Nůžky mezi nájmy především v budovách ve výstavbě a těmi staršími se dramaticky rozevřely. Podle aktuálních dat společnosti Cushman & Wakefield , za něž děkuji, v centru činí rozdíl mezi nimi až 13 eur na metr čtvereční a měsíc – „asking rent“ se pohybuje v rozmezí 17 až 30 eur. V ostatních městských částech to není tolik, jde o 2 – 5 eur na m2 na měsíc.
Problémem je, že skrze současnou optiku změn v developmentu se rozhodně nedá říci, že růst nájmů kancelářských novostaveb končí. Negativní vývoj všech faktorů cenotvorby nájmu u novostaveb (rozuměj: cena staveb, dostupnost materiálu i rukou, úrokové sazby, výnos, zvyšující se nároky na stavby obecně a samozřejmě neopomenutelný brutální schvalovací proces) dál a dál neúprosně tlačí na dnes jedinou možnost korekce ekonomiky projektů – a tou je růst nájmů. Tedy pokud se nemá výstavba zastavit a počkat si na lepší časy, což se žel už mnohdy děje a samozřejmě dít bude. Jenže to dělá z novostaveb ještě vzácnější zboží. Připomenu, že hodnota nájmu u novostaveb je hodnotou vypočtenou (očekávané výnosy z nájmu musí pokrývat veškeré náklady a požadovaný profit).
Zdálo by se, že při takovém tlaku na novostavby se sekundární trh (starší budovy) může smát. To jistě ano, pokud ovšem nebude investor, respektive majitel hledět trochu do budoucnosti na čas, kdy bude refinancovat, nebo ho rovnou nedoběhne revaluace, či ne-fixace podkladové sazby. Plnit požadavky na financování při změně úrokových sazeb najednou nemusí být tak lehké a samotná indexace stávajících nájmů nemusí stačit. Vždyť dnes úrokové náklady mohou bez problémů stoupnout na trojnásobek. A odtud vychází mé očekávání, že klidně uvidíme další i relativně razantní růst nájmů na sekundárním trhu. Ti, kdo se budou aktivně připravovat na budoucnost, logicky volné plochy zdraží v předstihu tak, aby byli na změny připraveni a přitom zůstali konkurenceschopní proti nabídce novostaveb. Což mimochodem s ohledem na rozevřené nůžky vůbec není malý manévrovací prostor. No a ti kdo refinancování, valuace, nebo fix řešit nemusí, se přidají. Ostatně proč pronajímat pod tržní cenou, že? Nájmy sekundárního trhu jsou přece hodnotou odvozenou. Jak jsem řekl, nůžky se otevřely a nestane-li se něco až zázračného, tak střih půjde směrem nahoru.
P.S.: A to nemluvím o indexaci nabídek, výpočtu budoucího nájmu algoritmem nebo nabídkách s výší nájmu od – do podle toho, jak ekonomika projektu při vší snaze investora dopadne. Nová doba, nová řešení. No, nudit se určitě nebudeme.
Autor je ředitelem pro rozvoj ve společnosti Passerinvest Group.
Eduard Forejt
