Česká města mají nedostatek vlastních bytů, zapříčiněný privatizací spojenou s absencí jakékoli bytové výstavby v režii veřejného sektoru. Takřka nulová aktivita měst na tomto poli je přitom dána především nedostatkem potřebného developerského know-how a zkušeností s přípravou a realizací rezidenčních projektů. Světlou výjimku v tomto ohledu představuje Praha, která v roce 2020 založila příspěvkovou organizaci Pražská developerská společnost. Ta má působit jako městský developer a již se také objevují první výsledky její práce. Ostatní města se tímto přístupem inspirovala a začínají také čím dál, tím častěji uvažovat o realizaci bytové výstavby na svých pozemcích ve spolupráci s profesionálními developery – výměnou za své pozemky očekávají určitý počet bytů postavených developerem v dané lokalitě. Taková forma kooperace může být oboustranně výhodná, protože developery velmi často trápí právě nedostatek vhodných pozemků, případně složité majetkoprávní situace v jednotlivých lokalitách.
Bytová výstavba ve spolupráci měst a developmentu
Velká i menší města v ČR poslední dobou pociťují nedostatek vlastního bytového fondu. Řešením může být rezidenční výstavba v kooperaci s profesionálními developery. Při nastavování obchodně-právních parametrů takové spolupráce je ale třeba mít na paměti řadu aspektů včetně zákona o zadávání veřejných zakázek.
Široké spektrum možností
Spolupráce mezi městy a developery na tomto poli přitom může mít různé formy. V úvahu připadá například vytvoření společného podniku (joint venture), do kterého město vloží pozemky a developer následně zajistí výstavbu s tím, že město získá vybudované byty v rámci vypořádacího podílu při ukončení existence společného podniku. Podobně může být konstruován i převod pozemků developerovi za protiplnění ve formě bytů poskytované v budoucnu, kde hlavním rozdílem oproti joint-venture je absence majetkové účasti města na SPV (účelová společnost založená developerem, slouží k realizaci konkrétního projektu) realizujícím výstavbu.
Nelze vyloučit ani takovou formu kooperace, kdy developer na základě (dočasného) práva stavby staví přímo na pozemcích města, byty po nějakou dobu pronajímá, tím si zajistí návratnost své investice a následně (se zánikem práva stavby) byty převede městu. Hlavní město v tomto duchu již spustilo projekt dostupného družstevního bydlení, kde základem výstavby na městských pozemcích má být založení společného družstva městem a vybraným developerem.
Smlouva, legislativa, finance
Je však nutné upozornit, že v závislosti na konstrukci protiplnění developera vůči městu může vzájemná spolupráce podléhat ustanovením zákona o zadávání veřejných zakázek, konkrétně regulaci zakázek na dodání stavebních prací. Při nastavování obchodně-právních podmínek spolupráce je proto nutné brát tento aspekt v úvahu. Mohlo by se totiž stát, že i když se developer a město na spolupráci dohodnou, zákon jim jejich projekt zkomplikuje.
Výslednou podobu smluvní dokumentace, kromě zákona o veřejných zakázkách, významně ovlivňují také požadavky měst vůči developerům. Zejména požadavky na zajištění a sankce vůči developerovi, které jsou do jisté míry pochopitelné. Spolupráce obou subjektů totiž často vyžaduje, aby město na začátku svěřilo své pozemky do dispozice developera s tím, že protiplnění ve formě bytů v daný okamžik ještě neexistuje. Město se tak musí spoléhat na to, že developer slíbené byty skutečně vybuduje. Jakákoli věcně-právní zajištění zřízená ve prospěch města k využívaným pozemkům (např. zástavní právo nebo zákaz zcizení anebo dalšího zatížení) by však mohla developerovi zkomplikovat (bankovní) financování výstavby. Proto je vhodné rozsah a podmínky zajištění ve prospěch města od počátku prodiskutovat také s věřitelem.
Nebezpečí systémové podjatosti
Nejsou to ale pouze města, kdo si klade podmínky pro úspěšnou realizaci projektu. Aby byl developer schopen vystavět byty v dohodnuté době, je nezbytné, aby existoval nejen kvalitní projekt, ale byly také vyřešeny vztahy v dané lokalitě. To může přispět k rychlému získávání potřebných povolení a usnadnit výstavbu. V rámci smluvní dokumentace by si proto měl developer zajistit i potřebnou součinnost města na úrovni samosprávy v rámci jednotlivých povolovacích procesů. I tady je ale nutné být na pozoru. Taková „dohoda o neútočení“ mezi developerem a městem totiž může podle rozhodovací praxe Nejvyššího správního soudu v nejzazším případě založit i systémovou podjatost místně příslušného stavebního úřadu a povolovací proces výrazně zpomalit. (Právě odstranění systémové podjatosti přenesením povolovacích procesů z obcí na specializované státní stavební úřady bylo jedním z plánovaných nástrojů urychlení výstavby podle původního návrhu nového stavebního zákona. Současná vláda se ale rozhodla od tohoto principu upustit a v důsledku toho tak zřejmě jeden z palčivých problémů českého stavebního práva bohužel zůstává nevyřešen.)
Vše výše uvedené představuje výčet pouze několika hlavních aspektů nebo potenciálních problémů spolupráce mezi městy a developery ve snaze nejen doplnit městský bytový fond, ale také navýšit objem rezidenční výstavby obecně. Ostatně jen v Praze aktuálně údajně chybí až 120 000 bytů, což je stav, který vyžaduje řešení. Spolupráce měst a developerů může být jedním z nich, a to velmi výhodným pro všechny zúčastněné.
Autor pracuje v advokátní kanceláři bnt attorneys in CEE.
Jiří Havlík
