V pozadí stále nekončícího a navíc nadále poměrně strmého vzestupu cen je především chabá nabídka. Ta se již téměř rok pohybuje jen okolo 3 000 jednotek, což je polovina standardní úrovně. K tomu je nutné připočítat prudce rostoucí ceny vstupů, především stavebních prací, materiálů a energií. Oba faktory jsou přitom ještě vzájemně propojené – uvádění bytů do prodeje se zdržuje, protože stavebníci, respektive developeři netuší, jak se v průběhu roku či dvou budou zvyšovat ceny jejich vstupů. „Nevíme, za kolik nakonec dům postavíme. S předprodejem proto nikdo nepospíchá. Přitom do ceny se také proto navíc promítá i riziková přirážka,“ říká M. Soural.
Bytová Praha: „čtverec“ za 146 000 korun!
„Pro stabilizaci cen zatím není prostor!“ Lakonické konstatování Marcela Sourala, šéfa skupiny Trigema, čísla dokládají více než výmluvně. Průměrná prodejní cena nového bytu v Praha dosáhla v letošním prvním čtvrtletí částky 145 749 korun za metr čtvereční. A to je o téměř 30 % více než před rokem.
Poloviční odbyt
Bilance letošního prvního čtvrtletí nejistému sentimentu trhu (za kterým je pochopitelně i trvající pandemie a válečný konflikt na Ukrajině) odpovídá. Za první tři měsíce letošního roku se v metropoli podle statistik společností Trigema, Skanska a Central Group prodalo jen 1 050 nových bytů, zhruba polovina loňského počtu.
Analytické oddělení Trigemy také vypočítalo, že celková plocha prodaných bytů činila 65 909 metrů čtverečních, za které prodejci utržili zhruba 9,2 mld. Kč. „V porovnání s posledním loňským kvartálem se tato plocha snížila o 18 %. Nemáme zatím tyto údaje v delší časové řadě, ale s jistotu lze předpokládat, že dnes kupci i přes zásadní pokles prodeje za méně plochy zaplatili více než v minulosti,“ komentuje tyto výpočty M. Soural. A dodává, že cenový rozptyl na trhu je značný, když sahá od 139 000 korun za metr čtvereční v Praze 8 až k 250 000 Kč v Praze 1: „Byty s cenou pod 100 000 korun ovšem z nabídky víceméně vymizely.“
Jediné, co se v čase příliš nemění, je struktura nabízených i prodaných bytových novostaveb – stejně jako dříve její základ tvoří byty o dispozicích 2 + kk (41 %) a 1 + kk (23,5 %).
Prodej nových bytů v Praze 2011 – 2022
Růst cen nekončí
„V prvním kvartále roku se vyprodaná nabídka jen slabě doplnila, aby ale uspokojila dlouhodobé tržní potřeby, musela by být alespoň trojnásobná. Češi mají nadále o koupi nového bydlení zájem, z průzkumu víme, že i v této nejisté době je nemovitost považována za nejbezpečnější a nejvýnosnější typ investice. Proti uspokojení poptávky ale stojí zdlouhavé povolování nové výstavby, k jehož zefektivnění zatím nedochází. Často zmiňované nájemní bydlení tuto skutečnost nevyřeší, nabídku pouze částečně doplní,“ hodnotí současné i budoucí dění v bytové Praze Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Reality.
Nabídka nových bytů v Praze 2011 – 2022
Nedostatek nových bytů je jedním z hlavních důvodů, proč došlo k dalšímu nárůstu cen. Podstatně k němu ale přispělo už zmíněné zdražování vstupů. V souvislosti s válkou na Ukrajině došlo k dalšímu narušení dodavatelsko-odběratelských vztahů, což má negativní vliv na dostupnost a ceny stavebních materiálů. Některé stavební komponenty od začátku roku zdražily o desítky procent, klíčové materiály dokonce až o násobky stovek procent. Výrazně zdražila například betonářská výztuž, cement, izolační materiály, plechy a řada dalších vstupů.
Významné cenové posuny vykazuje také evropský energetický trh a v souvislosti s opatřeními ČNB i úvěry na bydlení – hypotéky jsou dnes vzhledem k vzestupu základní úrokové míry jednak dražší, jednak kvůli zpřísnění požadavků na bonitu klientů hypotečních bank i méně dostupné. „V poslední době ubyla část klientů čerpajících hypotéky, které jsou nyní dražší. Ale na druhé straně zcela zásadně roste počet lidí, kteří do koupi bytu ukládají své úspory, protože se obávají o jejich znehodnocení. Nový byt je totiž bezpečná investice a ochrana před inflací,“ komentuje trend posledních týdnů a měsíců zakladatel a ředitel Central Group Dušan Kunovský.
Ceny nových bytů v Praze 2013 – 2022
Celkové poměry na trhu a fenomén Ukrajina se nikterak překvapivě propisují i do oblasti nájemního bydlení. Na jedné straně se razantně snížila nabídka bytů k dlouhodobému pronájmu, a to meziročně o 66 % na 5 183 jednotek, na druhé vzrostlo i průměrné nájemné na 348 Kč za metr čtvereční, což je o 15 % více než před rokem. Zájemce o bydlení v hlavní města tak snad může potěšit je skutečnost, že roste nabídka „secondhand“ bytů. K mání je jich dnes 4 129, ovšem jejich průměrné ceny – bezmála 130 000 Kč za metr – za trhem novostaveb mnoho nezaostávají.
Petr Bým
