V Praze se podle analýzy společnosti Central Group připravuje 140 000 nových bytů. Vzhledem k dlouhodobě pomalému povolování, přetrvávajícím vysokým stavebním nákladům a drahému financování se jich ale na trh dostává jen minimum. I proto se dostupnost bydlení v Praze letos opět snížila a nadále zůstává nejnižší ze všech okolních metropolí.
Počet bytů v přípravě v hlavním městě meziročně narostl o 6 000 a jedná se o menší přírůstek než v předchozích letech. Částečně se tak projevuje nejistota stavebníků, což má negativní dopad do nových akvizic a rozvoje nových projektů.
Zdroj: Central Group, červen 2023
Hlavní město se dlouhodobě potýká s bytovou krizí, přitom zásoba připravovaných bytů by mohla poskytnout bydlení až pro 300 000 lidí a zároveň přinést obrovskou finanční injekci do napjatého státního rozpočtu. V aktuálních cenách totiž celková hodnota všech připravovaných bytů překročila částku 1,5 bilionu korun, stát by tak jenom na DPH mohl získat téměř 200 miliard korun. Další desítky miliard korun by pak výstavba přinesla i hlavnímu městu formou nově zavedených „kontribucí“, tedy příspěvků investorů na rozvoj infrastruktury města.
Zdroj: Central Group, červen 2023
Hlavním problémem bytové výstavby v metropoli nadále zůstávají pomalé povolovací procesy. Po rekordním roce 2021, kdy se povolilo 8 000 nových bytů, došlo loni opět k poklesu na 5 000 jednotek. Nízká jsou zatím i čísla v letošním roce – nejslabším měsícem byl duben, kdy se v celé metropoli povolilo jen 48 bytů. Praha přitom každoročně potřebuje postavit minimálně 10 000 nových bytů, v praxi to ale v dlouhodobém průměru je jen necelá polovina.
„Povolit běžný bytový dům v Praze trvá často 10 i více let. Přitom ne developeři, ale stát je tím, kdo na výstavbě nových bytů nejvíce vydělává. Z každého nového bytu v Praze má stát jen na DPH v průměru 1,5 milionu korun. A dalších zhruba 250 000 Kč navíc pak nyní nově inkasuje Praha na ‚dobrovolných‘ příspěvcích od investorů,“ říká zakladatel a šéf Central Group Dušan Kunovský.
Zdroj: Central Group, červen 2023
Dlouhodobě pomalé povolování a s ním související převis poptávky nad nabídkou měly v posledních letech za následek prudký růst cen bytových novostaveb a následně pokles dostupnosti bydlení. Jen od roku 2015 vzrostly ceny nových bytů v Praze o zhruba 151 %, mzdy ale jen zhruba o 53 %. Jak ukazuje aktuální Index dostupnosti bydlení (CG-Index), aktuálně je v Praze na koupi nového bytu o výměře 70 m² třeba 16,6 ročních mezd, zatímco ještě na začátku roku 2015 jich bylo „pouze“ 10. Aktuální průměrná hrubá měsíční mzda v metropoli činí 54 462 Kč, průměrná cena nového bytu s plochou 70 metrů čtverečních činí 10 849 307 Kč.
Zdroj: Central Group, červen 2023
Cena vlastnického bydlení je v hlavním městě ČR dlouhodobě nejvyšší i ve srovnání s okolními metropolemi. „Pokud nedojde k zjednodušení a zrychlení povolovacích procesů, poklesu úrokových sazeb a snížení cen stavebních dodávek, nabídka nových bytů bude postupně klesat, a to přinese další tlak na růst cen,“ vyjmenovává D. Kunovský nutné předpoklady pro zlepšení situace na pražské bytovém trhu.
Zdroj: Central Group, červen 2023
Analýzy Central Group také ukazují, že při rychlejším povolování a větším objemu výstavby by ceny nových bytů mohly být až o 15 % nižší. V současné situaci si ale nové byty ceny drží a naopak nadále mírně zdražují. Cenový pokles zaznamenaly pouze starší byty, především v méně atraktivních lokalitách a s větší energetickou náročností.
„Starší byty v průměru meziročně zlevnily o 6 %, panelové byty dokonce o 9 %. A ještě nejspíše mírně klesnou. Naproti tomu u nových bytů se cena meziročně zvýšila o 4 % a ceny zůstanou stabilní. Cenové nůžky mezi novými a starými byty se tak ještě více rozevřou a budou lépe odrážet diametrálně lepší kvalitativní standard nových bytů, které jsou navíc až o polovinu méně energeticky náročné než například starší panelové byty,“ uzavírá D. Kunovský.
rs/pb
