistické“ nájemné roste
![](https://www.remspace.cz/wp-content/uploads/2022/09/CBRE_Graf-03_vyvoj-nejvyssiho-dosazeneho-najemneho_prum.log_.jpg)
Aktuální neobsazenost skladových a průmyslových prostor u nás dosahuje pouhých 1,5 % a experti CBRE v tomto směru neočekávají výraznou změnu ani ve druhém pololetí. Ke konci června bylo ve výstavbě téměř 1,3 milionu m2 a do konce roku má na trh být dodáno dalších zhruba 940 000 m2 nových prostor, přičemž spekulativní výstavba z toho činí pouhých 20 %. Výsledkem vysoké poptávky a rekordně nízké neobsazenosti v kombinaci se zvyšováním cen materiálů, stavebních nákladů a také s rostoucí inflací je zvýšení prémiového nájemného v meziročním srovnání o 43 %, přičemž trvá tlak na jeho další růst. Nové kapacity se již nenabízejí pod úroveň 5 eur/ m2/měsíc, přičemž nájemné v Praze již atakovalo hranici 8 eur. Aktuální tempo růstu logistického nájemného v ČR se tak řadí mezi pět nejvyšších v Evropě.
Obchodní centra přestála těžké časy
Letos na trh českého „retailu“ přibude 11 200 m2 nových ploch – dokončí se jedno nové nákupní centrum (Javor v Brně) a dojde k rozšíření OC Atrium Palace Pardubice. A i když se v letech 2023 a 2024 otevře hned několik dalších prostor v obchodních centrech napříč republikou (např. Galerie Pardubice, rozšíření OC Černý Most v Praze, Šantovka v Olomouci či Varyáda v Karlových Varech), v segmentu maloobchodu se budou v následujícím období nejvíce stavět obchodní parky. Těm se velmi dařilo v době pandemie a tento trend bude i pod vlivem rostoucí inflace pokračovat současně s expanzí diskontních řetězců.
Po raketovém vzestupu online nákupů v posledních letech se tempo jejich růstu mírně zpomalí. I přesto e-commerce již dosáhla dalšího historického mezníku, když v celosvětovém měřítku aktuálně vytváří téměř 20 % maloobchodního obratu (v tuzemsku jde o 18% podíl).
„Úspěch kamenných obchodů bude do značné míry záviset na jejich schopnosti aplikovat omnichannel strategie. To znamená zpřístupnit zákazníkům co nejširší spektrum vzájemně propojených prodejních kanálů – od ´fyzického´ zážitku v kamenné prodejně až po digitální aplikace a online nakupování,“ říká Jan Janáček z CBRE. Každopádně pokud jde o první pololetí, dařilo se v něm obchodním centrům dobře – návštěvnost sice byla o 10 % pod úrovní roku 2019, ale naopak obrat byl o 10 % vyšší.
Kanceláře: trh favorizuje nájemce
![](https://www.remspace.cz/wp-content/uploads/2022/09/CBRE_Graf-02_vyvoj-kancelarskeho-trhu-v-Praze-1200x873.jpg)
Poptávka po nových kancelářských kapacitách v atraktivních lokalitách bude podle analýzy CBRE i nadále na vzestupu, např. v Praze během prvního pololetí meziročně vzrostla o 41 %. Od začátku roku do června bylo v hlavním městě dokončeno 47 880 m2 nových kanceláří (z toho 56 % již bylo předpronajato) a dalších 28 800 m2 v šesti různých projektech bude zkolaudováno do konce prosince. Přitom v roce 2023 má přijít na pražský trh poměrně dost nových a také atraktivních kancelářských budov. To v kombinaci se zpomalující se poptávkou a faktem, že do Prahy nepřicházejí téměř žádné nové společnosti, může v příštím roce vést k růstu celkové neobsazenosti – ta se v metropoli aktuálně pohybuje kolem 8 %. Celkově se trh se v mnoha lokalitách a především v Praze stává trhem nájemců, kdy pronajímatelé musí v řadě případů přicházet s různými pobídkami. Podle CBRE by ale neobsazenost ve vysoce kvalitních kancelářských budovách měla zůstávat na nižší úrovni, protože tyto budovy jsou mezi nájemci čím dál vyhledávanější.
Vzestup investiční aktivity
![](https://www.remspace.cz/wp-content/uploads/2022/09/CBRE_Graf-01_objem-investic-v-CR-1200x871.jpg)
První pololetí tohoto roku bylo z pohledu investic relativně silné, v meziročním srovnání dosáhl jejich celkový objem o 35 % vyšších hodnot. Již tradičně vedl sektor kancelářských nemovitostí, které představují 45 % všech investic. Druhý nejvyšší objem patřil maloobchodním nemovitostem, které se na celku investic podílely 34 %, když třetí příčku s 18% podílem zaujaly průmyslové a skladové nemovitosti.
Obecně lze konstatovat, že trh má na straně poptávky větší potenciál, ale nabídku limituje nedostatek prémiových produktů vyvolaný omezenou výstavbou a pomalými povolovacími procesy. Druhé pololetí proto bude z hlediska investic o něco slabší, přičemž podle analýzy CBRE celkově může být do konce roku na trhu proinvestována částka 2 mld. eur, tedy obdobně jako loni nebo předloni. „Investiční trh v ČR je nyní tažen nabídkou, nikoli poptávkou. Nabídka je v současné době malá, zvláště pokud jde o prémiové nemovitosti a nemovitosti těsně po dokončení,“ popisuje poměry ve sféře investic Jakub Stanislav z CBRE.
SF/pb
Nejen o vývoji nerezidečního trhnu, ale také o rezidenčním developmentu a o investicích budeme diskutovat s leadery českého byznysu 12.10.2022 v rámci už 21. ročníku odborné konference Real Estate Market Autumn 2022. Vstupenky a kompletní program oblíbené konference na ZDE. Těšíme se na Vás.