Kancelářská Praha: omezená stavební aktivita

Ke konci roku 2021 představoval trh s moderními kancelářskými prostory v Praze plochu přibližně 3,73 milionů metrů čtverečních. V souladu s očekáváním však byla v posledním čtvrtletí roku 2021 dokončena pouze jedna kancelářská budova, a to větší multifunkční projekt Viktoria Center v Praze 3, jehož kanceláře nabízejí přibližně 1 700 m². I s tímto projektem dosáhla celková plocha nových kanceláří v roce 2021 pouhých 56 800 m², což je nejméně od roku 2016. Průměrná roční dodávka za posledních deset let činí zhruba 135 000 m². „Tento pokles sice může být částečně způsoben nedostatkem pracovních sil a materiálu během pandemie, nicméně výstavba kancelářského projektu trvá přibližně 20 – 24 měsíců a omezená stavební aktivita tak byla vyvolána již v předkrizovém roce 2019,“ vysvětluje Josef Stanko, analytik společnosti Colliers.

Největší transakce v posledním čtvrtletí minulého roku se uskutečnila v Praze 4 v BB Centru, kde si společnost Thales DIS Czech Republic předjednala nájemní smlouvu o velikosti 4400 m². Další dvě významné transakce se uskutečnily v Praze 7 v projektu Port7, který je v současné době v procesu aktivní výstavby a jehož nájemci budou společnost Scott.Weber a pojišťovna DIRECT.

Volných ploch nepřibývá

Míra neobsazenosti kancelářských prostor v Praze se po dvou letech konečně přestala zvyšovat. Na konci 4. čtvrtletí loňského roku dosáhla 7,8 %, což reprezentuje přibližně 292 700 m². Je to zhruba o 0,1 procentního bodu méně než v předchozím čtvrtletí, ale o jeden procentní bod více než v předchozím roce.

Největší neobsazenost byla zaznamenána v Praze 4, 5 a 8, což jsou jinak nejvyhledávanější městské části s největšími kancelářskými kapacitami. Právě do těchto částí města směřovala většina celkově realizované nájemní poptávky, jejíž konečná hrubá výše dosáhla 105 900 m², což je nejlepší výsledek od 4. čtvrtletí 2019.

Roční hrubá realizovaná poptávka za celý rok pak dosáhla 387 100 m² a překonala výsledek roku 2020 o 16 %. „Více než 36 % z celkového objemu realizované poptávky v tomto čtvrtletí představují nové nájemní smlouvy a významný 10 % podíl představují transakce uskutečněné na rozestavěných projektech. V posledním čtvrtletí jsme také zaznamenali 35 transakcí nad 1000 metrů čtverečních, což je více než v kterémkoli jiném období roku 2021,“ říká Josef Stanko s tím, že výrazně větší podíl připadal také na renegocice.

Vyšší nájemné napříč Prahou

Průzkum společnosti Colliers také ukázal, že nejvyšší nájemné v nejlepších lokalitách v Praze vzrostlo na nové maximum. „Developeři některých projektů informují o dramaticky rostoucích nákladech na materiály, které přímo ovlivňují výši nájemného. Současné nájemné v nejlepších projektech se pohybuje mezi 23,50 a 24,00 eury za metr čtvereční měsíčně,“ říká Josef Stanko. A podle něj je pravděpodobné, že se tyto hodnoty opět zvýší, pokud budou uzavřeny některé z dříve oznámených obchodů.

V projektech v širším centru města, kde se již nyní nájemné pohybuje na poměrně vysoké úrovni, došlo také k mírnému nárůstu. To nejvyšší se v těchto lokalitách pohybuje mezi 16,00 až 18,00 eury za m² měsíčně. Nájemné ve vnějších lokalitách města zůstalo stabilní v rozmezí 13,50 až 15,00 euro za m² a měsíc, s výjimkou zavedených kancelářských center, jako je The Park v Praze 4 nebo jinýh projektů v atraktivních lokalitách.

Výhled do roku 2022

Ani v roce 2022 se trh s moderními kancelářskými prostory výrazně neoživí. Dokončeno má být pouze 76 300 m²  nových kapacit, a to pouze v případě, že developeři dodrží plánované termíny výstavby. V této souvislosti by tedy mělo docházet k dalšímu mírnému poklesu neobsazenosti v průběhu celého roku. „Nájemci, kteří hledají nové kanceláře nebo přehodnocují stávající nájemní smlouvy, nemusí mít stres z rostoucích nájmů. Těšit se mohou na zvyšující se úroveň pobídek. Některé z projektů, zejména ty ve výstavbě, mohou totiž nabídnout i takovou celkovou částku, která vede k čistému efektivnímu nájemnému o 15 až 25 % nižšímu, než je jeho základní hodnota,“ říká na závěr Josef Stanko.

Nejistá budoucnost kanceláří v pandemii je aktuální a velké téma, kterému jsme věnovali jeden diskusní blok v rámci už 21. ročníku naší konference Real Estate Market Spring. Těšíme se na setkání s Vámi.

SF/pb