Investoři obvykle chtějí budovy co nejlevnější. Nicméně také chápou, že pro pronájem jsou důležité i provozní náklady a kvalita vnitřního prostředí. Tyto požadavky zajišťují environmentální certifikační systémy, jako jsou třeba LEED nebo BREEAM. Kromě toho si developeři, kteří hodlají nemovitost prodat, uvědomují, že se certifikované nemovitosti jdou na odbyt lépe. Nájemci zase vnímají nesporné kvality certifikovaných budov ty, kteří v nich pracují. Lidé v budovách s kvalitním vnitřním prostředím jsou produktivnější a méně nemocní, což vlastník nebo nájemce budovy pozná i na své peněžence. Sníží-li se absence zaměstnance v průměru třeba o dva dny v roce, může být úspora nákladů v administrativní budově vyšší než úspora nákladů na energie.
Certifikace a ESG
Oba systémy, environmentální certifikace budov a ESG kritéria, jdou stejným směrem co se týče principů, ale každý z nich je jiný. Certifikační systémy jsou hodně propracované, jejich kritéria jsou detailní. Když je ale porovnáme s nastavení ESG ve směrnicích Evropské unie nebo v EU Taxonomii, v těchto případech jde zatím spíše o obecné nastavení směru. Konkrétní provedení v detailu tedy zatím řeší spíše certifikační systémy. Obsahují třeba povinnost vytvořit dynamický energetický model a porovnat referenční budovu s navrhovanou budovou. Ovšem je třeba mít na paměti, že se sice jedná o dva odlišné přístupy, které se ale vzájemně podporují a rozhodně nejsou protichůdné . Pokud tedy je budova certifikovaná, lze obecně říci, že velmi pravděpodobně bude splňovat i ESG kritéria – nicméně vždy je lepší to ověřit.
Zcela jistě je teď však vhodná doba na to, aby se nemovitostní fondy či majitelé nemovitostí na ESG kritéria zaměřovali. Spousta z nich to ostatně dělá, zejména ti, kteří mají nějaké povinnosti v rámci nefinančního reportingu a SFDR (Nařízení o zveřejňování informací v odvětví finančních služeb). Některé tyto povinnosti platí od 1. ledna 2022, další přibydou od 1. ledna 2023.
Kategorizace nemovitostí
Portfolio projektů konkrétního fondu je nejprve nutné kategorizovat z pohledu ESG kritérií podle evropské legislativy a pak nastavit procesy a reportingové výstupy podle základních požadavků Nařízení EU o zveřejňování informací souvisejících s udržitelností a EU Taxonomie. Nejdříve je nutné identifikovat ve směrnicích EU ty části, které určují reportovací povinnost, a ty části Taxonomie, které dávají pro daný fond smysl. Podle toho je pak nutné reportovací systém konkrétního fondu nastavit. Namátkou se to týká kromě energetiky i hospodaření s vodou nebo s pozemkem, s odpady a podobně. Na tomto poli se také navazuje na kritéria environmentálních certifikačních systémů – jak už bylo řečeno, pokud jsou na budovu či portfolio úspěšně implementovány certifikační systémy, tak velmi pravděpodobně fond splní i požadavky Evropské unie. Podle toho se nemovitosti ohodnotí a reportují. To je první krok. Následně lze budovy roztřídit na ty „zelenější” řekněme a „méně zelené”. Potom záleží na strategii fondu, jestli si chce nějaké starší a „horší“ budovy ponechat, například z toho důvodu, že jsou z nějakých důvodů atraktivní – může jít třeba o budovy historické nebo architektonicky unikátní. Portfolio lze potom doplnit kvalitnějšími a „zelenějšími” budovami.
Autor je ředitelem společnosti EkoWATT CZ.
Jiří Beranovský
