Zdánlivě jen developerský folklór, při bližším ohledání ovšem nepřímá definice toho, proč je u nás výstavba – hlavně ve velkých městech, kde se samozřejmě staví nejvíce – tak zoufale pomalá. Právě tady tkví podstata problému, další jádro pudla současného tristního stavu českého stavitelství: postoj základních článků samosprávy k výstavbě.
Druhé jádro pudla výstavby
„Ano, váš projekt je v souladu s územním plánem, ale my to tu nechceme!“ nebo „Sice to není naše území, ale lidé přes nás budou jezdit do centra, to se nám nelíbí!“. K oběma výrokům představitelů městské části dodejme ještě to, co v nich nebylo vyjádřeno explicitně: „A proto uděláme všechno, aby se váš záměr nerealizoval!“
Nikoli jediný terč
Včera velké naděje, dnes velké zklamání – takto lze popsat postoj stavebnické obce k novému stavebnímu zákonu. Z Babišova kabinetu vzešlo něco, co v ní nebudilo euforické nadšení, ale přece jen původní verze zákona jistým příslibem byla. Později ale kroky kabinetu současného i tyto nevelké šance eliminovaly. Vniveč přišla řada celkem nezpochybnitelných užitečných záměrů včetně oddělení státní stavební správy od orgánů samosprávy. (Zajímavé je, že se dnes se jen málo zmiňuje fakt, že stát sám si pomohl – zřízením speciálního úřadu pro dopravní a energetické stavby se od zásahů samospráv do svých stavebních projektů do značné míry osvobodil.)
Fenomén NIMBY, jemuž samospráva městských částí doslova „podléhá“, tak na stavební scéně nadále zůstává, možná v hlavní roli. V tomto ohledu tedy stavařská a potažmo podnikatelská obec přišla zkrátka a bude se s mizivou vstřícností samosprávy vůči stavebnímu rozvoji měst potýkat i nadále.
Celá věc je ovšem složitější – i kdyby se systémovou podjatost podařilo odstranit, v Praze, Brně a nejspíš i jinde by to urychlení povolovacích procesů nepomohlo. Ve velkých městských aglomeracích je totiž samospráva doslova atomizovaná – třeba Praha je rozparcelována na 57 městských částí. A ty stejně jako toho mají hodně společného, tak vykazují i mnoho rozdílů – například počet jejich obyvatel se pohybuje od několika stovek až po více než statisícovou populaci Prahy 4.
Jiná potřebná reforma
Po roce 1989 se všechno zásadním způsobem změnilo. Ze situace, kdy nikdo nesměl mluvit do ničeho, jsme se vřítili do poměrů, kdy všichni mohou mluvit do všeho a nezřídka jsou k tomu vybaveni nemalými kompetencemi a legitimacemi. Toto se týká i řízení měst a právě tady začíná hlavní problém výstavby v metropoli i jinde. Čím blíže jsou samosprávné orgány samotným občanům, tím více reflektují pouze jejich názory a pocity, které ovšem mají skoro vždy vysloveně lokální charakter. Je pochopitelné, že občané řekněme Lochkova či Prahy 1 mají hodně odlišné zájmy – prvnímu může být lhostejné, že v centru panuje vlastně permanentní dopravní zácpa, druhého zase nechává chladným nedostatek obchodů a služeb na periferii města a naopak. Bezprostředně lokální zájmy politika městských částí musí samozřejmě reflektovat, ovšem bohužel se to děje včetně fenoménu NIMBY – cokoli přesahuje bezprostřední „místní“ potřebu, vzbuzuje u „mistních“ odpor. V jednom výzkumu dokonce Pražané deklarovali zájem o posílení bytové výstavby, ovšem pokud by měla proběhnout v jejich okolí, vyjádřili odhodlání „jít do ulic“.
Potřeby velkého města jsou rozmanité a často komplexního rázu, proto také má Praha, Brno atd. i centrální, městskou samosprávu. Je to logické – město je nutné spravovat jako jeden, byť velmi komplikovaný organismus. S trochou přehánění přitom lze říci, že jedině na Mariánském náměstí je zřejmé, kolik čeho a kde Praha potřebuje. A hlavně: tady NIMBY nepřichází ke slovu téměř vůbec. „Velká“ Praha bohužel ale jen nesnadno hledá shodu s městskými částmi, která by vyústila v rychlejší a snadnější realizaci projektů, kterých je v metropoli zapotřebí. V Brně je to podobné a tak stavebníci i tady zjišťují, že se jim lépe staví v okolních menších městech.
Závěr: potřebujeme nejen efektivní a racionální stavební zákon, ale i nové a možná i trochu radikálnější legislativní uchopení celé problematiky samosprávy. Na různých fórech nikoli náhodou už léta opakovaně zaznívá, že zatímco New York řídí sotva desítka osob a západoevropská velkoměsta desítky lidí, Praha má celkově zastupitelů více než tisícovku. A „házet vidle“ – jak developeři říkají – do stavebních projektů může každý z nich.
Petr Bým
Zajímá Vás aktuální situace a vývoj na realitním trhu? Tak přijďte 8. 11. 2023 na 22. ročník konference Real Estate Market Autumn, kde budeme s předními českými odborníky na real estate, development, investice a územní plánovaní diskutovat o aktuální situaci a vývoji na realitním trhu, strategickém rozvoji měst a o změnách, které přináší nový stavební zákon. Diskutovat budeme také o atraktivních investičních příležitostech, úspěšných vizích a strategiích, které ovlivňují český realitní trh. Těšit se můžete na nabitý program, inspirativní diskuse s lídry českého byznysu, workshopy i networking. Přihlášku a kompletní program naleznete ZDE.
