Tato strategie generuje synergie pro všechny účastníky trhu: klienti získávají přístup k bydlení, zatímco developeři maximalizují zisk díky masivním objemům a diversifikaci příjmových toků. Tento přístup nejen stimuluje poptávku, ale cementuje dominantní pozici developerů a zajišťuje maximální návratnost investic napříč celým spektrem realitního portfolia.
Nová výstavba často naráží na odpor místních komunit. Pro zkušené developery je to příležitost uplatnit svou tržní pozici a zároveň projevit společenskou odpovědnost. Klíčem je prosadit projekty, které efektivně řeší bytovou krizi, nabízejí důstojné a udržitelné bydlení pro široké sociálně-ekonomické spektrum a současně generují atraktivní výnosy. V tomto kontextu se dnes již standardem stává participace veřejnosti na plánování projektů. Tento přístup nejen zmírňuje odpor, ale také posiluje reputaci developera jako zodpovědného hráče na trhu, což dlouhodobě usnadňuje realizaci budoucích projektů a maximalizuje návratnost investic.
Stěhovací řetězce: Dominový efekt zisku
Developeři využívají stěhovací řetězce k ovlivnění celého trhu. Nové projekty snižují ceny i v nízkopříjmových čtvrtích, což dlouhodobě zvyšuje hodnotu nemovitostí v celém městě. Tento způsob výstavby přináší největší výhody velkým developerům s diverzifikovaným portfoliem, kteří kontrolují celý řetězec od výstavby po správu nemovitostí.
Finská lekce: Zacílit na prémiovou klientelu
Finský výzkum potvrzuje: nová výstavba v lukrativních lokalitách láká bonitní klienty. V Česku, kde vlastnické bydlení je stále méně dostupné, se otevírá zlatá žíla v podobě prémiového nájemního bydlení. To slibuje stabilní a vysokou návratnost investic.
Analýza finských dat z let 2009-2019 jasně ukazuje: novostavby v centrech přitahují movitější a vzdělanější obyvatele. Pro developery to znamená jediné – cílit na tento segment přináší nejvyšší zisky.
Výzkum využívá geokódovaná registrační data, která zahrnují informace o všech obyvatelích Finska, včetně jejich demografických a socioekonomických charakteristik, jako jsou věk, příjem, vzdělání a rodinný stav. Data umožňují sledovat jednotlivce a jejich pohyby mezi bytovými jednotkami v průběhu času.
Z analýzy vyplývá, že ti, kdo se stěhují do nových budov v centrálních lokalitách, mají v průměru vyšší příjmy a lepší vzdělání než ti, kdo zůstávají v původních jednotkách nebo se stěhují jinam. Tato zjištění jsou v souladu s očekáváními, protože centrální oblasti bývají dražší a atraktivnější pro osoby s vyššími příjmy.
Diverzifikace: Průlom k maximálním ziskům
Zvýšení výstavby je nutné, ale silní developeři jdou dál. Klíčem k dominanci na trhu je strategická diverzifikace portfolia. Zahrnutí cenově dostupného bydlení a sociálních programů není jen PR trik – je to byznysová strategie, která otevírá nové trhy a zajišťuje dlouhodobou ziskovost.
Zkušení hráči vědí: mix prémiového a dostupného bydlení v jednom projektu maximalizuje návratnost investic. Sociální programy pak slouží jako pojistka proti tržním výkyvům a budují pozitivní image, která usnadňuje schvalování budoucích projektů.
Tento přístup není jen o uspokojení různých potřeb trhu. Je to o ovládnutí celého spektra bytového trhu, vytvoření stabilního cash flow a zajištění dominantní pozice v dlouhodobém horizontu. Pro velké developery s diverzifikovaným portfoliem to představuje neporazitelnou konkurenční výhodu a cestu k trvalé ziskovosti.
Obrázek 1. Mobilita mezi čtvrtěmi
Poznámky: Tyto přechodové matice ukazují pravděpodobnost stěhování mezi různými typy čtvrtí v oblasti Helsinského metropolitního areálu, na základě decilu disponibilního příjmu původní čtvrti.
