Investice do starších kancelářských budov: skrytý potenciál pro investory, říká Lenka Šindelářová z Knight Frank

Celé video lze přehrát i zde.

Lenka Šindelářová, Knight Frank

Jak vnímáte aktuální situaci na realitním trhu a kde leží největší investiční příležitosti?

Vezměme to tedy po segmentech. Co se týče kanceláří v Praze, tak se nám výrazně snižuje nová výstavba, letos bude dokončeno 73 tisíc metrů čtverečních a v příštím roce to bude dokonce méně než 20 000 metrů nových kanceláří, takže klesá nová nabídka. V tomto roce nám rostla neobsazenost, a díky té nižší nabídce v příštím roce určitě poklesne, což vytváří tlak na růst nájemného, které by mělo nadále pokračovat v růstu v top lokalitách, jako je centrum města, nebo žádané lokality typu Karlín.

Nájemci spíše preferují renegociace, přejednání nájemních smluv, před relokacemi, nicméně je relativně stabilní, klesá nám ten podíl těch nových pronájmů. Naopak novinkou jsou akvizice nemovitostí do vlastnictví, například první jsme zaznamenali letos, velkou transakci České spořitelny, a další by měly následovat v tomto a příštím roce. Čili, co se týče segmentace v rámci kanceláří, určitě jsou to kanceláře, které jsou v souladu s ESG v dobré lokalitě, ty jsou stále žádané jak nájemci, tak investory, a naopak zase starší kanceláře, které investoři mohou nějakou modernizací a resitem zvednout, zvýšit jejich hodnotu, tak i ty mohou být zajímavým investičním produktem.

U skladových prostor se nám situace normalizuje po covidovém boomu, mírně nám kleslo nájemné, zvýšila se neobsazenost, ale je stále velmi zdravá, na velmi nízkých číslech, pod 5 %. Takže určitě je tento segment zajímavý pro investory, obzvlášť také z důvodu nízké nabídky nových prostor k akvizicím, protože většina developerů ty nemovitosti dlouhodobě drží.

A z hlediska retailu určitě velmi dominantní pozici mají i nadále velká, zavedená nákupní centra, která kombinují nakupování se zábavou – to je určitě trend do budoucna. Větší podíly stravování, zábavy v rámci retailových center, a určitě pak retail parky.

Kde podle Vás leží aktuální investiční příležitosti na trhu s nerezidenčními nemovitostmi? Existují „skryté poklady”, které investoři přehlíží?

Určitě kanceláře, kanceláře nám mírně poklesly z hlediska realizovaných investic, s tím, jak se stáhli zahraniční investoři, velké projekty nebyly v nabídce, nových kanceláří je méně, dokončuje se jich méně, ten potenciál je určitě v segmentu starších kanceláří, pokud jsou ve velmi dobré lokalitě, dobře dopravně dostupné, tak mohou být stále atraktivní pro nájemce, a investor, pokud do nemovitostí investuje s cílem zvýšit jejich soulad s aktuálně se zpřísňujícími požadavky na ESG, tak mohou být právě toto takové skryté poklady.

Jakou dynamiku pozorujete mezi očekáváními kupujících a prodávajících na trhu s nerezidenčními nemovitostmi? Dochází k většímu sladění cen?

V minulých letech, resp. roce a půl, dvou letech, ten nesoulad byl opravdu výrazný, a tudíž nám klesaly celkové objemy realizovaných investic, a ta aktivita se oslabila, nechci říct úplně zastavila, nicméně objemy investic poklesly, v posledním období vidíme, že ten trh se už nějakým způsobem rozhýbává, v jednání je větší počet transakcí, a aktuálně dochází i k uzavírání velkých transakcí. Ten soulad se nám nějakým způsobem blíží, je to samozřejmě závislé na konkrétních nemovitostech, nicméně vidíme tam potenciál zvýšení investiční aktivity do budoucna, do konce tohoto roku i v příštím roce, tím právě jak klesají úrokové sazby, se ten rozdíl v těch očekáváních snižuje.

Jaké nové strategie doporučujete investorům, kteří chtějí vstoupit na realitní trh s kancelářemi a logistikou?

Z hlediska logistiky jsou určitě a nadále zůstávají atraktivní nově vybudované moderní skladové areály, které jsou plně pronajaté, pronajaté dlouhodobě, v lokalitách ať už samozřejmě okolí Prahy, nebo na dálničních tazích, z hlediska kanceláří, tak opět lokalita, lokalita, lokalita platí stále, jako platila před lety. Možná aktuálně i o něco více, firmy se snaží nalákat zpět pracovníky do kanceláří, tak ta lokalita je významným faktorem, který ta firma pomáhá ty pracovníky zpět do kanceláří nalákat. Ty moderní kanceláře v dobrých lokalitách, jako je centrum města, Karlín – velmi žádaná lokalita, ale svůj potenciál mají i starší budovy, právě díky svému potenciálu na modernizaci, opět v těchto dobrých, zavedených lokalitách.

remspace