Hybridní kancelářské proměny

Otázek je hodně: doma nebo ve firmě? Zkrácené úvazky nebo kratší pracovní týden? Vrátit se k tradičnímu systému? Všechno samozřejmě má dopady na kancelářský development – v tomto oboru ovšem plánování jako ostatně všude jinde komplikují ještě další problémy: pandemie, inflační tlaky, energetická krize i válka na Ukrajině.

Společnost CBRE provedla nedávno průzkum mezi téměř 200 společnostmi z regionu EMEA (Evropa, Střední východ a Afrika) včetně České republiky, v němž mapuje současné postoje k různým variantám pracovních modelů. Z výsledků vyplývá jasný příklon k trendu hybridní formy práce, kdy respondenti za ideální stav považují alespoň 50 % pracovního týdne stráveného v kanceláři.

Hledání optimálního systému

Podle zmíněného průzkumu 68 % firem předpokládá, že v druhé půlce roku se lidé vrátí k pravidelné práci v kancelářích, z toho téměř u čtvrtiny z nich se to již děje. Přirozeně však existují významné rozdíly v jednotlivých sektorech: téměř 80 % společností z oblasti financí usiluje o stabilní přítomnost svých zaměstnanců na pracovišti ještě do konce pololetí, když oproti tomu více než třetina technologických a IT firem umožňuje, aby se tento proces ubíral vlastním tempem, aniž by kdokoli udával přesný časový rámec.

„Zaměstnavatelé se snaží motivovat své pracovníky k postupnému návratu do kanceláří. Většina z nich, kolem 70 %, však netrvá na návratu hned a na celou pracovní dobu. Celkem 35 % společností vyžaduje částečnou docházku na pracoviště a stejné množství ponechává volbu režimu na uvážení svých zaměstnanců. Pouze 6 % firem pak požaduje, aby se zaměstnanci vrátili do kanceláře trvale,“ komentuje Simon Orr z CBRE. Za zmínku stojí zpráva, která právě proběhla médii – na „návratu“ k alespoň 40 hodinám týdně v kancelářích údajně trvá Elon Musk.

Jasná většina společností (72 %) směřuje k modelu „hybridního práce““, ve kterém mají zaměstnanci sice na výběr, ale v souladu s interními mantinely. To je výrazně víc než v minulém roce (tehdy to bylo 55 %).

„Situace se na první pohled zdá jasná. Pro spoustu firem je to však zatím zkouška, jak bude takový chod kanceláří efektivní. Hybridní model práce sice není z principu nový trend, nikdy dříve se však nezaváděl tak plošně jako dnes. A každá firma se s ním popasovala trochu jinak. Přes polovinu respondentů zvolilo cestu formální politiky a svá pravidla jasně definuje. Zbytek však ponechává rozhodnutí o podílu práce v kancelářích a doma buď na jednotlivých zaměstnancích, anebo s přijetím jasně definovaných pravidel zatím vyčkává, aby viděli, jak se jejich lidé sami budou chovat. Současná nastavení pracovního modelu tak u jednotlivých společností nemusí být trvalá a v čase se mohou měnit,“ doplňuje Simon Orr.

Teorie a praxe

Další diskutovanou otázkou u zaměstnavatelů je, jak má hybridní model fungovat v praxi. Kolik autonomie lze pracovníkům ponechat, aby neutrpěla firemní identita i provozní potřeby? Celkem 51 % firem považuje za ideální, aby byl poměr práce z domova a z kanceláře zhruba stejný. Většinu času stráveného na pracovišti preferuje 38 % respondentů, což je oproti minulému roku, kdy šlo o 50 %, výrazný pokles; stále se však jedná o významný podíl. „Home office“ jako dominantní forma práce zůstává mezi dotazovanými nepopulární – upřednostňuje ji pouze 12 % společností. Současně ale nemálo firem experimentuje se zkrácením týdenní pracovní doby na čtyři dny – podle některých názorů více času na odpočinek zvyšuje efektivitu i produktivitu práce, takže na produkci zkrácení pracovní doby o pětinu není znát.

Celkem nezvratnou skutečností je všeobecný trend k flexibilnímu uspořádání kancelářských prostor. Jasná většina (89 %) respondentů citované analýzy společnosti CBRE předpokládá, že v horizontu dvou let budou alespoň část jejich portfolia napříč Evropou tvořit servisované kanceláře anebo coworkingová centra namísto tradičních kanceláří. Již nyní takto operují více než tři čtvrtiny společností (77 %), obvykle se však jedná spíše o jednotky procent plochy z celkového prostoru (63 %). Celkem 45 % respondentů však plánuje, že se do roku 2024 dostanou až na 25% podíl.

Jak reaguje pražský trh?

Výše popsané změny i současná ekonomická situace se samozřejmě i u nás propisuje do tržních poměrů, tedy do poptávky a následně i výstavby. Co se týká Prahy, největšího kancelářského trhu Česka, po dvou koronavirových letech tady poptávka opět stoupá. Ke konci prvního čtvrtletí v Praze meziročně vzrostla poptávka o 44 % a mezičtvrtletně o 29 %. Jak vyplývá z nedávné studie poradenské společnosti JLL, trendem, korespondujícím se změnami systému administrativní práce, začínají být flexibilní pracoviště a současně zmenšování velikost podlahové plochy o 15 – 20 %.

Podle poradenské společnosti Prochazka & Partners je poptávka po kancelářích za první kvartál vyšší o 55 % než desetiletý průměr. „Za část růstu může odložená poptávka z předchozích dvou let, kdy firmy zastavily nebo zpomalily rozhodovací procesy a čekaly, jak se bude situace vyvíjet. Firmy po jisté fázi nejistoty vidí, že kanceláře určitě nebudou mizet, jak někteří prorokovali v době covidu,“ říká  Radek Procházka ze společnosti Prochazka & Partners.

Kolik metrů je zapotřebí?

Navzdory tomu, že nájemní aktivita zaznamenala rekordní nárůsty, míra neobsazenosti pražských kanceláří se podle analýzy udržuje kolem 8 %. „Je možné, že mezi nájemci převažuje tendence zefektivnění kanceláří spojená s redukcí plochy nad apetitem nově příchozích a stávajících expandujících firem,“ vysvětluje Petr Kareš z JLL.

Zmenšování pronajímané podlahové plochy je důsledkem práce „odkudkoliv“, což ve velkém nastartovala právě pandemie. „Mizí koncept stálého pracovního místa pro každého zaměstnance,“ podotýká k tomu R. Procházka a dodává: „Snižování plochy je částečně kompenzováno vznikem většího počtu zasedacích místností a míst pro kreativní společnou práci, celková velikost kanceláří se tak při přejednávání nájemní smlouvy aktuálně často vůbec nemění.“

Roste také počet projektů s nabídkou flexibilních kanceláří. „Výstavba se postupně rozšiřuje nejen po Praze, ale i po regionech v okolí. Ve výhledu dvou let by mělo být dokončeno nejméně 12 000 metrů čtverečních flexibilních kancelářských prostor,“ prognózuje Silvie Dudychová z JLL. Development už nyní část kapacit nových budov nedává na trh, ale zřizuje v nich vlastní coworkingová centra, například Passerinvest v projektu Brumlovka nebo CTP v brněnském areálu Vlněny.

Studie JLL odhaduje, že za letošní rok by v Praze mělo být dokončeno 76 700 metrů čtverečních nových kancelářských ploch. To za produkcí minulých let docela zaostává – je patrné, že ještě ani zdaleka nekončící úvahy o budoucnosti kanceláří dopadají i na intenzitu výstavby.

Petr Bým