Loňský rok byl prodejně nejsilnější za posledních třináct let, co primární trh vyhodnocujeme! Tento výrok Marcela Sourala, šéfa skupiny Trigema, skoro už nepotřebuje další komentář - pražský trh s novými byty má zkrátka za sebou další rekordní rok.
V nebývalé vysokém prodeji bytových novostaveb se podle M. Sourala loni odrazila především snaha kupujících ochránit své úspory před inflací - byt je u nás totiž považována za bezpečné aktivum, které kromě růstu své hodnoty dokáže generovat také výnosy. „Dá se tedy říci, že tahounem rostoucí poptávky byli soukromí a stále častěji i institucionální investoři,“ dodává Marcel Soural.
Maxima i minima
Loni se v metropoli prodalo 7 450 nových bytových jednotek, což je nejvíce za posledních třináct let – to vyplývá z analýzy trhu, kterou pravidelně provádí trio společností Trigema, Skanska a Central Group. Enormní zájem o bydlení v hlavním městě, poháněný zejména snahou bezpečně uložit své úspory, stále ještě výhodnými úrokovými sazbami a přebytkem úspor v domácnostech (jejich nárůst za poslední dva roky je odhadován na 500 miliard korun), způsobil, že se v loňském roce prodalo historicky nejvíce bytů od roku 2011. Pro srovnání: v roce 2020 se prodalo v hlavním městě 5 800 nových bytů, o rok dříve 5 600 jednotek a v roce 2018 to bylo rovných 5 000 bytů. Přesně sedm tisíc bytů se prodalo ve sledovaném období pouze v roce 2015.
Meziročně se tak v loňském roce prodej zvedl o téměř 28 %, tedy o 1 650 bytových jednotek. Odhadovaná hodnota prodaných bytů přesáhla 57 miliard korun. Pro srovnání – mimo hlavní město se loni dohromady prodalo 9 621 nových bytů, Praha je zjevně stále středobodem bytové výstavby i zájmu kupců.
Extrémně vysoký a jaksi paralelně byl loni i zájem o financování bydlení prostřednictvím hypotečních úvěrů. Objem poskytnutých hypoték loni vyšplhal na – opět rekordní - částku 430 miliard korun, což je zhruba o 70 % více než v dosud rekordním roce 2020. Loni poskytly banky 135 tisíc hypoték.
Praha: ceny nových bytů v letech 2012 - 2021
Na historické minimum se naopak dostala průměrná roční nabídka volných bytů, která v loňském roce klesla na 3 300. To je nejméně za posledních deset let. Nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou stojí za nejvyššími cenami i nejrychlejším tempem jejich růstu.
„Ještě v roce 2020 bylo v nabídce téměř šest tisíc nových bytů, nyní to není ani polovina. Situace už je opravdu kritická. A zřejmě se nic v nejbližších letech nezmění, protože nový stavební zákon, který by mohl pomoci, se bude odsouvat a měnit. Přitom rychlejší povolování je ve velkém ekonomickém zájmu státu. Jen v Praze je v přípravě více než 130 tisíc nových bytů, které by státu jen na DPH mohly přinést přes 155 miliard korun,“ říká zakladatel a šéf firmy Central Group Dušan Kunovský.
Nový standard: 100 000 Kč za „čtverec“
Stále větší rozpětí mezi poptávkou a nabídkou mělo samozřejmě vliv na růst cen. Ta v průměru dosáhla v metropoli v posledním čtvrtletí minulého roku na rekordní sumu 137 946 korun za m2, což je v meziročním srovnání o téměř 28 % více. Přes 80 % prodaných bytů už se pohybuje s jednotkovou cenou nad 120 tis. Kč/m2 a ve čtvrtém čtvrtletí se v Praze prodalo 99,2 % bytů za cenu vyšší než 100 tis. Kč/m2.
Už zmíněných 57 miliard korun, jako odhad toho, co stavitelé nových bytů loni utržili, představuje meziroční nárůst o 48 %, přičemž za posledních šest let se tato částka zdvojnásobila. Důvody jsou zřejmé – neustálý růst cen a současný vzestup poptávky.
„Tak markantní meziroční nárůst ceny je důsledkem řady faktorů. Na trhu s novými byty vypukl s příchodem pandemie nákupní boom, který mimo jiné souvisí se zájmem kupujících dobře uložit své úspory. Nízká nabídka způsobená pomalým povolováním staveb měla také podstatný vliv na navyšování cen, ve kterých se navíc začaly projevovat i rekordní ceny materiálů, práce a energií. To vše bylo umocněno volebním rokem, který bohužel opět nepřispěl k vyšší předvídatelnosti trhu, ani ke zrychlení povolovacích procesů,“ říká Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Reality.
Praha: prodej nových bytů v letech 2011 - 2022
Nejdražší byly byty už tradičně v centru Prahy, konkrétně v Praze 1 a 2, kde byla zároveň nejnižší nabídka. Ceny v ostatních městských částech byly víceméně vyrovnané. Nejvyšší poptávka po novém bydlení se týkala Prahy 4, 5 a 9 – v těchto městských obvodech se prodalo 53 % všech bytů v Praze.
Nejvíce prodaných bytů v posledním čtvrtletí loňského roku bylo opět dvoupokojových, z celkového počtu jich bylo 42 %. Dvojpokojové byty následovaly v prodejích garsoniéry, které tvořily zhruba 23 % všech prodaných bytů, a dispozice 3+kk, které se na celkových prodejích v posledním loňském čtvrtletí podílely 22 %.
Nevalné vyhlídky klientů
Do rostoucích cen bytů – jak bylo uvedeno na prezentaci výsledků minulého roku – se nemalou měrou promítá i nedostatek a rostoucí cena pozemků. Od roku 2015 vzrostly průměrné ceny pražských pozemků asi o 130 %, meziročně o 20 %. Nabídka dostupných pozemků se naopak snížila oproti roku 2015 na třetinu.
Pokud se k tomu přidá nedostatek stavebních kapacit a stoupající ceny stavebních materiálů, pak lze čekat, že rok 2022 sice nebude rokem rekordů (citovaná analýza prodej odhaduje na 5 500 jednotek), ale ani startem řešení nejen pražské bytové krize. Na nedávném setkání Stavebního fóra se
diskutující – představitelé developerů a bankovního sektoru – shodli v tom, že ceny letos určitě neklesnou, v nejlepším případě budou stagnovat, ale nejspíš mírně porostou. Mj. proto, že s nějakým razantnějším rozšířením nabídky nelze v nejbližší době počítat.
Petr Bým
