Český „industriál“ překonal hranici 10 000 000 metrů čtverečních

Celková ploch kvalitních skladových průmyslových prostor v České republice podle sdružení Industrial Research Forum vzrostla ve druhém čtvrtletí roku 2022 na 10,14 milionů m². Dokončeno bylo celkem 146 600 m² ploch v 15 průmyslových parcích. Ve srovnání se stejným obdobím předchozího roku se jedná o 16% nárůst, přitom v době svého dokončení bylo přibližně 90 % projektů již předpronajato.

Největší dokončenou průmyslovou halou je budova o celkové velikosti 26 800 m², která se nachází ve VGP Parku Olomouc a v době dokončení byla kompletně obsazena. Druhá největší dokončená budova je v Contera Parku Ostrava D1 (25 000 m²), v době dokončení rovněž plně pronajata distribuční společností AT Computers.

Na konci druhého čtvrtletí roku 2022 bylo ve výstavbě rekordní množství ploch. Jedná se o téměř 1 271 000 m², což je 11% nárůst oproti předchozímu čtvrtletí a nárůst o 93 % ve srovnání s druhým čtvrtletím 2021. Přibližně 19 % těchto budoucích kapacit se nachází v Olomouckém kraji, zhruba 16 % v Plzeňském kraji a dalších 15 % v Moravskoslezském kraji. Podíl spekulativní výstavby na jejím celkovém objemu ve druhém čtvrtletí 2022 opět mírně vzrostl, a to na 33 %. Do konce roku 2022 se očekává dokončení přibližně 900 000 m² ploch. V součtu s první polovinou roku by se jednalo o největší množství v historii sledování trhu, jež bylo za jeden kalendářní rok doručeno na český trh.

Růst výstavby i poptávky

Hrubá realizovaná poptávka (včetně renegociací) ve druhém čtvrtletí roku 2022 dosáhla 670 700 m², což ve srovnání s předchozím čtvrtletím představuje pokles o 10 %. Naopak čistá poptávka vzrostla na 530 500 m², což představuje nárůst o 31 % oproti minulému čtvrtletí a zároveň vzestup o 36 % oproti stejnému období v minulém roce. Největší podíl na čisté poptávce měly ve druhém čtvrtletí především společnosti zabývající se distribucí, na které připadlo 60 % z celkového objemu pronajaté plochy.

Největší novou transakcí byl ve druhém čtvrtletí roku 2022 předpronájem v Panattoni Parku Cheb o velikosti téměř 233 700 m², který si sjednala nezveřejněná distribuční firma. Díky zájmu nájemců činila míra neobsazenosti na konci června pouhých 1,5 %. Neobsazenost průmyslových a skladových prostor v Praze a jejím nejbližším okolí přitom činila ve druhém čtvrtletí 2022 pouhých 0,5 %. Celkově je na trhu v současné době pouze 150 400 m² kvalitních prostor, které jsou připraveny k okamžitému nastěhování.

Nejvyšší dosahované nájemné průmyslových a skladových nemovitostí (tzv. prime headline) v České republice dosáhlo ve druhém čtvrtletí roku 2022 úrovně 7,25 – 7,50 eur/m²/měsíc. Některé areály zejména v Praze ale účtují nájemné od úrovně 8,00 eur/m²/měsíc.

Čeká trh ochlazení?

Čtvrtletní analýza společnosti 108 Agency však naznačuje, že v nadále velmi silné poptávce se objevují náznaky ochlazení. Snižuje se zájem například firem z oblasti e-commerce, za čímž může stát mimo jiné rostoucí nájemné i snižující se spotřeba domácností. Některé výrobní společnosti pak i z důvodu vysokých cen energií, pohonných hmot a dalšího sortimentu svou činnost omezují. „Všímáme si, že významné množství i velkých a středních společností odkládá rozhodnutí o relokaci nebo expanzi na další rok,“ dodává Jakub Holec, ředitel 108 AGENCY, podle nějž i na trh průmyslových prostor doléhá nejistý vývoj ekonomiky.

Na zásadní převis poptávky nad dostupnou nabídkou zareagovali developeři už loni, takže výsledky jsou už patrné – ve druhém čtvrtletí vybudovali o 128,83 % ploch více než v prvním. Většina z nových projektů však již zná své budoucí nájemce. Rychlý přírůstek ploch proto se na celkové neobsazenosti příliš neprojeví. Vzhledem k množství negativních ekonomických faktorů se nedá očekávat navýšení podílu spekulativní výstavby na celkovém přírůstku nových ploch. A podle predikcí 108 AGENCY zatím nelze očekávat ani konec růstu nájemného, který nezpomalí minimálně do konce tohoto roku. V okolí velkých měst, kde poptávka stále významně převyšuje nabídku, bude růst nájemného pokračovat i příští rok. Nicméně už nikoli tak dynamicky jako v uplynulém roce.

První náznaky ochlazení přicházejí v době, kdy v lokalitách kolem velkých měst nejsou k dispozici prakticky žádné volné plochy. Z hlediska dostupnosti bylo na konci června nejvíce volných průmyslových ploch v Plzeňském a Olomouckém kraji a na Vysočině.

Letošek by se co do objemu pronajatých skladových a výrobních prostor mohl podle analytiků 108 AGENCY vyrovnat loňskému roku, pokud ve druhé polovině roku nepřijde výraznější ochlazení trhu. Během roku 2021 byly uzavřeny nájemní transakce pokrývající 2,39 milionů m².

Petr Bým