Příprava a realizace domů pro nájemní bydlení se podstatně liší od developmentu bydlení vlastnického. Zatímco projekt určený pro vlastnické bydlení je definován hlavně aspekty poptávky individuálních kupujících, kteří si byty kupují k celoživotnímu bydlení a kteří mají vyšší nároky na prostor, bytový nájemní projekt musí nejen splnit očekávání budoucích nájemců, ale zároveň investorů. Ti při koupi nájemního domu sledují především ekonomické ukazatele, jako je roční výnos, celkové provozní náklady, energetická náročnost budovy či očekávanou obsazenost.
V „nájemním“ projektu je také proto skladba i plocha bytů jiná než v bytovém domě určeném především k vlastnickému, respektive trvalému bydlení. Zatímco průměrná výměra bytů v nájemním projektu je okolo 40 metrů čtverečních, v běžných projektech na prodej to bývá okolo 60 metrů.
Investoři nájemního bydlení zároveň preferují větší objekty, zhruba od 150 bytových jednotek. Je to dáno náklady na správu celého objektu i jednotlivých bytů - z tohoto hlediska se investice do menších objektů prostě nevyplácí.
Významným rozdílem obou typů bytových projektů je i rozsah a kvalita vybavení bytů a společných částí domů. U projektů určených k individuálnímu prodeji je u nás obvyklý výběr z různých typů standardů (podle úrovně projektu), zatímco u nájemních projektů je standard unifikovaný. A zároveň je při jeho výběru přihlíženo k dlouhodobé odolnosti a udržitelnosti. Ačkoliv jsou v nájemních smlouvách zakotveny různé sankce, nájemníci si bytů zkrátka neváží tolik, jako kdyby byly jejich vlastní. Přitom průměrná doba nájmu je 1,5 – 2 roky – zásadnější renovace v takových intervalech by byla naprosto neefektivní a neekonomická.
Jak byt vybavit?
Určitě největším rozdílem je míra či úroveň vybavení bytu. Když si individuální vlastník kupuje byt, bývá v České republice zpravidla zcela nezařízen. Proto také lokální developeři zatím až na výjimky nemají mnoho zkušeností s vybavováním bytů. To je naopak alfa a omega u nájemního bydlení. Nájemní byt téměř nejde pronajmout bez kuchyňské linky, systému osvětlení a dnes už skoro ani bez vestavných skříní. Adekvátní vybavování bytů se čeští developeři teprve učí, přitom je to zásadním požadavkem velkých zahraničních investorů, kteří se dnes u nás po segmentu nájemního bydlení intenzivně porozhlížejí.
Častá je v těchto souvislostech diskuse o vybavení nábytkem. Z pohledu vlastníka nájemního projektu je potřeba myslet na budovu jako celek, nejen na byty samotné. V domě, kde je například 150 bytů, se průběžně během roku někdo stěhuje. Pokud to bude včetně vybavení a nábytku, bude třeba neustále řešit stav společných částí – chodby, výtahy a ostatní části domu takovým stěhováním velmi trpí.
A když už mluvíme o domě jako celku, je hře je také otázka jeho optimální správy. Tedy ovládání dodávek energií a jejich dálkový odečet, kontrola frekvence pohybu a počtu lidí v domě, bezpečnost či odpadové hospodářství. To vše je třeba nastavit už při přípravě celého projektu. U bytových domů pro koncové vlastníky se řeší spíš ovládání bytové techniky v samotných bytech a také odečty energií. Některá tzv. chytrá řešení, jako například odemykání bytů přes mobilní telefon nebo automatické přivolání výtahu po vstupu do domu, je u běžných bytových domů spíš výjimkou, ale u nájemních domů se s nimi počítá celkem často. Je to podobné jako v segmentu kanceláří – bytové domy se musejí plánovat jako celek a již v rané fázi projektu je třeba brát ohled na očekávané výnosy, technologie, správu, společné části domu a také další služby, které budou budoucí nájemci využívat.
Nájemní development nabírá dech
Nových bytových nájemních domů je v Česku zatím poskrovnu. Největší nájemní portfolio drží švédská skupina Heimstaden, která díky obří akvizici v Moravskoslezském kraji získala najednou 42 819 bytů. Vesměs se ale jedná o původní dělnické domy, které často zaostávají za požadavky a nároky uživatelů, ale i za úrovní technologií a současných trendů v oblasti bydlení. Nicméně skupina Heimstaden hledá další nové příležitosti pro investice do nájemních domů. Mezi její další investiční transakce z loňského roku patří například nákup projektu UniCity v Plzni od developera Daramis nebo bytové domy od FINEP-u v Praze.
Dalším z významných investorů na poli nájemního bydlení je společnost Zeitgeist, která své portfolio asi 500 bytů vytvořila zejména akvizicemi činžovních domů v centru Prahy. Podobně tvoří nájemní portfolia dalších investorů, jako jsou CPI, Czech Home Capital či Central Europe Holding. hlavně domy ve starší zástavbě.
Jedním z prvních novodobých developerských projektů, které jsou určeny od začátku pro nájemní bydlení je Albertov či Luka Living. Podle všeho ale domácí development poptávku po nájemních bytech vnímá – ohlášeno je hned několik nájemních projektů.
Autorka je zakladatelkou společnosti BTR Consulting.
Zuzana Chudoba
