Jedním z hlavních témat letošního roku v oblasti hypoték je a bude regulace trhu ze strany České národní banky. Doporučení ČNB zásadně ovlivňují nabídku hypoték na českém trhu a třeba 100% hypotéky jsou minulostí. Kde je nyní hranice, za kterou banky už nepůjčují a jak velké jsou rozdíly mezi nabídkami jednotlivých bank?
V říjnu loňského roku vstoupily v platnost doporučení ČNB, které komerčním bankám doporučuje poskytovat hypotéky maximálně do výše 95 % zástavní hodnoty nemovitosti, přičemž podíl hypoték poskytovaných v pásmu 85 – 95 % nesmí překonat 10 % hypoteční produkce příslušné banky. Jednotliví poskytovatelé hypotečních úvěrů toto doporučení s menším či delším zpožděním akceptovali a hypotéku nad 95 % LTV postupně vyřadili ze své nabídky.
Důvodem doporučení nových limitů byla podle ČNB „kombinace mimořádně nízkých úrokových sazeb a snadné dostupnosti úvěrů na bydlení, které vytvářejí podmínky pro růst cen rezidenčních nemovitostí nad úrovně odpovídající vývoji fundamentálních faktorů.“
95 % za 3 %
Novým maximem je tedy od loňského října hranice 95 % LTV (loan-to-value). V současnosti až k této úrovni poskytuje hypotéky pět bank, které si za tuto službu nechávají královsky zaplatit. V modelovém příkladu (výše úvěru 1,5 mil. Kč, sazba fixovaná na 5 let) začínají nabídkové sazby na 2,79 %, ale tři z pěti bank se dostávají dokonce nad úroveň 3 %. Příčinou těchto vysokých sazeb je 10% kvóta ČNB na hypotéky v pásmu 85 – 95 % LTV z celkové produkce. Prostřednictvím vyšší ceny tak banky do jisté míry regulují příliv nové produkce.
Druhým důležitým milníkem je nyní hranice 85 % LTV, kde se nabídka bank výrazně rozšiřuje a klesá i nabídková sazba. V tomto pásmu operuje 12 bank ze 14 resp. 15, pokud započítáme i Air Bank, která se specializuje pouze na refinancování. Nabídkové sazby se zde pohybují od 1,68 % do 2,50 %, ovšem v nabídce se objevuje i sazba 3,10 %, kterou svým klientům účtuje Expobank – ta má odlišnou obchodní strategii a ceny výrazně nad průměrem trhu. Některé banky ještě rozlišují pásmo do 70 % LTV, čímž se klient může v některých případech dostat o zhruba další 2 desetiny procentního bodu nižší sazbu.
„Hranice 85% LTV je pro nás v tuto chvíli zásadním milníkem při konstrukci úvěrového financování. Nejen díky ceně, ale i širším možnostem výběru mezi bankami doporučujeme klientům část pořizovací ceny financovat z vlastních prostředků,“ říká Libor Ostatek, ředitel makléřské společnosti GOLEM FINANCE, a dodává, že v případě klientů s dostatečně vysokými a stabilními příjmy lze deficit vlastních prostředků překlenout dalším účelovým úvěrem – nejčastěji úvěrem ze stavebního spoření.
Horní limit klesne na 90 %
Maximální strop LTV v dubnu klesne z 95 % na 90 % a kvóta na „vysokoeltvéčkové“ úvěry, tentokrát v pásmu 80 – 90 % LTV, se změní na 15 % celkové hypoteční produkce.
Z pohledu bank bude toto doporučení znamenat dvě věci. Za prvé další přepásmování nabídky, přičemž stěžejními hranicemi již nebudou limity 70 – 85 – 95 % LTV, ale hranice 70 – 80 – 90 %.
Za druhé: Banky se budou skrze cenu snažit regulovat objemy v monitorovaném pásmu 80 – 90 % LTV a tyto hypotéky s velkou pravděpodobností znatelně podraží.
Z pohledu klientů zavedení sníženého limitu a kvóty na úvěry s vysokými LTV bude znamenat zvýšení požadavku na vlastní zdroje nebo dofinancování a tím pádem dojde k dalšímu faktickému zhoršení dosažitelnosti úvěrového financování. Z krátkodobého pohledu náběh tohoto opatření bude znamenat zvýšení poptávky před 1. dubnem, tedy termínem nabytím platnosti nového opatření. Z dlouhodobého pohledu díky zmíněnému zhoršení dosažitelnosti úvěrového financování pravděpodobně dojde k poklesu počtu, ale také objemu hypoteční produkce. Přitom stropy LTV u hypoték představují příležitost pro stavební spořitelny. Otázkou však je, jestli regulátor i tuto možnost dofinancování v budoucnu nezpřísní nebo úplně nezakáže. Navíc je legislativním procesu zákon, který ČNB umožní trh regulovat direktivně, a to i prostřednictvím dalším scoringových parametrů.
SF/pb
