Varovné otazníky, které se nad celým kancelářským sektorem vyspělého světa objevily během celosvětového ataku koronaviru, běh času už víceméně eliminoval, byť přinesl jiné dramatické události. Je zřejmé, že kanceláře budou zapotřebí i do budoucna, byť možná budou celkově menší, bude se v nich pracovat trochu jinak a v souvislosti s tím bude jiný i jejich interiér a technologické vybavení.
Kancelářská realita od Prahy, přes Budapešť do Vídně
Evropské realitní trhy včetně toho českého vstoupily do roku 2022 s opětovným apetitem po nových kancelářských prostorách. Jaké podmínky aktuálně čekají nájemce v regionu střední Evropy, tedy v tuzemsku a okolních zemích? Společnost CBRE na tuto otázku odpovídá svou nedávnou analýzou.
Praha, Brno nebo Ostrava?
Pražský kancelářský trh skutečně kvalitních budov dnes tvoří 3,73 milionů m2. Loni bylo nově dokončeno pouhých 57 000 m2, nicméně aktuálně je již 15 projektů ve výstavbě (celkem 73 000 m2 má být zkolaudováno ještě letos, z toho 30 % prostor je předpronajato). V loňském roce se pronajalo 208 000 m2 kanceláří, což představuje meziroční nárůst nájemní aktivity o 23 %. Míra neobsazenosti v posledních měsících vystoupala na 7,8 %, takže k dispozici bylo necelých 300 000 m2 volných kanceláří. „Současně lze očekávat, že nedostatek prémiových projektů na trhu povede k růstu nájmů. Ty se aktuálně pohybují mezi 23,5 až 24 eur za metr čtvereční měsíčně. Na druhou stranu se pražský kancelářský trh postupně stává trhem nájemců, takže majitelé nemovitostí nabízejí ve zvýšené míře různé pobídky jako nájemní prázdniny či vyšší příspěvky na vybavení v případě prodloužení stávajících smluv,“ komentuje situaci Helena Hemrová z CBRE.
Druhý největší kancelářský trh – Brno – se díky přítomnosti řady IT společností a center sdílených služeb úspěšně etabloval jako vyhledávaná lokalita mezi Prahou, Vídní a Bratislavou. Proto se trh navzdory pandemii stabilně rozvíjí. Momentálně se zhruba 640 000 m2 kvalitních prostor rozšíří o dalších 66 600 m2 ve výstavbě. Míra neobsazenosti se loni mírně zvýšila na 11,8 %. Nájemné v minulých dvou letech rostlo, takže nyní se úroveň prémiového nájmu pohybuje od 15 do 16 eur za metr čtvereční měsíčně. Pro porovnání: celková plocha kanceláří v Ostravě představuje 219 100 m2, přičemž aktuálně je ve výstavbě jediný projekt s 20 600 m2 pronajímatelných ploch. Míra neobsazenosti dosáhla 5,9 % a prémiové nájemné loni mírně vzrostlo na 12,50 až 13 eur za metr čtvereční měsíčně.
Stabilní Bratislava
V loňském roce se bratislavský kancelářský trh rozrostl o 63 300 m2 kanceláří, což představuje meziroční nárůst o 3,9 %. Míra neobsazenosti se v posledních letech postupně zvyšovala (z 6 % v roce 2018 na loňských 11,7 %), ovšem předloni se již začalo tempo tohoto růstu zpomalovat. Zásadní roli v tom sehrál uplynulý rok, který se z pohledu nájemní aktivity stal historicky nejúspěšnějším. Dohromady 240 000 m2 pronajatých ploch představuje meziroční zvýšení o 34 %. „Výše nájmu v prémiových kancelářských prostorách zůstává na 17 eurech za metr čtvereční měsíčně. V současnosti je ve výstavbě šest nových projektů s celkem 138 000 metry čtverečními pronajímatelných ploch: 25 000 bude dokončeno ještě letos a 113 000 o rok později. Loňský rok byl přitom předzvěstí oživení, které bude pokračovat i letos. Očekáváme, že poptávka zůstane nadále silná a míra neobsazenosti bude i z důvodu odložení některých projektů na rok 2023 postupně klesat směrem k 9 %,“ popisuje Simon Orr z CBRE.
Varšava: rekordní výstavba
Budapešť pomalu překonává krizi
Budapešťský trh v loňském roce zaznamenal nejnižší objem nově dokončených kapacit od roku 2013: celkem 44 500 m2 představuje meziroční pokles dokončené výstavby o 81 %. Podle všeho se ale jednalo o dozvuky covidové krize. U řady projektů došlo k přesunutí na letošní rok, takže současná prognóza počítá s dokončením 302 600 m2 nových kanceláří. To by znamenalo druhý nejlepší výsledek od roku 2009. Nicméně realitu ukáže až čas, protože část projektů má plánovaný termín dokončení v posledním čtvrtletí letošního roku, takže u nich ještě může dojít ke zpoždění. V loňském roce bylo maďarské metropoli pronajato 365 800 m2, což představuje meziroční nárůst o 9 %, a míra neobsazenosti se ustálila na 9,2 %. Vzhledem k plánovanému dokončení celé řady nových projektů a mírné poptávce ze strany nájemců se letos očekává, že míra neobsazenosti dále poroste – nicméně již ne takovou rychlostí jako během vrcholu pandemie. V závěru roku 2023 by mohla dosáhnout 11 až 12 %. Navzdory zmiňovaným okolnostem zůstává výše nájmů u prémiových nemovitostí stabilní na úrovni 15,9 eur za metr čtvereční na měsíc.
Vídeň je trhem pronajímatelů
Vídeňský kancelářský trh v loňském roce zaznamenal historicky nejnižší nájemní aktivitu, když se pronajalo „pouhých“ 169 000 m2 kanceláří. Četní nájemci přehodnocovali své cíle, což způsobilo odklad celé řady plánovaných expanzí, ovšem letos čeká trh oživení. Především ve 2. pololetí lze podle expertů CBRE předpokládat uzavření celé řady přednájemních smluv na projekty s plánovaným dokončením v letech 2023 a 2024.
Stále více firem se bude přiklánět k hybridnímu modelu práce a preferovat kanceláře s většími a flexibilně řešenými prostory. Ovšem těch je ve Vídni nedostatek. „Ve Vídni to jsou majitelé nemovitostí, kdo má při vyjednávání o smluvních závazcích navrch. To v minulosti vedlo k růstu nájmů i omezení pobídek pro nové nájemce. Nic zásadního na tom nezměnila ani pandemie koronaviru. Průměrná výše nájmu v prémiových kancelářích v posledních letech vystoupala až na 26 euro za metr čtvereční měsíčně. A vzhledem k nízké neobsazenosti, která se pohybuje kolem 4 %, a omezenému množství nových objektů, které mají být v blízké době dokončeny, bude tlak na další růst nájmů pokračovat,“ uzavírá Jana Prokopcová.
SF/pb
