Příslovečný hřebík do rakve zatloukla opatření České národní banky, směřující proti nadměrnému zadlužování domácností - hypotéky už půl roku zdražují. Spolu s koncem výjimečně levných hypoték předchozích dvou let se rozplývá i sen mnoha lidí a rodin o vlastním bydlení. Vyloučení z prosperity se tak prohlubuje. Podle developerů ani podle Davida Klimeše, „průmysl stavebního rozvoje“, tedy nemovitostní development ale toto vyloučení nezpůsobil. Podílí se na něm jen druhotně dokonce snad nedobrovolně: nicméně se zdá, že developeři ztrácejí kontakt s problémy a s myšlením většinové společnosti – ztrácejí kontakt s realitou, a to se může vymstít. Nic na tom nemění, pokud brutální růst cen - v Praze přes 40 % za poslední dva roky - je jen důsledkem zdlouhavých povolovacích procesů, jak developeři často uvádějí. K tomu také velmi rychle zdražují jejich vstupy: dramaticky rostou ceny stavebních prací i stavebních pozemků. Vypadá to jako začarovaný kruh, či ještě spíš jako spirála eskalace: mlčící většina není nakloněna stavebnímu rozvoji a vytváří atmosféru „nestavění“ – nestaví se, byty i komerční nemovitosti zdražují a „jádro“ společnosti si je nemůže dovolit – prohlubuje se pocit vyloučení z prosperity a posilují negativní postoje k realizaci jejích výnosů ve fyzickém veřejném prostoru, tedy ke stavebnímu rozvoji.
Záchrana v podobě cohousingu?
Nemovitostní development nestál na počátku této spirály a sám na ni doplácí navzdory rostoucím cenám vlastních produktů. Je v jeho silách zastavit, nebo dokonce otočit negativní vývoj? Pravděpodobně by k tomu mohl přispět, pokud by dokázal nabídnout žádané zboží za přijatelnou cenu. Doposud se naše úvahy v této souvislosti točily kolem veřejného prostoru, ale přirozeně ještě žádanější – a v daném ohledu ještě prospěšnější - by bylo skutečně dostupné bydlení. Necháme-li stranou alternativní, svépomocí stavěné budovy z dusané hlíny a jiných surovin, které jsou po ruce a zadarmo, jedinou variantu, přijatelnou pro běžnou populaci, zatím nabízí cohousing podle německých příkladů. V českém prostředí však tato varianta nikoho valně neláká – a doposud se také neuplatnila. Ani tím ale není vyloučeno, že se přece najde modifikace participativního budování, která bude skutečně dostupná a získá si popularitu i u nás. A přispěje ke změně situace, která se – alespoň v Česku – zatím zdá být bezvýchodná.
Jádro pudla = veřejná správa
Ve snaze obnovit, nastartovat bytovou i občanskou výstavbu jsou u nás zatím otevírány především slepé uličky, míjející se s podstatou problému. Nejčastěji jsou reklamovány pomalé a nejisté procesy povolování staveb, chybějící nebo zastaralé a nefunkční územní plány, deficit rozvoje dopravní infrastruktury - za což je odpovědná veřejná správa stejně jako za netržní, snad i protiprávní zásahy do soukromých investic ve výstavbě. Komplikovanost schvalovacích procesů a přeregulovanost oboru je také označována za hlavní příčinou, proč se v Česku nastaví špičkové, ikonické architektury.
Ano, povolovací procesy v České republice nepatří v evropském srovnání k nejrychlejším – ale není tomu tak kvůli stavebnímu nebo správnímu řádu. Prvním důvodem je personální deficit – nedostatek pracovníků stavebních a dalších úřadů, zapojených do povolování staveb. Úřady prostě objektivně nemohou stihnout vyřídit všechna podání ve stanovených lhůtách, když druhou stranu téhož problému je samozřejmě neochota úředníků, mající různé pozadí. Tento problém by mělo být relativně snadné odstranit: jenže to není ten největší a zásadní problém: tím je vstupování obecních správ do rozhodování o tom, zda předložený záměr má vůbec být připuštěn do správního řízení. Obec je účastníkem řízení o povolení stavby i územního řízení ze zákona – na tom není nic špatného. Špatné ale je, když zastupitelé, namísto prozíravého rozvoje sídelní struktury a obhajování zájmů obce a jejích obyvatel, začnou sbírat volební hlasy a to co nejpopulističtějším způsobem. Přitom se mlčící většina vzhledem k tomu, že mlčí, dostává jaksi mimo hru. Je třeba zalíbit se křičící menšině, která se prohlašuje za mluvčího veřejnosti. A ta neváhá vznášet požadavky, které jsou nezřídka nejen iracionální, ale i v rozporu s platným právním řádem. Připomeňme, že Ústava ČR výslovně připouští zásah do vlastnických práv v podobě vyvlastnění – právo stavět na vlastním stavebním pozemku je výkonem vlastnického práva – „pouze na základě zákona a za úplatu“. Ano, když obec nebo kterýkoliv jiný účastník stavebního řízení v souladu se zákonem komukoliv znemožní výkon vlastnického práva, vlastníkovi za takové zkrácení na jeho právech náleží finanční kompenzace.
Chybí koncepce i potřebná legislativa
Veřejná správa, ať už státní nebo samospráva, tak v konečném důsledku zvyšuje nedostupnost bydlení i jeho cenu a je spoluodpovědná za to, že „se nestaví“. Její úloha, jak připomíná Martin Lux, by přitom měla být právě opačná. Měla by – mimo jiné - podporovat výstavbu nájemního bydlení i staronové formy participativní družstevní výstavby. Deklarují-li dnes už aspoň některé obecní samosprávy, že jsou si vědomy své politické odpovědnosti za narůstající nedostupnost bydlení, k „přehození znaménka“ - k přechodu z režimu „spolupachatelů“ do režimu nápravy - nepotřebují mnoho. Pro začátek bude stačit, když se zastupitelé začnou chovat odpovědně a budou jednat důsledně v mezích zákona. Vyčleňování pozemků, vhodných pro svépomocnou družstevní výstavbu může být dalším krokem.
Státní správu čeká v tomto ohledu více práce, delší proces transformace, který musí začít zpracováním smysluplné koncepce a jejím politickým zakotvením (aby ji příští generace zákonodárců nemohly lehkovážně opustit). Pro-rozvojová politika státu v oblasti výstavby, územního i architektonického rozvoje se ale současně bude muset opřít o novou legislativu. Novela stavebního zákona je z tohoto hlediska druhořadá, rozhodujícími oblastmi bude norma o sociálním bydlení, nájemním bydlení a zdanění nakládání s nemovitostmi a výstavby. Tyto úpravy samy o sobě ale nebudou stačit – v ideálním případě postihnou především důsledky a pouze menší část příčin rozpadu sociálního smíru v České republice. Ten, má-li stavební rozvoj nabrat žádoucí dynamiku, je třeba obnovit. Je třeba zajistit, aby se na hospodářském růstu národního hospodářství podílela většina populace, dodejme k tomu - výrazná většina. To ovšem, zdá se, nebude možné bez radikálních změn v oblasti daní, sociálního a zdravotního pojištění.
Michal Šourek
