Existují skutečně různé úrovně cen nemovitostí s ohledem na to, kdo a jak je prodává? Taková „analýza“ či tvrzení – a dokonce vyčíslené - nedávno proběhlo českými veřejnoprávními médii, konkrétně v České televizi. Ovšem jen stěží lze souhlasit s domněnkou či postulátem, že kupuje-li klient byt přes realitní kancelář, je o 3 000 korun na jeden metr čtvereční plochy dražší. To je prostě ekonomický nesmysl.
Trh je opravdu jen jeden a kupující je ochoten zaplatit jen tolik, kolik si sám sobě určí. Kupní cena vzniká dohodou smluvních stran, tedy prodávajícího a kupujícího, nikoli diktátem jednoho či druhého nebo dokonce zprostředkovatele. Pokud kupec nechce, prostě nekoupí – tak to v praxi funguje. A je skutečně jedno, zda provizi realitnímu makléři hradí prodávající nebo kupující nebo dokonce oba. Vždy je obsažena v celkových nákladech, které je kupec ochoten na transakci vynaložit. A právě v nákladech je ten rozdíl, nikoli v kupní ceně.
Pokud si nemovitost prodám sám, tzv. bez realitky, smlouvu si udělám svépomocí atd., tak si snížím transakční náklady nebo – řečeno jinak – zvýším výsledné inkaso z kupní ceny. Pokud to umím a mám na to čas, tak budu mít zisk nebo výsledné inkaso z kupní ceny vyšší. Pokud čas nemám, popsané úkony neumím či se jimi nechci zabývat, tak využiji služeb odborníků – makléře, advokáta apod. Pak ovšem musím počítat s tím, že jejich služby zaplatím – a o náklady takto vzniklé budu mít nižší zisk či výsledné inkaso z kupní ceny. A zase je jedno, kde je provize či poplatek „schován“ a zda ji hradil prodávající či kupující. Je to prostě transakční náklad obsažený v celkových nákladech, tedy v té částce, kterou je kupující ochoten utratit, v kupní ceně. Stejné je to s daněmi, ty si však kupec odpustit nemůže. Také daně jsou transakčním nákladem a nemůžeme říci, že kdyby nebyly, budou nemovitosti dražší či levnější.
Postavím – li si svůj dům sám, moje celkové náklady na jeho pořízení budou nižší než tehdy, kdy mně ho postaví stavební firma. Oba domy nicméně budou mít při prodeji stejnou cenu – cenu obvyklou. Rozdíl bude v radosti, kterou po prodeji má prodávající. Svépomocný stavitel samozřejmě bude mít vyšší zisk, než ten, kdo stavěl s dodavatelem. To je logické. Kupní či prodejní ceny však budou stejné – ty se totiž neřídí pořizovací cenou, ale prostě nabídkou a poptávkou. A totéž platí, pokud se nemovitost prodává prostřednictvím realitního makléře. „Výpomoc“ obchodníka tržní cenu nemovitostí nezvyšuje, je prostě jen nákladem, který je jedna ze stran transakce ve vlastním zájmu ochotna nést.
Autor je spolumajitelem realitní kanceláře RAK CZ a prezidentem Asociace realitních kanceláří ČR.
