Po většinu dosavadní kariéry jsem si při prognózách vývoje kancelářských nájmů vystačil s projekcí tržních parametrů, jako je odhad poptávky a nabídky a znalostí sentimentu v republikovém i evropském měřítku. Po finanční krizi jsem se přiučil nepodceňovat transkontinentální trhy, kdy například ten v USA umí být pomyslnou žabkou šplhající po žebříčku podle toho, zda přijde ochlazení, nebo naopak sluncem zalité zítřky v podobě ochoty investorů utrácet.
Dnes ale do rovnice prognózy nemovitostního trhu
v ČR, a tím i predikce budoucích cen nájmu kanceláří, zásadně promlouvá
donedávna relativně „neznámá“ veličina, a tou je pracovní síla. Její nedostatek
totiž stojí za bezprecedentním zvyšováním ceny staveb, respektive budov, jež není
možné pokrýt ani rekordními výnosy.
Ceny rostou, termíny se prodlužují
Dlouhých 76 kvartálů jsme se v Praze honosili statutem nejstabilnějšího evropského trhu z hlediska výše nájmu kanceláří. Ruku v ruce s tím také popularita našeho trhu pro investory i díky jeho čitelnosti a jistotě neochabovala. Posuny nájmů byly spíše kosmetické, než aby se dalo skutečně mluvit o změnách. Jenže krize ekonomická nám plynule přešla v krizi stavební, a to nejen z pohledu produkce, ale i z pohledu schvalovacích procesů. Vstupy, jak se mezi developery náklady na projekt nazývají, se tak zásadně prodražují. Pro ilustraci zavzpomínám, jak jsme před krizí počítali kompletní náklady stavby: vycházelo nám 28 000 Kč na m2 nadzemní pronajímatelné plochy. Ještě před pěti lety se daly dojednat na 33 000 Kč. A dnes? Jen s velkou námahou stlačíte hodnotu pod 50 000 Kč na m2!
Razantnost skoku reálných cen stavebních prací může
dosti nemile překvapit nejednoho stavitele. Stejně jako délka výstavby, která
je nyní o šest měsíců delší, než jsme byli zvyklí. Rok 2018 s cenami
stavby opravdu zamával. Univerzální odpovědí dodavatelů na otázku „proč“ jest
jednoduché: „Prostě nejsou ruce!“.
Nepamatuji si dobu, kdy by kvalifikovaný odhad
profesionálních konzultantů nevyšel plus minus nastejno s finálně
vyjednanou cenou. Dnes ale sleduji diskuse napříč developery, v nichž se
odhady z druhého čtvrtletí 2018 s realitou konce tohoto roku rozcházejí
o bezmála 20 %. I tak by se dal kvantifikovat skok, který cena stavby udělala
jenom za poslední půlrok.
Na pozemek nejsou peníze
Developerská matematika je přitom neúprosná. Už když
kupujete pozemek, musíte si umět napočítat, kolik vám projekt na konci vydělá,
abyste uměli nastavit bezpečnou cenu právě už i za pozemek. Takové výpočty ale
při současném růstu cen vstupů - a nejde jen o stavbu – ukazují, že současné
nájemné je z hlediska nového developmentu jednoduše neudržitelné. „V reálu“
to vypadá tak, že pokud do dvou let nevzroste nájemné o další zhruba dvě eura
za metr a měsíc, přestane výstavba dávat ekonomický smysl. A to mluvíme jen o
Praze. V regionech je to ještě horší. Sám jsem si to nedávno ověřil, když
mi u projektu v krajském městě na nákup pozemku prostě nezbyly peníze.
Důvod byl prozaický: samotná stavba „požrala“ kompletní developerský zisk. Těžko
se pak prodávajícímu vysvětluje, že na pozemek máte méně než loni, nebo snad že
na něj vůbec finance nemáte.
Letos nejméně o euro
Růst cen nájmu kanceláří nicméně není pouze otázkou
nadcházejících let. Podle studie společnosti Jones Lang LaSalle loni meziročně nájem
kanceláří v západní Evropě vzrostl o 6,6 % a v středoevropském
regionu o 4,3 %. Při rozboru odhadu chování trhu pro další dva roky jsme si
s Kevinem Turpinem z JLL potvrdili, že meziroční růst nájemného o
jedno euro na metr a měsíc je pro tento rok v Praze scénář nejen
očekávatelný a možný, ale přímo nutný. Zatímco jinde v Evropě se čeká
zpomalení růstu nájmu, v ČR je situace jiná. Stav trhu práce, resp.
nezaměstnanosti, nazrál do rozměru, kdy je růst nájmu nevyhnutelný. Je potřebné
připomenout, že z hlediska primerent jsme v rámci Evropy svorně s portugalským
Lisabonem druhým nejlevnějším trhem, když za námi zůstává už jen Rumunsko.
Kanceláře prostě budou dražší!
Přidáme-li obecně známý fakt, že nájem se na nákladech
na pracovní sílu podílí maximálně 10 %, pak je i byť jen teoretická diskuse o nemožnosti
růstu nájmu irelevantní. Vždyť onen dvoueurový růst pro zaměstnavatele reprezentuje
náklad 7 650,- Kč na rok a pracovníka (při ploše 12,5 m2 na
zaměstnance). To je částka, pro kterou určitě nikdo nechce ztratit klíčového
zaměstnance kvůli přesunu firmy do levnějších a tedy nejspíš horších kanceláří.
Podtrženo a sečteno: i kdyby snad někdo chtěl růst nájmu rozporovat, není, jak jej zastavit. Jediné, co zastavit lze, je samotná výstavba, respektive development. A to nepřinese nic jiného než ještě větší převis poptávky nad nabídkou, který i bez toho poslední tři roky tlačí neobsazenost k rekordně nízkým hodnotám. Výsledek je jasný: opět růst nájmu! Potvrzením budiž i rekordní čistá absorpce kancelářských ploch v Praze posledních dvou let, když navíc v posledních třech letech vždy zásadně překračovala novou nabídku, či chcete-li dostavbu nových ploch.
Netroufám si pohlédnout dále do budoucnosti. I v těch
nadcházejících dvou letech se může ledacos změnit, ale pokud nebude více
„rukou“ na trhu, což se nedá předpokládat, budeme si muset zvyknout, že se bude
stavět déle a dráž. A tím pádem kancelářská nájemní láce v Praze i České
republice definitivně končí.
Autor
je ředitelem pro rozvoj obchodu ve společnosti Passerinvest Group.
Eduard Forejt
