V samotné Central Group, která má na pražském trhu s novými byty 20% podíl, nákupy na investici za účelem tržního pronájmu nebo uložení peněz či spekulace na růst ceny tvořily kolem 20 % celkového prodeje, a to v závislosti na konkrétní lokalitě. U cenově dostupných projektů v lokalitách zajímavých pro pronájem dosahoval tento podíl i 25 %. Naopak u lokalit spíše rodinného bydlení klesá i pod deset procent. V posledním roce podíl investičních bytů vzrostl v průměru na 23 %.
Zájem je o malé byty
Čeští investoři přitom preferují co nejmenší byty. Zájem je tedy hlavně o 1+kk a 2+kk, které se nejlépe pronajímají. „Častou motivací u rodin je snaha investovat volné prostředky do bytu, který bude v budoucnu, jakmile dorostou děti, sloužit k jejich bydlení,“ vysvětluje výkonná ředitelka Central Group Michaela Tomášková. Takoví investoři volí hlavně lokality, v nichž sami bydlí. Chtějí totiž v budoucnu mít své děti nablízku. Tento typ investorů v 90 % případů neuvažuje o krátkodobém pronájmu turistům, naopak pokud vůbec chtějí byt pronajmout, pak hledají dlouhodobého spolehlivého nájemníka tak, aby se správou nájmu měli co nejméně práce.
Z lokalit je největší zájem o prstenec kolem centra, který preferují mladí lidé. Ti jsou totiž nejčastějšími nájemníky investičních bytů. Investoři proto volí často čtvrti jako je Žižkov, Holešovice, Dejvice, Vršovice, Karlín a Libeň. Ani zde ale zdaleka nepřevažuje zájem o pronájmy typu Airbnb. Tento typ krátkodobého pronajímání turistům se totiž vyplatí jen v samém centru Prahy. Svědčí o tom i počet bytů, které jsou v systémech krátkodobého nájmu registrovány. Jde jen o jedno až dvě procenta z celkového pražského bytového fondu.
Nadprůměrné výnosy
Hrubý výnos z pronájmu nově postaveného bytu se sice v posledních letech snižuje, stále ale dosahuje v průměru 4,4 %. Podle analýzy společnosti KPMG je tak stále vyšší než v okolních metropolích. „Hrubá výnosnost nájemného u nových bytů v Praze se přibližuje západním metropolím a je nejnižší ze zemí bývalého komunistického bloku. Průměrná výnosnost u aktuálně uzavíraných smluv je 4,4 % a investiční byt se tak z nájemného zaplatí za dvacetdva let,“ říká Pavel Kliment z KPMG.
U bytů z aktuální nabídky Central Group vhodných na investici se hrubý výnos pohybuje od 3,7 do 4,7 %. „Při současných maximálně jednoprocentních sazbách na spořicích účtech a dvouprocentní inflaci se tak investice do bydlení stále vyplatí,“ dodala Tomášková. Navíc je třeba si uvědomit, že investované peníze do bydlení zhodnocují nejen samotným nájmem, ale hodnota investovaných peněz roste také s tím, jak se zvyšují ceny nemovitostí. Například u bytu v Letňanech, který od Central Group koupil jeho majitel v roce 2015 za 1,8 milionu korun a v současnosti do něj hledá nájemníka za 10 500 Kč, se hrubý roční výnos pohybuje na úrovni 7 % a hodnota bytu za dva roky se díky růstu cen nemovitostí na trhu zvedla o třetinu.
Spekulace na růst ceny
Stále se ještě vyplatí nákup bytů v době zahájení výstavby projektu, kdy developeři obvykle nastaví nižší ceny. Takový investor si jen počká na dokončení, kdy už se obvykle byty prodávají dráž. Svědčí o tom inzeráty realitních kanceláří na oknech čerstvě dokončených developerských projektů.
Například byty v největší bytové stavbě v Česku v Residenci Garden Towers šly do prodeje v době zahájení výstavby v září roku 2014 s průměrnou cenou 57 800 Kč. O dva roky později v době kolaudace se ceny zbývajících 10 % bytů pohybovaly na úrovni kolem 71 600 Kč, tedy o 23 % vyšší než v době zahájení prodeje. „V podstatě každý, kdo od nás koupil byt v průběhu výstavby, na něm vydělal. A s postupným zabydlováním projektu cena bytů ještě dále poroste,“ řekl v den kolaudace šéf Central Group Dušan Kunovský.
Podobný výnos ze spekulace na nárůst ceny jako na Žižkově, lze ale najít i v jiných lokalitách. Například v prvních dokončených bytových domech projektu Letňanské zahrady je aktuálně realitními kancelářemi nabízen byt 2+kk za 4,4 mil. Kč, který jeho vlastník v době zahájení výstavby koupil za necelé tři miliony korun.
SF/pb
